В 2021 году спрос на рынке стабилизируется, предложение продолжит сокращаться.
Цены в ближайшие 11 месяцев продолжат расти, но уже не так резво, как в 2020–м.
Льготная ипотека в 2021 году продолжит быть самым популярным инструментом покупки квартиры.
"Он себя уже неплохо зарекомендовал, и от него вряд ли откажутся своевременно, читай — досрочно, несмотря на все заявления Центробанка", — уверен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
С ним согласен Юрий Ильин, вице–президент ПИК.
"Продление периода действия льготной ипотеки позволит людям спокойнее и правильнее рассчитать свои расходы и более продуманно подойти к приобретению нового жилья или расширению жилплощади", — считает он. Сейчас у компаний доля сделок ипотеки в среднем уже выросла до 65–70%. В 2021 году она может ещё увеличиться — до 80–85%.
Зависимые застройщики
Онлайн–сделки также останутся в тренде. Дистанционные сервисы успешно прошли обкатку в 2020–м, поэтому в наступающем году доля онлайн–продаж, вполне возможно, ещё вырастет.
Предпосылок для снижения цен не предвидится из–за растущей себестоимости проектов. "Однако в случае, если факторы влияния, в частности курс рубля и вопросы с трудовыми ресурсами на объектах, стабилизируются, то ощутимого роста цен на квартиры можно избежать", — полагает директор группы "Аквилон" Виталий Коробов.
В любом случае увеличение стоимости квадратного метра будет уже не столь впечатляющим — к концу 2021–го, по прогнозам участников рынка, оно составит 10–15%.
"Вероятно, будет всплеск интереса к сегменту апартаментов в преддверии принятия нового закона по переводу их в статус классического жилья", — прогнозирует Виталий Коробов. "Мы ожидаем, что сегмент апартаментов будет продолжать развиваться", — считает Анна Прозорова, руководитель департамента недвижимости и инвестиций ООО "Лахта Плаза".
В 2021 году всё больше проектов будет реализовываться по схеме эскроу, а застройщики — зависеть в первую очередь от своих договорённостей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
"Эти планы индивидуальны для каждого застройщика и определяются масштабами строительства, стратегическими целями компаний и прочими факторами. В любом случае на рынок должны выйти новые проекты. И в каждом отдельном случае сроки и цены будут зависеть от девелопера и от своевременно полученных разрешений на строительство", — говорит совладелец Setl Group Илья Еременко.
Компактные (35–50 м2 для двушек и 50–65 м2 для трёшек), функциональные квартиры евроформата станут ещё более популярными. "Такие планировки обеспечивают достаточно эффективное распределение квадратных метров и, что важно, доступную стоимость. Всё–таки цена является важнейшим фактором при выборе, а покупательная способность населения не растёт", — считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".
С ухудшенным качеством
В 2021 году рынок продолжит двигаться в сторону развития малоэтажных проектов и ИЖС, об этом публично говорит и Минстрой РФ. Министерство уже анонсировало поддержку рынка в этом направлении, что, безусловно, необходимо.
"Малоэтажные сегменты недвижимости до четырёх этажей хорошо совместимы и должны в ближайшей перспективе развиваться в смешанном формате (МЖС + ИЖС). Эта комбинаторика позволит сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес–модель, привлечь проектное финансирование банка и, главное, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов с полноценной инфраструктурой", — надеется Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.
Главный отрицательный тренд на 2021–й — стабильное сокращение предложения, которое началось ещё зимой 2019 года. Этот тренд пришёл с реформами строительной отрасли и переходом на проектное финансирование с эскроу–счетами. Сегодня на три–четыре выбывающих с рынка проекта, созданных по старым правилам, приходит в лучшем случае один по новым.
"За 2020–й довольно серьёзно вымылось предложение наиболее ликвидных вариантов недвижимости на рынке — как жилой, так и коммерческой. И спрос, по логике, должен сильно превысить предложение. Но, поскольку покупательная способность у населения падает, а в продаже остаются преимущественно квартиры большой площади и элитные, связка спрос — предложение, напротив, будет стремиться к балансу", — уверена Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1". Застройщики пока не готовы активно выводить на рынок новые проекты, потому что проектное финансирование, подорожавшие рабочая сила и стройматериалы, обязательства по строительству социальной инфраструктуры и общая эпидемиологическая ситуация делают экономику таких проектов весьма сомнительной.
Аналитики уверены и в том, что в 2021–м Ленобласть продолжит терять покупателей. И спрос, и предложение окончательно переместятся в город, этот процесс эксперты наблюдают последние несколько лет, и в ближайшей перспективе он завершится.
Как объясняют участники рынка, люди уже поняли, что жизнь без инфраструктуры довольно непроста. Особенно в условиях изоляции, когда общественный транспорт становится источником повышенной опасности инфицирования. Поэтому важно, чтобы всё было рядом, под рукой, в шаговой доступности.
Есть и ещё один печальный антитренд — ухудшение качества строительства.
"Нужно отдавать себе отчёт, что то повышение цен, которое уже идёт и будет продолжаться, с трудом способно “перекрывать” лишь требования банков к выдаче проектного финансирования и социалку, навязанную городом. Для качества запаса цены уже не хватает", — сокрушается Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda.
