Великий путь: удастся ли китайским инвесторам достроить "Балтийскую жемчужину"

Формально проект начался в 2003 году, когда в ходе поездки в КНР губернатор Валентина Матвиенко позвала китайских инвесторов поучаствовать в строительстве жилья в Петербурге. Для того времени это был определённый прорыв: таких комплексных проектов, как Кудрово, Мурино, Каменка, ещё не было. А впервые рубеж 1 млн м2 жилья в год в Северной столице был взят только в 2006–м. До этого большая часть застройки являлась уплотнительной и велась на участках, оставшихся ещё с советских времён. Опыт комплексной подготовки земли уже был, когда на средства кредита Всемирного банка власти разработали и осуществили инженерную подготовку территории части Приморского района (Мебельная, Оптиков, Туристская улицы). Но это был лишь разовый эксперимент.

Поэтому найти инвестора, готового построить около 1 млн м2, казалось успехом. Ещё 2 года власти Петербурга и Китая утрясали все тонкости. В марте 2005 года Смольный предоставил статус стратегического инвестора Шанхайской заграничной объединённой инвестиционной компании, объединяющей пять контролируемых государством фирм, включая Шанхайскую индустриально–инвестиционную компанию. Спустя месяц, в апреле, учреждённое китайцами ЗАО "Балтийская жемчужина" сначала получило право на аренду земельного участка, а потом и разрешение на проектирование и строительство. Первый камень в фундамент заложили Валентина Матвиенко и вице–премьер Госсовета КНР Цзэн Пэйянь при участии министра экономического развития и торговли РФ Германа Грефа.

Предполагалось, что в течение 8 лет на 148,7 га появится 1,062 млн м2 (984 тыс. м2 — дома высотой 10–16 этажей, 78 тыс. м2 — малоэтажная застройка), где смогут жить 35,4 тыс. человек. Также проект предусматривал строительство и передачу в собственность города инженерной инфраструктуры и социальных объектов площадью 63 тыс. м2. Впрочем, без сложностей не обошлось. В первоначальном варианте проекта предполагалось, что на берегу Финского залива расположится доминанта всего проекта — гостиница–небоскрёб высотой 188 м. Но она оказалась в радиусе разворота самолётов, следующих из Пулково. В итоге сначала отказались от гостиницы, а потом сократили и офисно–торговую часть.

Пришлось поделиться с россиянами

В 8 лет уложиться не удалось. Чтобы успеть реализовать проект хоть в какие–то приемлемые сроки, "Балтийская жемчужина" с 2011 года начала привлекать к застройке петербургских девелоперов. Сначала Setl Group взяла в субаренду у китайцев 20 га, на которых построила за 5 лет 280 тыс. м2 жилья. В 2016 году по следам конкурентов пошла Legenda, которая арендовала 4,1 га и построила 140 тыс. м2. Группа КВС приобрела у китайских партнёров права на два участка: в 2013 году — 3,4 га под высотный комплекс (64,5 тыс. м2) и в 2018–м — 4,8 га под малоэтажный проект (36 тыс. м2). По оценкам экспертов, стоимость субаренды всех этих участков, ставших "российскими", могла составить 15–16 млрд рублей.

Но всё равно проект растянулся минимум на 16 лет и окончательно будет закончен только в 2023 году (хотя и это не точно). По подсчётам Кирилла Тимофеева, генерального директора сервиса по подбору новостроек Living.ru, уже сейчас здесь построено около 1 млн м2 жилой и почти 600 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Из них 400 тыс. м2 жилья и 100 тыс. м2 коммерции построено самой "Балтийской жемчужиной", остальное возвели петербургские застройщики.

"На начало года в предложении было представлено 26 тыс. м2. За 2020 год здесь реализовано 100 тыс. м2 жилья. Средняя цена “квадрата” в классе масс–маркет составила 159 тыс. рублей", — подсчитала Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость".

Официально, согласно данным бухгалтерской отчётности, за последние 10 лет (с 2011 года) суммарная выручка ЗАО "Балтийская жемчужина" составила 36,6 млрд рублей. При этом совокупные убытки компании достигли 13,4 млрд рублей. Впрочем, как говорят эксперты, это не более чем бухгалтерская "формальность". По самым скромным подсчётам, китайские инвесторы заработали на проекте 35–40 млрд рублей.

Локация изменила имидж юго–запада

Отношение к "китайскому кварталу" (именно так поначалу называли его не только многие горожане, но и оппозиционные политики) за эти годы сильно изменилось. Во всяком случае не сбылись опасения, что "Балтийская жемчужина" станет своего рода точкой притяжения для "понаехавших тут" жителей Поднебесной. С симпатией относятся к кварталу даже конкуренты–девелоперы. Они признают, что проект скорее успешен, чем нет, особенно учитывая все вводные: по сути, это первая попытка комплексного освоения огромной городской территории и первый опыт передачи иностранному инвестору абсолютно неподготовленного земельного участка.

"Оценить правильность решения, принятого в начале 2000–х годов, сложно. В любом случае это был хороший опыт для рынка", — рассуждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, называет "Балтийскую жемчужину" интересным девелоперским кейсом. "Он иллюстрирует зарубежный подход к девелопменту, смелые архитектурные и инженерные решения", — поясняет она.

Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1", подчёркивает, что инфраструктура в "Балтийской жемчужине" появляется синхронно с жильём, а похвастаться этим может далеко не каждый новый петербургский квартал. "Функциональные планировки, технологии и качество строительства, инфраструктура, которая стала новой точкой притяжения, — все эти факторы привлекли сюда средний класс и даже людей с высоким доходом. Эта локация во многом изменила и имидж юго–запада Петербурга", — уверена Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

Как говорят эксперты, такое развитие этой территории было бы затруднительно без инвестиций извне. "Сам прецедент такого международного сотрудничества, на мой взгляд, можно считать успешным. И если подобный опыт будет использован в дальнейшем, это пойдёт только на пользу Северной столице", — полагает Кирилл Тимофеев.

Стоимость квадратного метра здесь одна из самых высоких в Красносельском районе, говорят участники рынка, поэтому маржинальность строительства была у китайцев выше средней. При этом до сих пор есть непроданные квартиры в сданных несколько лет назад домах. Они по стоимости конкурируют с высоким комфортом и где–то даже с бизнес–классом в более удобных с точки зрения транспортной доступности районах.

Но есть и минусы. "С одной стороны, очень удачными являются решения малоэтажной застройки вдоль каналов — в общей сложности аж пять набережных. С другой — над ними нависают многоэтажные дома, которые между собой не всегда сочетаются. Вплоть до того, что вид из недорогого жилья лучше, так как окна выходят на более дорогое, малоэтажное, отличающееся архитектурно", — замечает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК". Он напоминает, что локация находится рядом с заливом, а значит, могла бы стать новым словом в освоении приморских территорий. "Но де–факто район повторяет петербургскую реальность: набережные каналов будут аккуратными, а к заливу мы встанем стенами высоток. Не так давно построенная и пока закрытая дорога, упёршаяся в залив и прозванная взлётной полосой, используется жителями как променад для выхода к воде", — добавляет он.

Опыт "Балтийской жемчужины" показал, что за редким исключением развитие крупного градостроительного проекта силами одного девелопера не всегда целесообразно и выгодно из–за длинного срока реализации. "Поэтому, как показывает и зарубежная практика, разумно разделять функции ленд–девелопера, который занимается подготовкой территории к застройке, и непосредственно девелоперов, которые строят на отдельных лотах. Если каждый займётся своим делом, то весь проект станет экономически эффективнее, а сроки его реализации сократятся", — уверен Николай Пашков.