Первый год работы в рамках нового законодательства о переходе на эскроу-счета застройщики и банки оценивают как непростой, но продуктивный. Покупателей не испугали изменения — напротив, количество сделок стремительно возросло. Влияние же проектного финансирования на стоимость жилья оказалось не таким существенным, как ожидалось.
В самом начале с определёнными сложностями столкнулись именно строительные компании: одним необходимо было усовершенствовать бизнес-модели, другим — перестроить системы отчётности. Но в результате плотной совместной работы с банками процесс был налажен. "Очень важны партнёрские отношения с банком, — рассказал "ДП" заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин. — Благодаря конструктивному общению нам удалось повысить свои финансовые компетенции. Для клиента же ничего особо не изменилось. Нововведения не повлияли на выбор застройщика потребителем и уж точно не оказали влияния на продажи". Проект компании, реализованный в рамках эскроу, — ЖК "Новое Горелово" — состоит из 12 многоэтажных корпусов, большая часть из которых уже сданы и заселены. Комплекс строится на пересечении Красносельского и Волхонского шоссе, включает три детских сада, две школы, поликлинику, спортивный и торговый комплексы, а также пожарное депо.
По словам эксперта, при расчёте этого проекта, где компания впервые применила схему с эскроу, было непонятно, во что он обойдётся организации и насколько в итоге поднимется стоимость квадратного метра. Сейчас, имея за плечами удачный опыт работы, аналитики компании говорят об удорожании квадратного метра на 3,8 тыс. рублей в сегменте стандарт, что составляет около 3,5%.
Эту тенденцию подтверждает и директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Константин Бачкин: "Когда мы начинали работать по этой схеме, мы рассчитывали, что удорожание квадратного метра составит 5–7%. По факту реализованных проектов мы видим сегодня совсем другие цифры: показатели колеблются от 2,5% до 4,5%. И говорить о том, что именно проектное финансирование влияет на ценообразование, не вполне корректно".
Константин Бачкин также отметил, что сегодня, помимо проекта "ЛенРусСтроя", есть ещё три проекта по Северо-Западу, которые были полностью реализованы в рамках эскроу, и кредиты по ним полностью закрыты.
Оба эксперта сходятся во мнении, что новая схема работы скорее плюс для рынка, чем минус. Это подтверждает приведённая статистика. В прошлом году, когда законодательство вступило в силу, только по 50% проектов принимались решения с эскроу-счетами. Сегодня же в Сбербанке уже говорят о 95% случаев. Так, по данным банка, по Северо-Западному федеральному округу было принято 52 положительных решения об открытии эскроу-счетов на 80 млрд рублей. Причём 25 из них на сумму 70 млрд рублей — это только по Петербургу и Ленинградской области.
В целом, как отмечают игроки рынка, спрос на недвижимость продолжает расти, несмотря на нововведения в строительном законодательстве и недавнее удорожание квадратных метров. И если в начале 2020 года в банке было открыто порядка 1,6 тыс. эскроу-счетов с остатком более 5 млрд, то сейчас — уже около 6 тыс. счетов с остатком более 15 млрд рублей.
Таким образом, сегодня можно смело говорить о том, что и с точки зрения физических лиц, и с точки зрения застройщиков схема с эскроу-счетами запущена и имеет хорошие перспективы для развития. В конце концов, как показал последний год, девелоперам выгоднее работать с банками, нежели строить за собственные средства или же прибегать к облигационным займам.
