Девелоперы проявляют интерес к облигациям, которые, в отличие от проектного финансирования банков, дают финансовую свободу. Если кризис не помешает.
Сейчас в Петербурге облигации уже выпускают четыре застройщика: "Группа ЛСР", группа "Эталон", Setl Group и "Легенда". В обращении находится 11 выпусков ценных бумаг на общую сумму 46 млрд рублей. Лидер среди заемщиков — "Группа ЛСР" (27 млрд рублей), на втором месте — Setl Group (10 млрд рублей), у "Эталона" — 8,35 млрд рублей. У "Легенды", как у самого молодого игрока на этом рынке (компания разметила первый заем в 2019 году), — 3,69 млрд рублей. Средний уровень доходности — 7,5–10,5% (у "Легенды" — 11–14%).
Как говорят девелоперы, основные цели размещения займа — рефинансирование части долговой нагрузки и пополнение земельного банка (приобретение новых участков). После отмены долевого строительства девелоперы лишились главного — доступа к практически бесплатным деньгам дольщиков (сейчас все траты даже по проектам, реализуемым по старым правилам, контролируются банками).
"Проектное кредитование, которое идет в пакете с эскроу–счетами, не дает возможности приобретать новые участки за эти деньги, тратить средства на развитие компании, "на шпильки" учредителям", — сетуют девелоперы.
В то же время облигации интересны и банкам, поскольку в случае выдачи застройщикам кредитов они должны резервировать средства в соответствии с нормативами ЦБ. Приобретение облигаций позволяет этого избежать.
Прозрачные компании
Впрочем, воспользоваться этим инструментом смогут не многие. "По сути он доступен только первой десятке компаний, если говорить о рыночном размещении. Также компания должна быть абсолютно прозрачна для инвесторов", — уверен Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет".
"Возможностью размещать облигации по сравнительно невысокой ставке купона могут воспользоваться только компании–эмитенты, обладающие рядом инвестиционных преимуществ, а именно наличием качественной аудированной финансовой отчетности по МСФО, высокими финансовыми показателями деятельности и высокими кредитными рейтингами по национальной и международной шкале", — рассказывает Сергей Староверов, заместитель генерального директора по экономике и финансам Setl Group.
"Крупные девелоперы, планирующие или уже обозначившие свое присутствие на рынке ценных бумаг, обладают значительными активами и имеют богатый опыт в сфере недвижимости. Облигации таких эмитентов могут заинтересовать инвесторов. Стройкомпании, в свою очередь, получают дополнительный источник финансирования проектов", — говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Дольщикозамещение
В ближайшие годы облигации могут стать более выгодным способом заимствования средств для строительных компаний, чем проектное кредитование и эскроу–счета.
"Привлекая подобным образом финансирование на строительство дома, застройщик может полностью отказаться от использования средств покупателей и строить на собственные и заемные средства", — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге. Продавать в данном случае застройщик будет уже готовые квартиры после сдачи дома.
"Облигации уместны там, где необходимо привлечь действительно большие средства (от 2–3 млрд рублей минимум) и есть сложности с залоговым обеспечением. Некоторое время — возможно, даже лет десять — рынок облигаций девелоперов вполне может быть интересен для инвесторов. Но по мере снижения рисков в отрасли (которые снижаются последние 5 лет) ставка по таким облигациям будет также снижаться. Если взглянуть на опыт Европы, то инвестиции в девелопмент там входят в категории наименее доходных как раз по причине минимальных рисков", — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".
С точки зрения обслуживания долга облигации также более комфортны для девелоперов, чем банковские кредиты, ставка по которым с учетом дополнительных расходов на страхование, комиссии и прочее может доходить до 20%.
Не для всех
Однако для мелких и средних застройщиков этот инструмент вряд ли может быть привлекателен. "Облигации должны быть ликвидны, а ценные бумаги небольших застройщиков с малоизвестными брендами и небольшими объемами размещения будут иметь низкую ликвидность и, соответственно, потребуют более высокой премии в части доходности", — говорит Андрей Косарев. Такие финансовые инструменты делают заимствования дороже, при небольшом объеме привлечения средств затраты на организацию размещения облигаций становятся неэффективными.
По итогам текущего года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн рублей, полагают в аналитическом агентстве "Метриум". А рынок облигаций застройщиков может достичь этой отметки к 2023 году.
Впрочем, начавшийся кризис может существенно повлиять на эту светлую перспективу получения дешевых денег. Долговой рынок уже начал серьезно снижаться.
