Рынок недвижимости. Где находится доходное место

Вложения в недвижимость остаются надежным способом спасения средств от инфляции и стабильного заработка. Сегодня в мире, где тренды задает глобализация, меняются даже такие консервативные рынки, как недвижимость. Люди все больше времени проводят онлайн, становятся мобильнее и избегают привязанности к определенному месту. Появление новых форматов – это естественная реакция на запрос аудитории и потребности в живом общении с единомышленниками, качественном сервисе, свободе от бытовых вопросов с позиции арендатора и меньшей операционной нагрузке на инвестора. Популярный и динамично развивающийся, особенно в столицах, сегмент апарт-отелей привлекателен для инвесторов простотой и прозрачностью вложения средств с хорошими показателями доходности и стабильности. И, хотя некоторые эксперты предсказывают перенасыщение петербургского рынка аренды жилья уже в ближайшей перспективе, спрос на предлагаемые юниты растет, как и число инвесторов, приобретающих апарты в дополнение к уже купленным.

Петербург – столица не только туристическая, но и деловая, и образовательная. В наш город приезжают на работу специалисты, на время обучения – студенты – это одна часть заполняющих апарт-отели, обеспечивающая успешность бизнеса вложившимся в него. Многие покупают юниты, чтобы жить в них самостоятельно. Это не только представители молодого поколения, покупающие жилье для себя по более «гуманным» ценам и не намеренные тратить время на мелочи быта типа уборки и приготовления обедов, но и люди пожилого возраста, стремящиеся к комфорту, безопасности и обслуживанию высокого уровня, и те, кто строит собственное жилье, не желая, пока завершится его обустройство, снимать «классическую» квартиру или переплачивать за гостиницу.

В одной локации сосуществуют разные форматы размещения гостей. Такой «расклад» выгоден и девелоперам, и управляющим компаниям, и жильцам. При этом обеспечивается как высокий уровень сервиса для всех, кто живет в доме, так и высокие показатели доходности, поскольку управляющая компания сама финансово заинтересована в максимизации дохода собственников юнитов и в минимизации рисков. В стремлении к оптимизации на рынок вышел новый вид коммерческой недвижимости – инвест-отель. Это своеобразный сплав общепринятого представления об апартаментах и банковских принципов инвестирования. Совершенствуются и уже зарекомендовавшие себя механизмы инвестирования в арендную недвижимость.

На этом фоне весьма дискуссионными представляются размышления некоторых экспертов по поводу перенасыщения петербургского рынка апартаментами уже к 2021 году.

Локация – ресурс и гарантия

Директор управляющей компании Yard Group Екатерина Титомир полагает, что 2020 год будет очень интересным с точки зрения развития апартаментов. «В этом году на рынок аренды выводится большое количество новых юнитов в разных районах города. Думаю, мы будем наблюдать процесс перераспределения рынка: при правильно выбранной политике позиционирования апарт-отели могут оттянуть на себя значительную часть доли гостиничных объектов. А это не только иностранные и внутренние туристы, но и персонал, и управляющие компании. Последние, научившись совмещать гостиничную и инвестиционную функции, сформируют новый рынок, на котором роль управляющей компании в эксплуатации апартаментов будет существенно выше, чем у гостиничных операторов при управлении отелями».

Эксперт приводит в пример апарт-отель Yard Residence. В этом году здесь выведен в продажу последний этаж, на котором расположились видовые двухуровневые апартаменты, которые можно приобрести и для сдачи в аренду под мероприятия, и для организации офиса. Все апартаменты имеют панорамное остекление (на оба уровня), вид на Неву и мост Александра Невского, свободную планировку. Управляющая компания предлагает три разработанных дизайна отделки (либо индивидуальный дизайн) и отделку под ключ в зависимости от назначения приобретаемого юнита.

Прогнозы по поводу снижения гарантированной доходности апарт-отелей, безусловно, имеют право на существование. Екатерина Титомир уверена, что объекты с премиальной локацией, безусловно, неизменно будут пользоваться спросом и приносить стабильный доход инвестору. «Если это центр города, то можно претендовать на большой объем посуточной сдачи. Если это ближе к удаленным районам города, то это долгосрочная сдача. В зависимости от того, как сдаются апартаменты, будут разниться цифры: порядка 13–14% годовых при посуточной сдаче и где-то 9–10% при долгосрочной», – полагает эксперт. У Yard Residence расположение как раз премиальное: 200 м до Невского проспекта, 5 минут пешком до метро, 10 минут на транспорте до Московского вокзала. Локация всегда будет определяющей не только при выборе арендаторов, но и при возможной продаже недвижимости.

