Банкирам не удаётся убедить застройщиков в необходимости привлечения кредитов на строительство жилья. Рынок после весенней заморозки проектов никак не может восстановить темпы прироста договоров как по количеству, так и по объёмам финансирования. В результате на первую декаду сентября только 27% общей возводимой в Петербурге площади жилья может продаваться через эскроу–счета.
Обязанность застройщиков брать кредиты в банках через проектное финансирование и продавать квадратные метры дольщикам через эскроу появилась 1 июля 2019 года. Из открытых данных, регулярно публикуемых ЦБ РФ и Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), следует, что объём жилья, который застройщики могут продавать через эскроу в Петербурге, с начала года вырос в 1,9 раза — с 1,5 млн до 3 млн м2.
Такой темп позволил ЦБ РФ отчитаться и о кратном увеличении доли подобного жилья, с 13 до 27%, в общем объёме. В этом успехе есть немного лукавства: в российских масштабах через эскроу продаётся более 40%, в Ленобласти — 34%. При этом в городе сокращается общая площадь возводимого жилья. За 8,5 месяца она (с учётом ввода домов в эксплуатацию) снизилась на 11%, до 11,4 млн м2.
В мае текущего года банки не заключили ни одного договора проектного финансирования с местными застройщиками. В летние месяцы ситуацию совместными усилиями вроде бы удалось нормализовать, сделки стали отражаться в данных ЦБ РФ. Однако и этот результат с трудом можно считать успехом. В среднем в июне–августе застройщики заключили в 2 раза меньше кредитных договоров на финансирование строительства жилья, чем в I квартале текущего года. И это несмотря на рекорды в программе субсидирования ипотеки по ставке 6,5%, которую правительство придумало как раз для поддержки отрасли.
В России на начало сентября Центробанк отобрал 94 уполномоченных банка, имеющих право открывать спецсчета застройщикам и эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве.
По данным ЕИСЖС, на 15 сентября в Петербурге 144 застройщика возводят 11,4 млн м2 жилья. Из них проектное финансирование в банках привлекли всего 47 юрлиц (по данным регулятора, который публикует их с задержкой, на начало августа это количество составляло 45). После продолжительного периода бурного прироста заключаемых договоров (на 30% — или шесть штук — в феврале, и еще на 23% — или шесть штук — в марте) период охлаждения наступил в мае. По ЕИСЖС число застройщиков, реализующих продажи через эскроу, увеличилось на ноль, по ЦБ РФ — на три (против двух в апреле).
За первые 2 недели сентября текущего года число застройщиков, заключивших договоры с банками, стало резко возрастать. Оно выросло на четыре штуки, до 47, что позволило нарастить долю квадратных метров, продаваемых через эскроу, в общем строящемся объёме на 1,9 процентного пункта (п. п.), или на 278 тыс. м2. Для сравнения: в августе доля выросла на 178 тыс. м2, в июле — на 72 тыс., в июне — на 19 тыс. В феврале объём вырос на 326 тыс. м2, в марте — на 811 тыс. м2.
Совокупный объём предоставленных банками кредитов в рамках проектного финансирования с начала года в городе вырос в 1,9 раза, до 111 млрд рублей. Исходя из данных статистики ЦБ РФ, средняя сумма кредита при этом сократилась на 20%, с 3,1 млрд до 2,5 млрд рублей на один договор.
"Мы активно работаем с крупнейшими застройщиками Петербурга в рамках финансирования по схеме эскроу–счетов, на сегодня подписаны кредитные соглашения на сумму 20 млрд рублей", — сообщили в пресс–службе банка ВТБ.
"По состоянию на январь в Петербурге и Ленобласти заключено восемь договоров с застройщиками на 28 млрд рублей, на конец августа — 25 договоров на 88 млрд рублей, — отметили в пресс–службе Северо–Западного банка Сбербанка. — Колебание среднего чека не является существенным и свидетельствует о том, что бюджет проектов в текущем году оказался ниже предыдущего", — считают в Сбербанке.
Виновата инфекция
По оценке ВТБ, введённые в связи с коронавирусом ограничения во II квартале оказали влияние на строительную отрасль: "Многие застройщики во время пандемии скорректировали планы по запуску новых проектов, в том числе чаще реализуют их в рамках отдельных очередей. Такой подход вызван различными причинами, среди которых — сложности с получением разрешения на строительство и неопределённость спроса, в связи с этим закономерно и произошло замедление темпов заключения кредитных договоров, а также снижение средней суммы запрашиваемого финансирования".
