Число общежитий сокращается, но проблемы с правом собственности на них остаются.
Одной из них является ситуация с "задвоением" помещений, когда одновременно они зарегистрированы и как жилые, и как нежилые. Это происходит, если здание целиком приватизируется крупным собственником, при этом некоторые комнаты в нём уже зарегистрированы в собственности жильцов.
Естественно, юридическое лицо заинтересовано в присвоении зданию статуса нежилого, чтобы его можно было использовать в коммерческих целях. Однако, как отмечает адвокат Павел Балюк, советник GRATA International St. Petersburg, наличие статуса "нежилого" у помещения, в отношении которого имеются документы о собственности за гражданами как на жилое и которое фактически используется по этому назначению, является недопустимым.
Два параллельных процесса
Например, изначально 5–этажный дом на ул. Полярников, 9 (Невский район Петербурга), был общежитием, где проживали сотрудники строительного треста "ГРСТ № 5". Но в 1994 году в ходе акционирования здание поменяло своё назначение, превратившись по документам в административно–бытовое, хотя по факту всё осталось по–прежнему. В итоге, как поясняют специалисты петербургского офиса юркомпании "Пепеляев групп", в кадастре не позднее 2001 года появились две взаимоисключающие записи: 3–й этаж общежития одновременно числился и жилым, и нежилым.
К такому казусу могли привести два параллельных процесса. Один из них — это гармонизация Росреестра: его сотрудники работали со старыми документами времён СССР и 1990–х годов, занося оттуда данные в свои базы. На основе пибовской документации 3–й этаж общежития был учтён в Россреестре как жилой. Одновременно, как можно предположить, специалисты строительного треста "ГРСТ № 5" поставили на учёт здание, в том числе и 3–й этаж, как нежилое.
С этого момента и возникла коллизия права, давшая почву для судебных споров жильцов, проживающих в этом общежитии, и собственников здания, последним из которых стало ООО "Монополия".
Нисходящий тренд
По данным жилищного комитета Петербурга, на май 2005 года в частной собственности юридических и физических лиц находилось 67 общежитий. Сегодня, как сообщили "ДП" в ведомстве, таковых осталось 23. При этом четыре здания имеют статус нежилого (в том числе на ул. Полярников, 9). В этих общежитиях проживают 4672 человека, из них 1790 человек состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
К сокращению числа проблемной недвижимости привела, как считают чиновники, в том числе и работа жилищного комитета. Так, изменение статуса некоторых общежитий произошло благодаря безвозмездной передаче зданий в собственность города и выкупу жильцами комнат, в которых они проживали. Впрочем, договориться удалось не со всеми. "Собственники общежития на ул. Полярников, 9, отказались безвозмездно передавать объект городу", — сообщили "ДП" в Смольном.
Суд с монополией
В 2016 году некоторые жильцы 3–го этажа общежития на ул. Полярников приватизировали через суд свои комнаты, общая площадь которых составляет около 500 м2. В том же году "Монополия" обратилась в Росреестр с заявлением об исправлении кадастровой ошибки: изменить назначение помещений 3–го этажа, оставив только нежилое. Эта просьба компании была удовлетворена. Таким образом, сейчас одновременно есть около десятка жильцов 3–го этажа, имеющих на руках документы о праве собственности на жилое помещение, и есть ООО "Монополия", по документам которого помещения 3–го этажа являются нежилыми.
Дойти до кассации
Урегулировать разногласия жильцы общежития на ул. Полярников пытались через суд. Они просили Невский райсуд признать все помещения 3–го этажа жилыми и отсутствующим право собственности на них "Монополии". По мнению истцов, поскольку они вели приватизацию из госфонда как жилого, то, следовательно, их комнаты должны быть учтены именно как жилые. Более того, истцы полагали, что, поскольку приватизация всего здания трестом проведена незаконно, соответственно, "Монополия" не может являться его собственником. В компании на запрос "ДП" не ответили.
В ноябре 2019 года Невский райсуд отказал истцам, в августе этого года Горсуд Петербурга, куда они подали жалобу, поддержал решение нижестоящей инстанции. Сейчас, по информации "ДП", заявители готовят кассационную жалобу.
Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства петербургского офиса "Пепеляев групп", говорит о формальном подходе судов к рассмотрению этого дела: "Раз никто не обжаловал регистрационные действия — исправление кадастровой ошибки, с заявлением о которой в 2016 году обращалась в Росреестр “Монополия”, суд и отказал". Вместе с тем, как считает юрист, Фемида могла избрать и другой путь: "Разобраться в основаниях возникновения права у истцов и у ответчиков, что было необходимо для разрешения спора".
