Застройщики Петербурга активно наращивают земельный банк, что побуждает владельцев участков поднимать цены, пользуясь тем, что расширить площадь свободных территорий в городе практически невозможно.
По итогам трёх кварталов 2021 года петербургские девелоперы пополнили земельный банк на 382,56 га, что на 22% превышает результаты всего 2020 года, подсчитали аналитики компании RuslandSP. В III квартале под жилищное строительство было продано 126,24 га.
"Сегодня застройщики продолжают активно инвестировать в землю, — подтверждает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест". — Высокий спрос связан с дефицитом участков в привлекательных локациях Петербурга, не имеющих каких-либо ограничений и где можно было бы начать строить в ближайшей перспективе, особенно если мы говорим о тех, которые подходят для комплексной застройки, а не для компактных, точечных проектов".
Лендлорды и другие интересанты
"Чаще всего продавцы земельных участков — специализированные компании, которые профессионально занимаются этим бизнесом, знают, как менять функциональное назначение земель, оформлять земельные участки и многое другое, — рассказывает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. — Они производят действия, увеличивающие стоимость земли, а затем распродают её кусочками". По его словам, в большинстве случаев этот процесс осуществляется с землями сельхозназначения — например, с пустующими полями на границах города и области.
Ещё одна группа организаций — те, что распродают участки, расположенные в зонах так называемого серого пояса. "Эти земли также постепенно переводятся под жилой функционал, — комментирует Алексей Белоусов. — Но, поскольку промзоны чаще расположены в черте города, а то и в самом центре, жильё там строится элитное".
Дополнительным источником являются земли, находящиеся в федеральной собственности, а также принадлежащие министерству обороны. Их немного, но иногда они также попадают в деловой оборот и могут быть использованы застройщиками, поясняет Алексей Белоусов.
И совсем небольшую долю имеет город, в собственности которого есть определённое количество земли, реализуемое Фондом имущества — для жилых и нежилых целей.
"Продавцы самые разные, — подтверждает заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин. — Мы рассматриваем интересные предложения и от лендлордов, и от промышленных предприятий". По его словам, иногда и другие строительные компании избавляются от излишков земли. "Это не всегда "плохие" или некачественные участки, — объясняет он. — Просто часто у компании нет ресурсов, чтобы реализовать весь свой земельный банк в полном объёме и в запланированные сроки. Земля должна быть в обороте, деньги, потраченные на неё, не должны лежать мёртвым грузом и быть "закопанными в землю". Это прямые убытки".
"Это абсолютно нормальная история: в рамках пересмотра земельного банка и портфеля проектов строительная компания может продать одно "пятно", взамен приобрести другое или просто отказаться от ставшего неактуальным проекта, — подтверждает Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе группы "ЦДС". — Продавцами также могут выступать лендлорды и промышленные предприятия, которые избавляются от непрофильных активов".
Фундамент для дома
Земельный участок — это основа для будущего проекта, поэтому переоценить важность его выбора невозможно. Каждое "пятно" имеет уникальные характеристики: местоположение, нормативные ограничения, инфраструктуру, окружение. И каждая строительная компания формирует земельный банк в соответствии со своей стратегией.
Так, на сегодняшний день девелоперский портфель "Главстрой Санкт-Петербург" в Северной столице включает более 700 га земли и 5 млн м2 площадей различного назначения, рассказал Александр Лелин, генеральный директор предприятия. Речь идёт о проектах "Северная долина" в Выборгском районе и "Юнтолово" в Приморском районе.
По словам Дениса Заседателева, наиболее активно увеличивают земельный банк крупные федеральные игроки. "Наша компания также пополнила свой банк, в частности в конце прошлого года мы приобрели участок 2,2 га недалеко от станции метро “Проспект Просвещения”, на территории бывшего предприятия "НПК Позитрон" на улице Ивана Фомина, — рассказал он. — Здесь мы планируем реализовать проект бизнес-класса общей площадью около 30 тыс. м2". Также недавно ГК "Ленстройтрест" стала владельцем 100% долей в ООО "Ойкумена-Специализированный застройщик", осуществляющем строительство жилого комплекса на 220 тыс. м2 в Петербурге на Суздальском проспекте, — в собственность компании перешло больше 21 га земли.
