Арендодатели элитных квартир не готовы предлагать долгосрочные дисконты в период пандемии. Часть собственников предпочла снять лоты с экспозиции.
Ситуация на рынке аренды элитной недвижимости остаётся стабильной. Есть предложение, есть, несмотря на кризис, и спрос. Но меняются предпочтения. "Потенциальные арендаторы теперь ориентируются на более низкую ставку. Основной запрос сейчас — на объекты стоимостью аренды до 100 тыс. рублей в месяц", — делится статистикой Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Предложение тоже всё больше мигрирует вокруг отметки 100 тыс. рублей. Однако это не значит, что рынок пошёл на серьёзные уступки. В среднем падение арендных ставок составило 10–20%, подводят итог последних "неспокойных" месяцев эксперты.
"Да, бывали скидки и значительнее, но это скорее краткосрочно, до окончания периода самоизоляции, — рассказывает Илья Максимов, генеральный директор агентства недвижимости NEDmax. — Стоит отметить, что не только пандемия является причиной снижения стоимости. Объекты теряют свою актуальность, например, из–за необходимости ремонта. И их вытесняют те, что только выходят на рынок и сдаются впервые".
"Часть собственников выбрала путь понижения стоимости аренды на период пандемии, некоторые владельцы решили снять квартиры с аренды. Определённая часть просто пережидала и не предпринимала активных действий", — делится наблюдениями Никита Горячев, генеральный директор компании Be Home.
Три в одном
"ДП" попытался изучить объём предложения на рынке. Запрос включал объекты стоимостью от 100 тыс. рублей. Агрегаторы собрали довольно внушительную коллекцию. На 14 октября статистика по количеству предложений выглядит так: ЦИАН — 673, "Яндекс.Недвижимость" — 605, "Avito Недвижимость" — 335. Но данные, как говорится, с погрешностью. Посчитать, сколько на самом деле уникальных предложений в этом списке, сложно. Многие объявления дублируются у разных агентств, третью версию объявления может создать сам собственник.
При этом цена во всех случаях будет указана одинаковая. Что является отражением ещё одного тренда, сформированного недавними событиями. "Сейчас всё больше наблюдается тенденция, когда собственник берёт на себя расходы по оплате агентского вознаграждения. Такой подход уже давно используется в Европе. Он не только помогает арендатору снять жильё на более выгодных условиях, но и является незаменимым инструментом для собственника, который тем самым сокращает срок экспозиции объекта и быстрее получает доход", — рассказывает Илья Максимов.
Сайты агентств, специализирующихся на элитной недвижимости, предлагают меньшее количество лотов, но на этих веб–ресурсах можно найти эксклюзивные объекты. Кстати, есть участники рынка, которые не размещают информацию на порталах с высокой посещаемостью. В качестве альтернативы они выбирают интернет–площадки, ориентированные исключительно на целевую аудиторию.
В этой нише работают представительства международных и крупных российских компаний, а также агентства, формирующие предложения только по региону.
Локация решает
По словам риелторов, объекты можно разделить на три основные категории: те, где собственники жили сами, те, что являются инвестиционным вложением (чаще варианты "с иголочки" в новых ЖК), и те, которые уже выставлены на продажу и параллельно сдаются. Наибольшей популярностью неизменно пользуются Центральный район, Петроградский (особенно Крестовский остров) и часть Василеостровского. Они же и лидируют по количеству лотов.
Очертить средние характеристики интересующих объектов невозможно, так как каждый запрос уникален, говорит Илья Максимов. Однако некоторые параметры, которые арендаторы указывают в перечне предпочтений, всё же называет: "Дорогой, качественный, современный ремонт. Новые дома, поскольку они предполагают наличие паркинга, охраны и закрытой территории. Также в запросах часто присутствуют такие параметры, как вид и наличие парков рядом с домом".
"Безусловно, уникальные объекты имеют очередь из потенциальных арендаторов всегда. Как только квартира освобождается, в неё уже готовы заехать следующие люди", — рассказывает Никита Горячев.
Александр Беляев, управляющий партнёр "Engel & Volkers Санкт–Петербург", в свою очередь говорит о снижении спроса, поскольку уменьшилось количество иностранных сотрудников, приезжающих работать в Санкт–Петербург. Но при этом особенно активно интересуются арендой спортсмены — волейболисты, баскетболисты и футболисты, замечает Вячеслав Малафеев, владелец компании "М16–Недвижимость", бывший вратарь ФК "Зенит".
Он также считает, что наиболее выгодная стратегия сегодня — дождаться, когда стабилизируется ситуация, отказаться от договоров долгосрочной аренды. "Агенты должны объяснить собственникам, что сейчас время торга и важно разумно подходить к каждой сделке. Иногда можно пойти на уступки, а в некоторых случаях надо стоять на своём. Убедился в этом на личном примере: сдавал квартиры в аренду, и было сразу несколько арендаторов. Цену удалось отстоять", — добавляет Малафеев.
Премиум–класс — дистанционно
Что касается сегмента de luxe, а это предложения от 500 тыс. рублей в месяц, то он почти полностью проигнорировал особенности момента. "Волатильность рубля и иные события первой половины года никак не повлияли на ставки аренды городской недвижимости верхнего ценового сегмента, и они сохранились на прежнем уровне. К середине июня спрос восстановился. Но наиболее интересные варианты “ушли”, сформировался дефицит качественного предложения", — констатирует Александр Беляев.
Объяснение этому есть у Вячеслава Малафеева. "Те, кто раньше сдавал недвижимость, сейчас её продают, чтобы реинвестировать доход", — полагает он.
Самый дорогой объект на текущий момент, если верить предложениям в открытом доступе, — это квартира с дизайнерским ремонтом общей площадью 608 м2, расположенная на мансардном этаже дома в Зоологическом переулке. Ещё недавно цена аренды составляла 790 тыс. рублей в месяц, сегодня это уже 1,5 млн. Следующую позицию занимает лот стоимостью 800 тыс. рублей — это видовая 5–комнатная квартира на проспекте Динамо в доме "с собственной набережной и причалом для яхт". В вилке от 500 тыс. до 700 тыс. рублей — порядка 10–12 вариантов.
По словам Никиты Горячева, в этом сегменте, несмотря на очень высокую цену вопроса, также отмечен курс на упрощение взаимодействия между игроками рынка. "Множество действий стало возможно в режиме онлайн, в том числе просмотры объектов. Вопросы зачастую решаются дистанционно", — добавляет он.
