Профессиональному сообществу не удалось предотвратить введение "госмонополии" на оценку недвижимости в суде при оспаривании кадастровой стоимости. Поспорить с государством станет сложнее и дороже.
Правительство РФ выпустило распоряжение, устанавливающее перечень судебных экспертиз, выполнять которые смогут исключительно государственные судебно-экспертные организации. В их числе оказались экспертизы в делах по оспариванию кадастровой стоимости. Принятие документа "позволит решить проблему, связанную с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов", заявлял Минюст на этапе обсуждения документа.
В системе Regulation.gov.ru зарегистрировано 53 негативных отзыва на документ, в том числе от Российского союза промышленников и предпринимателей, организации "Опора России", Союза саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченных по защите прав предпринимателей и торгово-промышленных палат регионов. Авторы отзывов обращали внимание на то, что ответственность за дачу заведомо ложных заключений экспертных заключений одинакова как для негосударственных, так и для государственных экспертов, а факты недобросовестности первых Минюст не предоставил. Также говорилось о возникновении конфликта интересов, так как кадастровую оценку проводят тоже исключительно госучреждения. Авторы отзывов сомневались, что госучреждения справятся с возросшим объёмом работы, и констатировали удар по бизнесу. Голосование в системе зафиксировало 105 голосов против и 1 за.
В Петербурге зарегистрировано более 3,3 млн объектов недвижимости. Для большинства их владельцев кадастровая стоимость является базой для расчёта налогов на имущество физических и юридических лиц. Ставки налогов составляют обычно 1-2%.
Владелец недвижимости или другое заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого он должен сначала обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Как рассказали на круглом столе "Делового Петербурга" представители комитета имущественных отношений Петербурга, за 2019, 2020 и три квартала 2021 года комиссии рассмотрели 753 заявления, из которых около 33% были удовлетворены. Остальные могли обращаться в суд. По данным СПб ГБУ "Кадастровая оценка", на середину ноября в судах находилось чуть более 50 таких дел.
По сведениям Росреестра за 2021 год, кадастровая оценка в рамках почти 12 тыс. споров по всей России была понижена на общую сумму 144,6 млрд рублей. При этом 99% дел было выиграно налогоплательщиками.
Теперь практика может измениться. "Полагаем, что установление ограничений на проведение экспертизы только в государственных экспертных учреждениях повлечёт существенное увеличение сроков рассмотрения таких споров в силу большой загрузки таких учреждений, а также понизит шансы на пересмотр кадастровой стоимости", — говорит партнёр АБ "Качкин и Партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
Вырастет и стоимость оценки, уверен генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков. "Когда конкуренция отпадёт, всегда цены растут", — отмечает он. При этом, по его словам, услуги государственных оценщиков выше, чем у частных. Сейчас рыночная стоимость оценки коммерческого объекта недвижимости составляет в среднем 100-200 тыс. рублей, говорит Игорь Лучков.
Ещё одним последствием станет удар по бизнесу в области экспертизы недвижимости на фоне общего падения рынка. "Рынок оценочных услуг в принципе снижается — по сравнению с тем, что было лет пять назад, он сузился в разы", — говорит Игорь Лучков.
"Первое, что должно волновать, — это профессиональная компетентность эксперта, а не место его работы, — говорит председатель совета Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков Алексей Луняк. — Мы тоже боремся с некачественными отчётами, мы хотим, чтобы все отчёты, которые поступают на оспаривание, были должного качества. Я предлагал вернуть статус экспертизы СРО как документа, который бы подтверждал качество отчёта".
Между тем в ближайшие годы кадастровая стоимость недвижимости в Петербурге заметно вырастет. В следующем году СПб ГБУ "Кадастровая оценка" проведёт оценку земельных участков, ещё через год — построек. Помимо объективного роста цен, кадастровая оценка вырастет за счёт включения в неё НДС в размере 20%. Городские власти хотели повысить кадастровую стоимость ещё в 2020 году, но на фоне кризиса перенесли это решение. Выпадающие в связи с этим доходы бюджета Петербурга были оценены в 14 млрд рублей. Но Смольный не оставляет надежд частично компенсировать эти потери.