Группа "ЦДС" располагает подтверждённым земельным банком, позволяющим построить 5,9 млн м2 жилья, рассказал Иван Носов. "Ряд участков приобретён заблаговременно, другие — непосредственно перед началом реализации проекта, это абсолютно живая история, — отметил спикер. — Наличие собственного земельного банка является нашим уникальным преимуществом, которое позволяет компании чувствовать себя уверенно в долгосрочной перспективе". Также благодаря этому группа "ЦДС" имеет возможность поддерживать стабильно высокие объёмы строительства на уровне примерно 1 млн м2, пояснил Иван Носов.
Земельный банк СК "ЛенРусСтрой" в настоящий момент насчитывает около 150 га. "Трудно сказать, много это или мало, — отмечает Максим Жабин. — Эти участки мы приобретали достаточно давно, тщательно их прорабатывали и подготавливали и в ближайшие годы выйдем на рынок с проектами в разных классах". По его словам, это не исключает приобретения интересных участков под жилую застройку, когда они появляются на рынке, если они устраивают по цене и у компании есть чёткое понимание того, какой проект там можно реализовать. "В этом году мы приобрели землю в посёлке Новоселье, — поясняет Максим Жабин. — Мы хотели сделать проект "следующего уровня", экологичный, по-настоящему "умный" со всеми современными технологическими опциями и функционалом умного дома. Участок, который нам предложили, полностью соответствовал проекту, который мы представляли в нашем воображении. Именно поэтому покупка состоялась". Сейчас компания завершила проектирование и планирует в этом году вывести объект на рынок.
В активном поиске
Поиск новых участков ведут все девелоперы.
"Стратегия компании остаётся неизменной — реализация комплексных проектов от 1 млн м2 в городской черте, — рассказывает Александр Лелин. — Земельный банк города ограничен, участков, подходящих под эти условия, практически нет, поэтому мы рассматриваем лоты по 200–400 тыс. "квадратов" под строительство объектов комфорт–класса, чтобы сохранить достигнутые объёмы стройки, и хотим выйти с новыми проектами в перспективе 3–4 лет". По словам Александра Лелина, поскольку присутствие компании сконцентрировано преимущественно на севере города, не исключено, что "Главстрой Санкт-Петербург" будет рассматривать привлекательные предложения на востоке и юге мегаполиса.
"Мы никогда не останавливаем работу с земельным банком, — отметил Иван Носов. — В составе компании выделены профильные специалисты, в задачу которых входит постоянный мониторинг рынка с целью выявления перспективных участков". Эксперт также добавил, что группа "ЦДС" не ставит принципиальных ограничений и рассматривает все территории в составе Петербурга и ближайшего пояса Ленинградской области.
СК "ЛенРусСтрой" так же, как и все средние и крупные девелоперы, находится в постоянном активном поиске земли. "Мы рассматриваем участки в самых разных локациях: в Петербурге, в Ленинградской области, смотрим на другие регионы, в том числе и на Москву, — поясняет Максим Жабин. — Мы всё-таки коммерческая организация, поэтому смотрим только на те участки, которые позволят нам построить устойчивую финансовую модель и воплотить в жизнь те идеи и наработки, которые у нас появились за 20 лет присутствия на рынке девелопмента".
ГК "Ленстройтрест" последние 2 года активно изучала рынок земельных участков в границах КАД, чтобы расширить своё присутствие в Петербурге. "В фокусе внимания были территории, подходящие для реализации точечных проектов комфорт— и бизнес-класса, — уточнил Денис Заседателев. — Кроме того, они должны были соответствовать определённому набору требований градостроительной философии "ЖИВИ", в рамках которой мы реализуем все свои объекты".
