14:3611 октября 202114:36
86просмотров
14:3611 октября 2021
О дефиците инвестиционных идей на рынке недвижимости рассказывает
Максим Ельцов
, генеральный директор
ПИА Недвижимость
. Почему старые идеи уже не работают, а с поиском новых не всё так просто.
За пару лет рынок изменился: переход на проектное финансирование; пандемия; субсидированная ипотека; рост себестоимости строительства.
И одного фактора достаточно, чтобы развернуть рынок, а у нас сейчас целый набор. Вместе с рынком меняются и инвестиционные возможности.
Инвесторское сообщество сходится в одном, — мы переживаем настоящий кризис инвестиционных идей. Большинство из них себя исчерпали.
Инструменты
Покупка на старте
Способ заключается в покупке объекта у застройщика на стадии котлована, и продаже его на стадии сдачи. Еще 3–4 года назад этот инструмент исправно работал. Даже неискушенные инвесторы достигали 30–40% дохода за 2–3 года. Переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте сейчас нередко выше цен вторичного рынка. Найти интересные для инвестирования объекты все сложнее.
Способ заключается в покупке объекта у застройщика на стадии котлована, и продаже его на стадии сдачи. Еще 3–4 года назад этот инструмент исправно работал. Даже неискушенные инвесторы достигали 30–40% дохода за 2–3 года. Переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте сейчас нередко выше цен вторичного рынка. Найти интересные для инвестирования объекты все сложнее.
Для сдачи в аренду
Суть проста: покупаешь квартиру для ее последующей сдачи в аренду. К сожалению, уже 2–3 года назад, сдача квартиры в аренду показывала крайне низкую доходность. Цены на жилье выросли, а арендные ставки почти не изменились. Реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно посчитать 1–2 месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и наконец: пересчитайте % годового дохода от сдачи квартиры отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.
Суть проста: покупаешь квартиру для ее последующей сдачи в аренду. К сожалению, уже 2–3 года назад, сдача квартиры в аренду показывала крайне низкую доходность. Цены на жилье выросли, а арендные ставки почти не изменились. Реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно посчитать 1–2 месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и наконец: пересчитайте % годового дохода от сдачи квартиры отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.
Апартаменты
Интересно, но непросто. За несколько лет цены достаточно сильно выросли. Да, ставки аренды на апартаменты выше, но в управлении и продаже апартаментов есть много подводных камней. Главное — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и завышенные арендные ставки. Плюс повышенные затраты на содержание, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже… и доходность уже совсем не 10% годовых.
Интересно, но непросто. За несколько лет цены достаточно сильно выросли. Да, ставки аренды на апартаменты выше, но в управлении и продаже апартаментов есть много подводных камней. Главное — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и завышенные арендные ставки. Плюс повышенные затраты на содержание, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже… и доходность уже совсем не 10% годовых.
Торговая недвижимость
Полюбившийся мне и профессионалам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие начинали с перевода квартир в коммерческую недвижимость. Затем высокую эффективность показывала покупка торговых помещений на 1-х этажах в строящихся ЖК. Доходность в среднем была 10%. Но за 1.5–2 года застройщики подняли цены, а аукционы стали нормой. Приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил этот инструмент. Теперь объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.
Полюбившийся мне и профессионалам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие начинали с перевода квартир в коммерческую недвижимость. Затем высокую эффективность показывала покупка торговых помещений на 1-х этажах в строящихся ЖК. Доходность в среднем была 10%. Но за 1.5–2 года застройщики подняли цены, а аукционы стали нормой. Приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил этот инструмент. Теперь объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.
Покупка с торгов
Популярная и кажущаяся привлекательной тема, где можно купить недвижимость с хорошим дисконтом. Глубокое изучение вопроса и общение с профессионалами говорит об обратном. Дефицит инвест-предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории "торгов". В результате повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Плюс правовые риски и риски технических изъянов объектов.
Популярная и кажущаяся привлекательной тема, где можно купить недвижимость с хорошим дисконтом. Глубокое изучение вопроса и общение с профессионалами говорит об обратном. Дефицит инвест-предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории "торгов". В результате повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Плюс правовые риски и риски технических изъянов объектов.
В остатке
Разумеется, это далеко не все инструменты. Инвесторы привыкают к новым реалиям и ищут альтернативные варианты, в том числе коллективного инвестирования…
Разумеется, это далеко не все инструменты. Инвесторы привыкают к новым реалиям и ищут альтернативные варианты, в том числе коллективного инвестирования…
Следите за развитием рынка инвестиций недвижимости в дальнейших публикациях.
На фото: Максим Ельцов, генеральный директор ПИА Недвижимость