Схожей точки зрения придерживаются и другие банки. "Из–за мер по борьбе с эпидемией коронавируса переход застройщиков на новую схему финансирования сдвинулся как минимум на полгода, темпы роста количества и объёма сделок в проектном финансировании серьёзно упали, — говорит Михаил Иоффе, старший вице–президент, управляющий Северо–Западным филиалом банка “Открытие”. — Карантин и возникшие финансовые трудности окончательно убедили владельцев многих региональных компаний–застройщиков в необходимости выхода из данного бизнеса после завершения строительства жилищных комплексов, которое было начато с использованием договоров долевого участия".
По оценке эксперта, на рынке явно видна тенденция снижения объёмов текущего строительства жилья и числа застройщиков. "Пока объём текущего строительства в Петербурге вернулся на уровень первой половины 2018 года и составляет 12 млн м2, — рассуждает Иоффе. — Если доля проектов с использованием эскроу–счетов выйдет на среднестрановой уровень, то портфель жилищных проектов, финансируемых банками, достигнет 4,2 млн м2, что позволит региональному рынку преодолеть отметку 150 млрд рублей".
Средняя ставка
И ЦБ РФ, и банки, и застройщики держат в секрете информацию, кто у кого и на какие суммы привлекает финансирование. Согласно закону строительная компания должна открыть спецсчёт в уполномоченном банке, который потом и будет заводить счета эскроу для дольщиков. Количество открытых спецсчетов в регионе, опубликованных ЕИСЖС, совпадает с данными о количестве заключённых кредитных договоров между банками и застройщиками в отчётах ЦБ РФ. Единственное, что позволяет себе регулятор, это фиксировать и публиковать среднюю ставку по заключённым кредитным договорам в целом среди всех субъектов каждого федерального округа. В СЗФО на начало августа средняя стоимость кредита для застройщика в банках снизилась до 4,64% годовых в рублях с 5,37% на начало апреля.
Ретроспективные данные за ранние периоды регулятор не публикует. Но и данная оценка из–за своей чрезмерной усреднённости не может служить ориентиром фактического положения дел (в СЗФО входит 11 регионов, в двух из них отсутствуют договоры, ещё в двух заключено по одному, на Петербург и Ленобласть приходится 60% от общего количества заключённых). Себестоимость строительства и суммы кредитов в других регионах могут быть ниже, чем в Петербурге. С другой стороны, так как риски нереализации банки закладывают в стоимость финансирования, в регионах из–за более низкого спроса на жильё ставка по кредиту может быть и выше.
По оценке "ДП", с застройщиками в Петербурге работает всего 11 банков — именно в них открыты спецсчета для расчётов по эскроу. По количеству заключённых договоров, свидетельствуют данные ЕИСЖС, 48% рынка занимает Сбербанк. Наибольшая доля по количеству домов, 35%, у Россельхозбанка. Но все они возводятся в рамках всего одного договора.
В Альфа–Банке не сумели прокомментировать свою активность на рынке строящегося жилья. С кредитной организацией придётся общаться дольщикам группы компаний Seven Suns Development, которая возводит пять домов ЖК "Я — Романтик" площадью 86 тыс. м2. Из бухгалтерской отчётности застройщика за II квартал текущего года, опубликованной на ЕИСЖС, следует, что ссудная задолженность перед банками у него отсутствует.
Не ответили на запрос "ДП" о финансировании застройщиков и в Райффайзенбанке (в нём открыло спецсчета АО "ЮИТ–Санкт–Петербург" для ЖК "Инкери" в Пушкине и ЖК "Тармо" общей площадью 45,8 тыс. м2). Компания на 30 июня 2020 года также не отразила задолженность по кредитам в отчётности. Другое юрлицо "ЮИТа", Специализированный застройщик "ЮИТ Новоорловский", созданное под одноимённый проект с жилой площадью 49,5 тыс. м2, открыло спецсчёт в Северо–Западном банке Сбербанка.
Объём заёмных средств на конец II квартала превысил 200 млн рублей. Проигнорировали запрос и в СЭБ–банке (работает с ООО "Бонава Санкт–Петербург", общая возводимая площадь — 82,7 тыс. м2 при отсутствии кредитных ресурсов). Не ответили об объёмах проектного финансирования в городе и в Газпромбанке (спецсчёт открыт компанией "Главстрой–СПб", задолженность по кредитам — 6,7 млрд рублей). Солидарно с коллегами поступили и в Россельхозбанке ("ЛСР. Недвижимость Северо–Запад").
