Федеральные власти намерены в 2021–м запустить онлайн–платформу, которая станет агрегатором данных о легально сдающемся в России жилье.
На первых порах использование платформы будет для арендаторов и арендодателей добровольным, сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Реализовывать проект будет "Дом.РФ".
Авторы инициативы попытаются заманить в проект прежде всего арендаторов: благодаря платформе можно будет оформить временную регистрацию. Агрегатор будет интегрирован с информационной системой Федеральной налоговой службы (ФНС) и государственной информационной системой жилищно–коммунального хозяйства.
Для арендодателя регистрация в системе может представлять угрозу, ведь информация будет поступать, в частности, налоговикам. С другой стороны, через агрегатор арендодатели смогут оплатить коммунальные услуги и налоги на владельцев жилья, причем режим налогообложения можно будет выбрать любой — самозанятость, ИП или просто оплата НДФЛ.
Таким образом, власти готовы начать очередной виток борьбы с рынком нелегальной аренды. Как пояснил генеральный директор "Дом.РФ" Виталий Мутко, для запуска системы необходимо внести соответствующие поправки в законодательство, которые, по его словам, будут разработаны в ближайшее время.
Теневые миллиарды
Для Петербурга, где на теневой рынок приходится свыше 80% аренды, тема более чем актуальная. По оценкам экспертов, ёмкость рынка аренды жилья в Петербурге составляет около 350 млрд рублей в год. При этом точно сказать, сколько квартир в городе сегодня сдаётся, не может никто. По официальным данным, их 120–140 тыс. Но эксперты уверены, что эти данные сильно занижены.
При этом карательные меры по выявлению серых арендодателей не приносят особого результата, даже несмотря на созданную ещё 3 года назад трёхстороннюю комиссию, куда вошли представители администрации Петербурга, управления ФНС и Главного управления МВД.
Результат работы комиссии невысок. Так, по информации УФНС, в первом полугодии 2019 года 454 налогоплательщика–арендодателя представили декларации с исчисленной суммой налога в размере 6,7 млн рублей. Более свежих данных нет.
Агрегатора мало
Участники рынка оценивают идею Минстроя как интересную, но трудно реализуемую. "Идея хорошая — вытащить всех серых арендаторов с помощью дополнительных сервисов в белый сегмент. Но что–то мне подсказывает, что это не сработает. Даже в самых законопослушных с точки зрения налогообложения странах налоги с арендодателей по факту никто собрать не может. Отчасти потому, что сложна доказательная база: государству приходится доказывать, что это не кум, сват, брат, а именно абсолютно чужой арендатор", — полагает Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК Omakulma.
Вместе с тем, по его мнению, новшество может привлечь какое–то количество профессиональных рантье, потому что для них это определённая автоматизация бизнеса.
Любимый срок — 11 месяцев
Так же консервативен Антон Агапов, директор по развитию сети апарт–отелей YE'S. "Платформа, созданная при участии власти, вряд ли заинтересует владельцев недвижимости, которые не платят налоги. На сером рынке большая часть недвижимости сдаётся на длинный период, а договоры на аренду составляют сроком до 11 месяцев, что не требует обязательной регистрации документов в Росреестре", — говорит он.
Кроме того, по словам Антона Агапова, инициатива вызывает много вопросов: как будущая онлайн–платформа будет регистрировать арендодателей, будет ли это бесплатный ресурс?
"По белым схемам арендуют квартиры в Петербурге для своих сотрудников только предприятия. А частные лица, за редким исключением, идут на серый рынок. И эта практика не является российским изобретением. Например, во Франции только сейчас власти начали активно отслеживать арендодателей через международный сервис по аренде квартир Airbnb и требовать отчёта", — рассказывает Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".
Как говорят эксперты, точно заинтересован в новом агрегаторе будет легальный рынок апартаментов. "Главное преимущество апарт–отелей — полностью официальное оформление проживания. Это договоры с арендаторами, это выплаченные налоги. В данном случае регистрация на госплатформе создаёт хорошее конкурентное преимущество", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.
Cпрос на арендное жильё в Петербурге в результате кризиса упал. "Главная причина — отток иностранных мигрантов, да и многие иногородние работники уехали на карантин по домам. Правда, во втором полугодии ситуация начала выправляться", — говорит гендиректор ГК "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.
На фоне уменьшения спроса снижаются и ставки аренды. За последний год, по данным агентства, они сократились на 15–20%.
