В прошлом году в связи с пандемией и объявленными ограничениями государство обещало бизнесу ряд мер поддержки, которые бы стабилизировали состояние компаний из наиболее пострадавших отраслей экономики. Но со стороны бизнес–сообщества к этим мерам поддержки возникло множество вопросов. Впрочем, как и всегда. Кредитные каникулы продлились не так долго, а после их окончания всё равно настало время платить по счетам. Отсрочку по арендным платежам давали лишь на время, после чего компаниям придётся вернуть все долги до начала 2023 года.
Помогать бизнесу, правда, почему–то решили за счёт другого бизнеса. В апреле 2020 года был принят закон № 98–ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". В нём прописаны условия получения скидки на арендную плату или отсрочку. В ряде случаев арендодатель оказывался обязан предоставлять скидку 50%. Пока в судебной практике довольно мало дел с применением статей именно этого закона, однако решения в пользу арендаторов, опирающиеся на него, всё–таки есть.
Истцу в таких случаях приходится доказывать в суде тот факт, что он не мог использовать арендованное имущество в указанный им период по не зависящим от него причинам. Если это удаётся сделать, то компания может требовать понижения арендной платы у арендодателя в судебном порядке. Кроме того, компании, инициирующей подобное разбирательство, нужно доказать, что за время действий ограничений она действительно лишилась части прибыли. Вероятно, сложности с доказательством в суде невозможности выплачивать полную сумму аренды останавливали многих предпринимателей, которые в итоге не подавали заявление и послушно платили полную цену.
Чаще всего ретейлеры предпочитают мирные переговоры с владельцами помещений. Брокеры в сфере коммерческой недвижимости рассказывают: чтобы помочь своим клиентам, они даже запускали горячие линии и проводили бесплатные консультации, объясняя, как правильно вести себя на таких переговорах с арендодателем. Но, увы, договориться удаётся не всегда. В Екатеринбурге был случай, когда один из собственников помещения не просто отказался предоставить положенную по закону скидку, но и потребовал от арендаторов предоплату за несколько месяцев. В таких случаях, конечно, многим было проще съехать, чем искать какое–то компромиссное решение.
Неадекватное поведение собственников помещений иногда приводило к тому, что они теряли даже якорных арендаторов. А найти новых в условиях кризиса получалось не так скоро, как хотелось бы. Но сейчас и собственники, и сами арендаторы стали более гибкими: если до пандемии условия диктовали владельцы коммерческой недвижимости, а бизнесу приходилось либо соглашаться с ними, либо съезжать, то сейчас к мнению арендатора стали чаще прислушиваться. Собственники готовы заключать договоры с новыми арендаторами даже по сниженным ставкам.
Бизнес, в свою очередь, стал легче менять локации. Это одна из тенденций рынка коммерческой недвижимости — за прошлый год и начало 2021–го компании стали часто пересматривать свой портфель объектов и закрывать неприбыльные точки.
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что уровень арендных ставок не скоро вернётся к показателям 2019 года. А учиться тактике переговоров для поиска выгодных условий никогда не поздно. Ведь даже в ситуации форс–мажора суд не всегда принимает сторону истца. В конце концов получается, что пострадавшими в пандемию оказались все. Ведь сдача квадратных метров в аренду для некоторых компаний также является единственным источником дохода.
