Спрос на элитное жильё вырос — несмотря на коронакризис. Однако пригодных участков немного, так что выход видится в реконструкции исторических зданий.
Кризис–2020 серьёзно увеличил спрос на недвижимость, элитная — не исключение. На фоне ослабления рубля и закрытия границ покупатели обратили взоры на местный рынок дорогого жилья и поспешили вложить средства в квартиры. "Ограничение на свободу передвижения по миру влияет на переориентацию спроса с зарубежных объектов класса De Luxe на элитную недвижимость в столицах, а фактическая остановка работы ряда отраслей в регионах — на доходы владельцев бизнеса", — комментирует генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова.
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам трёх кварталов величина спроса превысила значения аналогичного периода 2019 года на 7% по площади и на 14% — по количеству квартир. "На первичном рынке элитной недвижимости происходит существенное сокращение предложения, особенно это касается локаций, которые традиционно рассматриваются как элитные (исторический центр и Крестовский остров). Это обусловлено банальным исчерпанием земельных участков под застройку на Крестовском, а в историческом центре города к этому прибавляются и серьёзные сложности нового девелопмента", — поясняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Проблемы с новыми участками — основное ограничение для дальнейшего развития сегмента. Так, "Группа ЛСР", которая долгое время была флагманом элитного рынка, в последние годы существенно сократила количество таких проектов. При этом в компании говорят, что регулярно отсматривают новые участки в поисках подходящих. "Надо удачно найти локацию, которая удовлетворит взыскательных клиентов, сойтись с продавцом по цене и, что очень актуально для Петербурга, иметь возможность реализовать проект. В городе достаточно жёсткие ограничения по строительству в центре", — говорил в интервью "ДП" первый заместитель генерального директора "Группы ЛСР" Игорь Левит. Развивать активность в этом сегменте пока не планирует и концерн "ЮИТ", ранее построивший жилой комплекс рядом со Смольным.
"Количество потенциальных мест ограничено, а имеющиеся, как правило, содержат в себе много технических сложностей и трудно решаемых проблем, а зачастую и не решаемых без наличия сильного административного ресурса, — комментирует Владимир Шабанов, вице–президент “ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт–Петербург”. — Декларируемое правительством требование об обеспечении любого жилого объекта соцкультбытом в натуральном выражении либо противоречит представлению покупателя об элитной недвижимости, либо просто нереализуемо, если объект не очень большой".
Обходными путями
В этих условиях новые проекты будут смещаться в менее освоенные девелоперами локации, полагают эксперты. Например, серый пояс. Однако он не подходит для возведения премиум–объектов, для которых расположение имеет первостепенное значение. По данным Knight Frank St Petersburg, максимальные цены сейчас выставлены на объекты Каменного острова и "золотого треугольника", за которыми идёт Крестовский остров — но с серьёзным отставанием.
Другой вариант — реставрация исторического центра города. "Приспособление исторических зданий под современное использование — наиболее перспективный путь развития сегмента элитной недвижимости в Петербурге, — считает Оксана Кравцова. — В исторических особняках и доходных домах возможно запроектировать элитное жилье или апартаменты премиум–класса". Сам "Еврострой" уже заявил первый такой проект — на Малом пр. П.С. "С одной стороны, приспособление зданий в историческом центре с точки зрения потенциала рынка — наиболее перспективный путь. С другой — совокупность нынешних градостроительных, строительных и охранных норм либо крайне затрудняет, либо делает практически невозможным приспособление исторического здания, особенно под премиальное жилье", — говорит Николай Пашков. Застройщикам мало соблюсти букву закона, сетуют компании: договариваться им приходится не только с исполнительной властью, но и с градозащитниками. За последние годы они сорвали несколько крупных проектов, включая приспособление здания Конюшенного ведомства под элитные апартаменты.
Под влиянием активистов в 2016 году город расторг договор с застройщиком. Но после этого для сохранения здания со стороны властей никаких предметных действий сделано не было, несмотря на наличие нескольких инвесторов, заинтересованных в проекте.
"Если будет воля и желание властей что–то делать с государственными зданиями с понятными и однозначными условиями для частных девелоперов, то шансы есть, а если нет, то и нечего ожидать. У самого города, да и у федерального центра, как можно заметить, денег не хватает даже на поддержание всех уже выявленных памятников и исторических зданий в приличном состоянии. И удовольствие это, мягко говоря, недешёвое, — резюмирует Владимир Шабанов. — Крупных квартальных проектов с приспособлением зданий без желания города тем более ожидать не следует".
Примечательно, что ни один из опрошенных "ДП" экспертов не считает, что на этот сегмент рынка будет влиять возможное снижение потребительской способности. Текущие проекты в состоянии "освоить" местные покупатели, к тому же рынок ожидает роста интереса к Петербургу со стороны москвичей, в том числе из–за грядущего заселения "Лахта Центра" сотрудниками "Газпрома", переезда из столицы ОСК и т. п. "Спрос на рынке элитной недвижимости определяется наличием достойного предложения, — уверена Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI. — Очень выросла требовательность людей к тому продукту, который они покупают. Если покупатели не видят прямо сейчас на рынке подходящего для себя по всем статьям варианта в нужной локации, они могут позволить себе не покупать, ведь жилищный вопрос для них остро не стоит".
