В ближайшее время в Петербурге не стоит ожидать появления большого количества крупных проектов от 500 тыс. м2 жилья. Подготовленных земельных участков под них почти нет, да и сам формат все менее интересен покупателям.
В открытом предложении на земельном рынке петербургской агломерации сейчас представлено лишь около 20 участков под строительство значительного объема (свыше 500 тыс. м2) жилья, подсчитали в консалтинговом центре "Петербургская недвижимость" (Setl Group). Причем большая часть из них находится за пределами КАД — во Всеволожском районе (Новосаратовка, Мурино, Лаврики) и Ломоносовском (Лаголово). В административных границах города крупноземельное предложение сосредоточено на юге Петербурга — в Колпино, а также в Пушкинском районе (Шушары, Ленсоветовский).
Проекты такого "полумиллионного" масштаба обычно реализуют на бывших сельскохозяйственных территориях, рассредоточенных вдоль границы с городом. Драйвером развития, как правило, выступает транспортная доступность (к примеру, наличие станции метро).
"Конкуренция в классе недорогого жилья в последние годы снижается. Застройщики старались сокращать свое присутствие за КАД, приобретая новые участки в городской черте, например в “сером поясе” и в центральных районах. В то же время прежние масштабные проекты постепенно близятся к завершению и распродаются", — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
"Подобные проекты были популярны в первой половине 2000–х. Особенно локации Кудрово и Мурино. Сегодня таких территорий становится меньше. Поэтому в последнее время все более популярны точечные объекты", — говорит Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК "Инвестторг".
Интерес покупателей к локациям, находящимся на периферии, снижается из–за затяжного развития социальной и транспортной инфраструктуры, отстающего от темпов застройки. Покупатели выбирают комплексы в уже сформировавшихся районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой.
"Интерес игроков к экономклассу серьезно снизился. Все меньше девелоперов рассматривают проекты массовой застройки, особенно за КАД. Как таковой экономкласс в Петербурге практически не развивается: девелоперы стараются делать более комфортные проекты и отстраиваться от конкурентов", — считает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Как говорят эксперты, ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн м2 жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет. "С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения первых очередей, вовремя построить детские сады и школы", — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Крупные комплексные проекты тоже сильно привязаны к общему развитию транспортной сети в Петербурге и на границе города с областью. Этот вопрос также ограничивает территории, которые подходят для освоения в ближайшей перспективе.
Резервации для редевелопмента
В околоцентральных локациях Петербурга количество крупных пятен для жилого строительства год за годом сокращается, однако все еще имеется потенциал появления проектов редевелопмента. Элементов "серого пояса" и ветхой застройки в городе достаточно, чтобы продолжать вести активную девелоперскую деятельность. По данным Colliers International, предложение проектов комфорт– и бизнес–класса сконцентрировано в локации у метро "Черная речка" (застройка Белоостровской ул.), в Адмиралтейском районе (квартал "Галактика" у "Фрунзенской"), Московском (редевелопмент промзоны "Самсон"), Невском (Октябрьская наб.) и Василеостровском (намывные территории).
"Но здесь проекты чаще всего реализует не один, а сразу несколько застройщиков. Таким образом, уменьшаются риски и снижаются затраты девелоперов на приобретение проектов. Кроме того, застройщики начинают конкурировать между собой, что повышает качество конечного продукта", — полагает Андрей Вересов, руководитель управления инвестиционных проектов "Лахта Плаза".
В целом в обжитых районах города наиболее крупные лоты предназначены под строительство не более 300–350 тыс. м2 жилья, но и их число также ограничено, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Под силу только крупным
Старт любого крупного проекта требует от компании–девелопера серьезного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог и т. д. И быть готовым к тому, что на старте придется вложить очень много. В силу этого строительство нового объекта–миллионника рассматривают для себя только самые крупные компании. Сейчас подобные проекты реализуют "Группа ЛСР", Setl Group, ЦДС и "Главстрой СПб". В ближайшее время к ним может присоединиться федеральный застройщик "Самолет" (см. "Прилетели обратно", "ДП" № 104 от 05.08.2020).
По словам генерального директора компании Антона Елистратова, в планах "Самолета" — приобрести несколько проектов в петербургской агломерации. Сейчас в шорт–листе компании 15–20 земельных участков. "Мы ориентируемся на их освоение на партнерских условиях, когда владелец земли получает часть построенных метров или долю в проданных квартирах", — говорит Антон Елистратов.
Остаются актуальными планы "Группы ЛСР" по застройке территории бывшего аэродрома Ржевка (1 млн м2) и группы ЦДС (ее проекты "Новосаратовка" и "Бугры" включают более 5 млн м2 жилья). Впрочем, о конкретных сроках застройки в компаниях пока не заявляют.
“
На рынке земли для девелопмента есть предложения о продаже больших территорий. В большинстве случаев такие участки располагаются в Ленинградской области, недалеко от границы с Санкт–Петербургом. Земля в черте города, как правило, предполагает строительство жилья комфорт– и бизнес–класса. Девелопмент многих крупных участков в Ленинградской области за последние годы стал экономически нерентабельным из–за ужесточения требований к высотности, плотности застройки и обеспечению социальными объектами. Кроме того, у многих территорий есть сложности с подведением инженерных коммуникаций, транспортной доступностью.
Александр Свинолобов
Заместитель генерального директора "Бонава Санкт–Петербург"
“
Проекты комплексного освоения территорий требуют от девелопера существенных вложений в инфраструктуру, окупаемость которых с учетом потенциальной динамики продаж на данный момент непонятна. В целом актуальность мегастройки зависит от локации и конкретного проекта. Для потенциальных покупателей одновременно важна локация, охват будущего жилья сетью общественного транспорта и наличие инфраструктуры в рамках проекта (в первую очередь детских садов и школ). Также пользуются спросом малоэтажные жилые комплексы: при возможности выбора люди предпочитают менее населенные кварталы с более комфортной инфраструктурой. А учитывая экономическую ситуацию, покупатели в первую очередь обращают внимание на строительные проекты высокой степени готовности.
Марина Агеева
Директор по маркетингу ГК "Красная стрела"
