Петербургский рынок жилого строительства меньше пострадал от пандемии, чем в других регионах. Кризис сказался на многих его параметрах, но итоги для застройщиков можно считать успешными.
Стройка в Петербурге во время "чёрного" апреля-2020 не останавливалась, однако на несколько месяцев рынок замирал и лишь к осени адаптировался к новым условиям. С марта 2020 года произошло небывалое увеличение цен, выросла выручка застройщиков, сократился объём предложения, многие операции ушли в "цифру". Эти процессы продолжаются и сейчас.
Главный драйвер
В разгар первой волны пандемии власти предложили две меры поддержки строительного рынка — покупку квартир у застройщиков и субсидирование ипотечной ставки. Первая осталась невостребованной, а вот льготная ипотека под 6,5% годовых спровоцировала рост спроса на первичном рынке и стала основным его драйвером.
Доля сделок с применением ипотечных денег в зависимости от конкретного жилого комплекса составляет 65–90%. В 2020 году управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало 91 359 ипотечных сделок, прирост к 2019 году составил 18,6%.
Власти продлили программу льготного кредитования до 1 июля 2021 года. О целесообразности дальнейшего продления спорят между собой разные ведомства: Центробанк выступает против, в правительстве говорят, что в ряде регионов (Петербург в их число не входит) субсидирование можно сохранить, но лишь для льготных категорий граждан.
Льготная ипотека разогрела рынок. Однако в период затишья сформировался отложенный спрос, который с середины лета вылился в большой объём сделок. Однако, по статистике Росреестра, в 2020 году в Петербурге зарегистрировано меньше договоров долевого участия на квартиры, чем годом раньше: 66 099 против 83 476 (–20,8%). Зато на 5,9% выросло количество зарегистрированных сделок купли-продажи на вторичном рынке — с 113 415 договоров до 120 136.
Свой вклад внесли покупатели инвестиционных квартир. И здесь ключевым фактором стала льготная ипотека. Если в последние годы доля инвестиционных покупок оценивалась в 25–30% от общего числа, то сейчас она выросла до 50%.
Хотя количество сделок сократилось, по итогам прошлого года крупные девелоперы отметили рост продаж относительно 2019 года на 30–35%, а также увеличение прибыли на 20–40%. По данным ЦИАН, выручка всех застройщиков Петербурга и Ленобласти выросла в 2020-м на 10,9%, до 470 млрд рублей. Более 84% пришлось на рынок Петербурга. 60% выручки собрала десятка крупных застройщиков и почти четверть — компания Setl City.
Вопреки рванувшему вверх спросу, предложение не устремилось вдогонку. По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 2020 год оно сократилось до 3,1 млн м2 (на 1,3 млн м2, или на 30%). Объём предложения стал сокращаться ещё во второй половине 2019 года. Застройщики объясняли это тогда переходом на проектное финансирование и эскроу-счета. Ну а в первой половине 2020 года девелоперы и вовсе вывели на рынок примерно на 50% меньше проектов, чем годом ранее.
Впрочем, восстановление объёма предложения произойдёт, вероятно, уже в 2021 году: в 2020-м застройщики активно приобретали земельные участки и получали разрешения на строительство. По данным аналитиков Rusland SP, в 2020 году девелоперы купили под жилое строительство в городе и ближайших пригородах 312,4 га земли — в 10 раз больше, чем в позапрошлом году. На этой земле совокупно можно построить примерно 4 млн м2 жилья.
Факторов много — итог один
Одно из очевидных последствий кризиса — повышение себестоимости строительства. В зависимости от класса и функционала проекта — на 5–25%. По данным Rusland SP, земельные участки в прошлом году подорожали в среднем на 84,5% (на 25–145% в зависимости от района). Выросли в цене строительные материалы, особенно металлоизделия (на 50%). Импорт из-за падения рубля подорожал на 30%.
Отдельная история — отток мигрантов со строительных площадок. Стройкам не хватает рабочих рук, и те, кто соглашается работать, потребовали повышения зарплат. Стоимость рабочей силы выросла на 25–30%.
Плюс затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу-счетов, рост цен на топливо, складские и транспортные услуги, электроэнергию, затраты на соблюдение санитарных требований, закупку средств защиты и т.д. Все эти факторы, наряду со льготной ипотекой и сокращением предложения, также привели к росту цен. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", с февраля 2020 года по февраль 2021-го в классе масс-маркет в Петербурге стоимость "квадрата" выросла более чем на 30%, до 152,7 тыс. рублей.
По итогам 2021 года большинство экспертов прогнозирует более умеренный рост на первичном рынке — в пределах 12–15%.
