Антивирусные продажи. Как кризис повлиял на рынок недвижимости Петербурга

Рынок недвижимости достаточно спокойно отреагировал на падение цен на нефть, рост курса доллара и закрытие границ из–за коронавируса. Раньше любого из этих событий хватило бы, чтобы ввергнуть покупателей в панику и заставить либо ажиотажно покупать недвижимость (2014 год), либо полностью отказаться от покупок (2008 год). Участники рынка недоумевают: то ли покупатели стали грамотнее, то ли у них просто закончились свободные деньги, которые надо спасать.

Опыт научил

Кризис — постоянный гость на рынке недвижимости в России. Эксперты со стажем вспомнят год 1998–й, те, кто помоложе, — 2008–й, когда стройплощадки встали на полгода. Были и обратные тренды резкого роста спроса — в 2006 и 2014 годах. Нынешний кризис действительно выделяется на фоне всех остальных.

По данным экспертов ЦИАН, по России в марте количество запросов на сайт агрегатора увеличилась на 42% (на вторичку — 44%, на новостройки — на 35%). В Петербурге рост составил 35%. Похожие цифры дают и другие агрегаторы недвижимости.

Впрочем, до отделов продаж это повышение интереса пока в таком объеме не докатилось. "Разумеется, общая обеспокоенность и неопределенность влияют и на рынок недвижимости. Время принятия решения о покупке сократилось, текущая ситуация подстегнула активность тех покупателей, которые по какой–то причине могли откладывать покупку", — говорит руководитель аналитического центра ГК ФСК в Петербурге Юлия Голубева.

"Мы не видим каких–либо серьезных изменений. Рынок недвижимости все–таки более инертный, чем, скажем, фондовый. Спрос меняется динамично, мы это связываем с тем, что люди стали принимать решение о покупке чуть быстрее", — рассказывает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

Однако по сравнению с предыдущими кризисными годами все достаточно спокойно, констатируют участники рынка. "Спонтанных покупок практически нет. Возможно, люди, анализируя предыдущие кризисы, стали более взвешенно оценивать ситуацию, заняли выжидательную позицию. Возможно, сегодня у петербуржцев попросту гораздо меньше свободных средств, чтобы скупать недвижимость", — предполагает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС". "Ажиотажного спроса и скупки всего и вся на рынке сейчас нет. До сих пор влияет фактор высокого спроса в 2018–м и первой половине 2019 года, когда недвижимость покупалась массово из–за опасений скорого подорожания. Те, кто давно планировал покупку, заключают сделки, поскольку понимают, что сейчас самый выгодный момент, пока цены и стоимость ипотеки минимальны относительно возможных перспектив", — согласен Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Удаленные продажи

Коронавирус пока не помешал заключать сделки, поскольку за последние годы девелоперы научились продавать недвижимость удаленно. "В сегменте жилья мы наблюдаем существенное увеличение числа обращений по всем каналам онлайн и ожидаемое сокращение визитов покупателей офлайн. Есть случаи и переноса встреч, сделок из–за вынужденного карантина клиента или его нежелания лишний раз выезжать из дома", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. "Самое удивительное, что вируса испугались продавцы вторичной недвижимости, отказываясь показывать свои объекты. Мы отправляем договоры с курьерами, а все консультации готовы проводить по телефону или скайпу", — рассказывает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management. "И до эпидемии 60% наших клиентов предпочитали общение по скайпу, с удаленной (электронной) подачей документов. Это касается нового поколения, они живут в гаджетах", — рассказывает Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma.

Часть девелоперов предлагает вообще оформлять сделки онлайн, например через "Домклик". "Сегодняшняя ситуация с пандемией достаточно знаковая. Она показала, как важно вкладываться в диджитал–развитие, даже тем сферам, которые считаются наиболее консервативными, в том числе недвижимости. По–старому работать больше не получится. Если ситуация с вирусом будет усугубляться, пойдет неминуемый спад посещений офисов, — говорит Анжелика Альшаева. — Можно предложить покупателям безопасный онлайн–сервис и стабильно работать".

Следите за ставкой

Впрочем, многое будет зависеть от политики монетарных властей. "На днях правительство и ЦБ объявили меры для поддержки экономики. Есть многообещающие пункты, включая обеспечение рынка рублевой и валютной ликвидностью. Надеемся увидеть, как будут реализовываться эти меры", — говорит Константин Кузьмин, генеральный директор компании BPS–Development. "Количество сделок действительно осталось на прежнем уровне. Покупателям нужен месяц–два, а лучше полгода стабильных ставок, чтобы принять решение о покупке квартиры. Иначе они пытаются сыграть на снижении или росте ставки и при этом откладывают покупку до последнего", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", доля сделок с ипотекой по объектам в классе масс–маркет в январе составила 64% (на уровне второго полугодия 2019 года), средний бюджет покупки по ипотечным сделкам — 3,85 млн рублей.

За ценой постоим

Большую обеспокоенность застройщиков вызывает рост курса, а значит, потенциальный рост себестоимости строительства. "Из–за роста курса валют будет расти цена на строительные материалы, закупаемые за границей. Такие материалы чаще всего используются для строительства жилья сегментов бизнес и элита. Соответственно, себестоимость возведения объектов высокоценовых сегментов возрастает. Если российский рынок отреагирует на изменение курса ростом инфляции, то затраты строительных компаний увеличатся уже во всех классах жилья. Это скажется на конечной цене квартир, но в то же время стоимость жилья будет регулироваться и ограниченной покупательной способностью населения", — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Но пока роста цен не будет, а некоторые компании, наоборот, делают скидки. "Мы снизили цены в марте на 3–5%. Пока такая тактика работает в нашу пользу, на количестве сделок сказывается положительно. С тактикой на апрель определимся в ближайшие дни. Но далее, в 2020 году, цены, конечно, будут повышаться", — говорит господин Мохнарь.

"Цены на свои дома сами поднимать не планируем. Больше того, предлагаем покупателям домов положить от 5% на аккредитив в банке, чтобы зафиксировать текущую цену, затем, после получения нами проектного финансирования, эти деньги будут переведены на эскроу–счет или спецсчет (если потребуется, с доплатой до 10%, это обычные требования к первоначальному платежу в системе эскроу)", — рассказывает Виолетта Басина.