“
На начало года у нас было заключено два договора с застройщиками на 2,2 млрд рублей, на 1 сентября их количество увеличилось до пяти, в итоге общая сумма достигла 5,6 млрд рублей. Общерыночное замедление темпов заключения кредитных договоров в первом полугодии текущего года, с одной стороны, может быть вызвано карантинными мерами, принятыми из–за распространения коронавирусной инфекции. С другой стороны, сложившаяся ситуация косвенно связана с продолжающимся падением платёжеспособного спроса населения. Многие застройщики весной этого года не стали выводить в реализацию новые проекты, и, как следствие, это привело к тому, что необходимость в привлечении кредитов у них не появилась. Другим фактором, повлиявшим на динамику объёмов проектного финансирования, стало сокращение со стороны города выдачи новых разрешений на строительство. Думаю, что в ближайшее время это как раз и станет основной причиной вероятного сокращения темпов прироста объёмов кредитования с эскроу в целом по городу. Впрочем, потенциал рынка кредитования строительства жилья в Петербурге мы расцениваем в 500–600 млрд рублей. При условии, что ежегодный объём ввода квадратных метров сохранится на уровне не менее 3 млн м2. Снижение средней суммы кредитного договора с застройщиками мы расцениваем как колебание и не более того.
Екатерина Ганина
старший вице–президент банка "Санкт–Петербург"
“
Количество договоров увеличилось в связи с изменением в 214–ФЗ, финансирование строительства жилья возможно за счёт банковского кредита или собственных средств застройщика. Второй важный фактор, который простимулировал рынок, — это запуск госпрограммы льготной ипотеки. Она подстегнула спрос, и строители стремятся его удовлетворить. Замедление темпов роста количества договоров связано с COVID–19, изменились подходы к рассмотрению сделок проектного финансирования. Мы ожидаем роста ближе к концу года вместе с восстановлением деловой активности.
Александр Пушкин
руководитель по развитию проектного финансирования ПСБ
“
В начале года в Петербурге мы финансировали пять проектов на 24,3 млрд рублей, к сентябрю количество проектов выросло до 11, а сумма превысила 40 млрд рублей. В период распространения коронавирусной инфекции и ограничений многие застройщики пересматривали долгосрочные планы и откладывали заключение сделок. Сейчас спрос на проектное финансирование восстановился. Растёт доступность проектного финансирования, о чём говорит снижение средней суммы кредитного договора. В настоящий момент в городе банк рассматривает 25 проектов почти на 157 млрд рублей.
Анна Авдокушина
вице–президент банка "Дом.Рф"
В контексте
Наведение порядка под видом защиты дольщиков и вычищение с рынка строителей–однодневок приносят неожиданные плоды. Как минимум финансовая сторона рынка олигополизируется. В списке уполномоченных кредитовать стройку оказалась лишь четверть действующих банков.
В Петербурге список финансистов–счастливчиков и того короче — чуть меньше 11% от количества присутствующих на городском рынке кредитных организаций. Размышляя позитивно, принудительное ограничение выбора для строителей заметно сокращает время бега по кругу. Раньше приходилось составлять заявки на кредит в сотни банков, тратить бумагу и время бухгалтеров. Сегодня благодаря умелым действиям законодателей достаточно позвонить в единицы известных и надёжных согласно короткому списку.
Обратная сторона решения как раз в том, что именно малое число кредитных организаций, в которых застройщик может открыть спецсчёт, устанавливают свои расценки, ориентируясь на небольшое количество конкурентов. И повышают свой комиссионный доход, о чём банкиров просило ещё прежнее руководство ЦБ РФ: хватит жить на проценты, западные глобальные финансовые институты веками строят бизнес за счёт поборов за различные услуги.
Наверное, какой–нибудь региональный банк, пусть и не входящий в топ–100, но пытающийся удержаться во второй сотне, хотел бы кредитовать стройку. Кажется, в прошлом году отрасль дала 5% ВВП. Но не может, потому что риски, регулятор, закон, ограничения. И приходится ему участвовать в посреднических схемах, пытаясь зарабатывать на финансировании смежных проектов. И тут срабатывает правило посредника: цепочка участников увеличивает процентный доход. В итоге зарабатывают все: и строители, и кредиторы. В любом случае платит потребитель — живыми деньгами или ипотекой.
Не так уж и важно, в каком конкретно банке застройщик берёт кредит, в конце концов он может строить дом и за счёт своих, когда–то заработанных денег. Важно то, что все покупатели квартир в будущем доме будут открывать эскроу именно в конкретном банке. И экономика, построенная на личных договорённостях банкира и строителя, видна невооружённым глазом. Какой смысл финансистам искать средних или малых застройщиков, прорабатывать программы, изобретать велосипеды, когда можно просто заключить один договор с одним крупным застройщиком. И обеспечить себе долгосрочный и жирный комиссионный поток с десятков домов и сотен квартир.
Сокращение количества кредитных договоров в городе вызвано не столько коронавирусом и якобы приостановленными проектами, как анализируют банкиры. Есть третья, вполне очевидная причина. Кредитовать стало некого, рынок поделён.
Наведение порядка под видом защиты дольщиков и вычищение с рынка строителей–однодневок приносят неожиданные плоды. Как минимум финансовая сторона рынка олигополизируется. В списке уполномоченных кредитовать стройку оказалась лишь четверть действующих банков.