Сегодня, по словам Дениса Заседателева, "Ленстройтрест" наращивает портфель проектов небольших площадей в городских локациях и продолжает возведение крупных комплексов в формате квартальной застройки в ближайшей Ленобласти — это голландский квартал "Янила" в Янино, финский городок "Юттери" в Колпинском районе Петербурга и шведский квартал "IQ Гатчина". "Мы вводим порядка 60–70 тыс. м2 жилья в год и планируем выйти на уровень 75–100 тыс. "квадратов", — сообщил он. — Такие объёмы позволяют сосредоточиться на продукте, улучшить его потребительские качества и детально управлять им в ручном режиме. При больших объёмах это сделать гораздо сложнее". В дальнейшем около трети объёма составят городские объекты, а остальные 70% — крупные проекты в Петербурге и Ленобласти.
Вслед за спросом
Дефицит участков и активный спрос на них со стороны девелоперов ожидаемо привели к повышению цен.
"Стоимость земли росла приблизительно в той же пропорции, в которой дорожали квартиры в строящихся домах", — говорит Максим Жабин, отмечая, что диапазон стоимости самый широкий: от нескольких миллионов до многих миллиардов рублей. Цена зависит от локации, от подготовленности участка, от качества документации и, конечно, от фантазии продавца.
Денис Заседателев считает, что если говорить о стоимости земли под жилищное строительство, то наиболее дорогие участки расположены в локациях, где предложения практически нет либо возможны только точечные проекты в формате редевелопмента, — это Крестовский и Петровский острова, Петроградский и Центральный районы. Самая дешёвая земля находится в ближайшем закадье, а также есть выгодные предложения во Фрунзенском и Красногвардейском районах.
"Рынок земли — непубличный, и проследить среднее изменение цен на нём достаточно трудно, но можно с уверенностью сказать, что ожидания продавцов относительно стоимости их активов в последний год значительно выросли", — резюмировал Иван Носов.
“
Сегодня мы наблюдаем дефицит качественных земельных участков по адекватной цене. Это неслучайно возникшая ситуация — мы прогнозировали её уже много лет назад. Земля как ресурс не возобновляется: мы купили участок, построили объект, и на этом месте уже ничего не построить. Очевидно, что в городе не хватает территории под новое строительство. Участки под промышленными предприятиями, которые можно было бы ввести в оборот, к сожалению,
требуют много времени и сил на перепрофилирование и вывод на рынок. Именно поэтому многие крупные региональные и федеральные девелоперы активно приобретают земельные участки в Ленобласти и переносят основные стройплощадки туда — это естественный процесс, и он позитивен для региона. К тому же такой комплексный подход к застройке территорий
позволяет применять новые технологии, в том числе цифровые и социальные.
Максим Жабин
заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой"
“
Девелопер оценивает каждый участок с точки зрения возможностей и рисков, и не каждое "пятно" имеет очевидный потенциал. В связи с этим девелопер должен обладать умением оценивать
скрытые возможности участков, в том числе с точки зрения развития окружающей территории и перспектив рынка. Нужно чёткое понимание юридических, градостроительных, проектных ограничений, которые несёт в себе участок. В конечном счёте на основе рисков и возможностей создаётся бизнес-модель, опираясь на которую девелопер принимает решение о целесообразности покупки "пятна". Основные сюрпризы при подготовке проекта преподносят изменения в законодательстве, которые иногда происходят чаще, чем хотелось бы. Но фактически это вопрос адаптивности застройщика, и такая возможность изначально должна быть учтена в финансовой и риск-модели проекта.
Иван Носов
директор по маркетингу и рекламе группы "ЦДС"
“
Основная проблема — это дефицит земли. Участков, на которых можно было бы начать строить в ближайшей перспективе, немного. Сейчас в регионе нет ярко выраженной структуры продавцов: на рынке стало больше вариантов не от изначальных собственников, а от тех, кто приобрёл их для собственных нужд или для перепродажи. Также поступают предложения от предприятий, реализующих свою собственность. При этом есть ряд лотов, которые "ходят" по рынку годами. Но ситуация кардинально поменялась в прошлом году — площадки, ранее не представлявшие интереса для девелоперов, стали активно ими рассматриваться и приобретались по очень высоким ценам. Мы знаем примеры, когда купленная земля без всякой дополнительной подготовки перепродавалась через год вдвое дороже.
Денис Заседателев
генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест"