Также локация влияет на капитализацию проекта, а значит, и на прибыль инвестора. Чем меньше пятен под жилую застройку в близлежащих районах, тем быстрее будет расти стоимость квадратного метра в апарт-отеле. Помимо локации, на востребованность апарт-отеля (и на арендную стоимость номера) влияют внутренняя инфраструктура, отличный сервис и высокие отзывы.

Обеспечение заявленной доходности каждому инвестору – одна из ключевых задач управляющий компании. Основная идея Yard Residence – это инвест-отель, все апартаменты разделены на категории. Часть будет сдаваться посуточно, часть – средне- и долгосрочно. При этом основной упор будет сделан на посуточную сдачу, в низкий сезон предполагается заключение корпоративных контрактов.

Сценарии и программы

Рассмотрим популярные инвестиционные сценарии, по которым действуют сегодня желающие заработать на недвижимости, на примерах апарт-отелей IN2IT и «Про.Молодость» компании PLG («Плаза Лотус Групп»).

Стабильный доход от роста цены квадратного метра – один из самых весомых аргументов в пользу инвестиций в апарт-отели. Подсчитано, что доходность от вложений в строящиеся апарты может достигать 50% за 3 года. Возьмем, к примеру, юнит в инвест-отеле «Про.Молодость». Входная цена в этот комплекс на пр. Большевиков – 1,8 млн рублей. Компания позиционирует «Про.Молодость» как проект с одним из самых доступных порогов входа на рынке недвижимости.

Примем как данность факт, что для тех, кто ставит целью арендный доход, апартаменты и жилье в классическом понимании – это одинаковые продукты. Итак, студия площадью 27 м2 в инвест-отеле стоит 2,1 млн рублей, такая же студия в сданном доме неподалеку в Кудрово – 3,35 млн рублей. Уже «на входе» имеем разницу более 60% в пользу юнита. В аренде апартаменты по определению дороже квартир, поскольку жильцу предоставляется качественный сервис. Очевидно, в инфраструктуре апарт-отеля не будет детского сада и поликлиники, но обязательны подземный паркинг и гостевая парковка, спортзал и салон красоты, коворкинг и химчистка, ресторан и кафе. Естественно, все бытовые заботы возьмет на себя управляющая компания. И контингент в апарт-отеле соответствующий – вряд ли номер снимет трудовой мигрант…

Управляющие компании предлагают программы доходности от сдачи в аренду для инвесторов с разной степенью толерантности к риску. Основных вариантов два. Можно сдавать номер самому, а можно – через управляющую компанию. Разница в подходах существенная. Вариант оперировать юнитом самостоятельно менее привлекателен. Сдавать на длительный срок – значит отказаться от высокой доходности. При сдаче самостоятельно в краткосрочную аренду дивиденды выше, но это уже не пассивный доход, а зарплата за ежедневную нелегкую работу.

Сдавать через управляющую компанию выгоднее и рациональнее. Инвест-отель после ввода в эксплуатацию работает как классическая гостиница: отельный оператор обеспечивает регулярную загрузку. Отметим, что случае с IN2IT и «Про.Молодость» инвестор имеет дело с проектами среднего ценового диапазона. Это самая востребованная недвижимость, загрузка таких инвест-отелей обеспечена, как правило, еще до их сдачи в эксплуатацию. Впрочем, собственник может получать и гарантированный доход – фиксированную сумму, которая не зависит от загрузки отеля и прочих факторов.

PLG в своих проектах запустила и традиционные программы «Участие в прибыли». Но в каждом из инвест-отелей свой подход к формированию прибыли. В IN2IT по этой программе собственник получает доходность в соответствии с заполняемостью конкретно его номера. В проекте «Про.Молодость» доход всего отеля делится между собственниками пропорционально количеству приобретенных квадратных метров. Эта программа (она называется «Кооператив») дает более стабильный и прогнозируемый доход. «Участие в прибыли» в потенциале дает возможность заработать больше. Здесь выбор зависит от темперамента инвестора. Доходность по этим программам в принципе зависит от загрузки, так как и IN2IT, и «Про.Молодость» ориентированы в том числе на рекреационный туризм. Высокий сезон – это период с апреля по сентябрь.

Доход, который генерирует собственнику однокомнатный номер, на примере IN2IT будет выглядеть так:

Отметим особо, что в IN2IT и «Про.Молодость» работают программы обратного выкупа. Инвестору предлагается возможность обратного выкупа по зафиксированной договором цене, на 50% выше стоимости приобретения номера. Вместе с программой гарантированного дохода программа «Двойная гарантия» принесет 54% прибыли на инвестицию за 5 лет.