За прошедший год девелоперы увеличили выручку на 6% и заработали 435 млрд рублей против 410 млрд в 2018–м. Впрочем, на фоне роста денежного потока снизилась рентабельность.
По данным ЦИАН, топ–10 застройщиков региона в 2019 году сгенерировал 56% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт–Петербурга и Ленинградской области. Впрочем, аналогичное соотношение было и годом ранее.
Красная майка лидера
Больше всего денег в 2019 году заработала Setl Group — 90 млрд рублей, подсчитали аналитики маркетплейса недвижимости "М2Маркет". На втором месте — "Группа ЛСР" с выручкой 40 млрд рублей. За ними следует "Эталон" — 25 млрд рублей и группа "ЦДС" — 17 млрд рублей.
По данным экспертов Urbanus.ru, почти все топовые застройщики (за исключением Glorax Development) заработали основной объем выручки на продажах массового жилья. В случае ГК "ЦДС", "Главстрой–СПб", Seven Suns Development, "Мегалит — Охта Групп" этот показатель равен 100%. У "Лидер Групп" он равен 87,7%, у ЛСР — 91,9%, у "Полис Групп" — 97,5%.
А вот у Setl Group самые продаваемые проекты принадлежат трем из четырех классов. Так, продажи в ЖК "Чистое небо" класса комфорт составили 1,42 млрд рублей в месяц, ЖК "Статус у Парка Победы" (комфорт+) — 653 млн рублей, а The One в классе премиум–элит — 261 млн рублей в месяц. В "бизнесе" по уровню ежемесячной выручки лидирует проект "Черная Речка" группы "ЦДС".
Как говорят аналитики, выручка в этом году выросла гораздо меньше, чем цены. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" на конец 2019 года, средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в классе масс–маркет в Петербурге составила 114,6 тыс. рублей (+9,6% с начала 2019 года), в пригородах — 76,6 тыс. рублей (+9,4%). Средняя цена в бизнес–классе — 183,3 тыс. рублей (+9,3%), в элитном сегменте — 361,3 тыс. рублей (+6,5%).
Стройка просит рубля
Но еще быстрее выручки росла себестоимость и соответственно снижалась рентабельность проектов. "Вместе с ростом цен (не таким уж значительным, кстати, и неравномерным) росли и затраты застройщиков. Подорожали основные строительные материалы, добавились траты на счета эскроу и проектное финансирование. Исходя из этого можно сказать, что рентабельность бизнеса в лучшем случае осталась прежней, а в ряде проектов произошло снижение маржинальности", — считает Андрей Кугий, управляющий партнер "М2Маркет".
Рентабельность действительно меняется, соглашается Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС". "Растет себестоимость, дорожает логистика, материалы, но вместе с тем растут и цены на жилье. Мы все–таки говорим про бизнес, компании не могут работать в минус", — говорит он. По оценкам Ярошенко, рентабельность девелоперского бизнеса находится на уровне 10–15%. В целом по рынку в объектах масс–маркета цифры аналогичны. В проектах комфорт+, бизнес–класса могут быть чуть выше — 15–20%, в жилых комплексах в Ленинградской области чуть ниже 8–10%. "Наиболее высокомаржинальны точечные проекты в черте города у метро — спрос на них всегда высокий", — добавляет эксперт.
"До вступления в силу законодательных нововведений в сфере жилищного строительства доходность у девелоперов в среднем составляла около 15–16%. Этот уровень обеспечивал финансовую "подушку безопасности" для компании на случай нестабильности спроса, роста себестоимости строительства и других изменений на рынке", — рассказывает Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит — Охта Групп".
Когда падать не больно?
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, настроен пессимистичнее коллег. "Я думаю, что рентабельность сейчас практически равна нулю. Потому что увеличение цены происходит на фоне снижения покупательной способности, высоких ставок по ипотеке, и это просто вынужденная мера, которая призвана компенсировать возросшие затраты застройщиков на новые финансовые обязательства по эскроу, а также на растущую нагрузку по социальной, транспортной и инженерной инфраструктуре. Сейчас такой период, когда все балансируют, просто чтобы сохранить бизнес", — говорит он.
Рентабельность будет снижаться и дальше. "Если до перехода на проектное финансирование строительства основные статьи затрат составляли строительно–монтажные работы, стройматериалы, применяемые конструктивные решения, то теперь к ним добавилось обслуживание банковского кредита. Рост стоимости банковских кредитов и строительных материалов наиболее ощутимо отражается на рентабельности. Проектное финансирование увеличивает себестоимость квадратного метра минимум на 8–10%", — полагает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".
Генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис" Евгений Жуков уверен, что после того, как весь рынок перейдет на работу по эскроу, маржинальность может снизиться вдвое. Впрочем, это падение будет скомпенсировано ростом цен в 2020 году. "Мы прогнозируем, что в текущем году рост цен продолжится. Однако из–за ограниченной покупательной способности населения изменение цены уже не будет столь серьезным, как в 2019 году, а в пределах инфляции", — полагает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость". "Цены будут продолжать свой рост, и, думаю, в течение 2–3 лет все вернется к стандартной рентабельности девелоперского бизнеса 10–15%", — надеется Евгений Богданов.
