На конец года приходится основная доля сдачи новых домов в эксплуатацию — у строителей сейчас горячая пора. Но итоги рынка уже можно подвести: основные тренды никуда не денутся.
В целом год воспринимается участниками рынка позитивно. "Плановые показатели, которые в 2021 году утвердил петербургским застройщикам Минстрой России, составляют 3,191 млн м2, — рассказал генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб” Алексей Белоусов. — На 1 декабря в Петербурге сдали более 3 млн м2 жилья. Это индикатор, демонстрирующий, что к концу года мы перевыполним план. Уровень 3,2 млн м2 преодолеем в любом случае, вопрос только в том — на сколько".
Директор по продажам объединения "Строительный трест" Сергей Степанов также оперирует цифрами: "С начала этого года сумма фактических поступлений от продаж недвижимости, в том числе на эскроу-счетах компании, превысила 15,3 млрд рублей, что на 7% больше, чем за аналогичный период 2020 года".
Не было сильных рыночных потрясений, отмечает генеральный директор АО "Ленстройтрест" Валерия Малышева: "Спрос находится на стабильном уровне, который мы прогнозировали в начале 2021-го".
Покупательская активность соответствовала спокойному, не ажиотажному периоду, подтверждает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой" ("Главстрой Санкт-Петербург"), компании удалось реализовать все запланированные объёмы жилья. При этом эксперт отметила: "В сравнении с 2020 годом, в котором было много неопределённости и непредсказуемости, текущий год был сложным за счёт роста себестоимости строительства, к которому не был готов ни один игрок на рынке, но стабильным".
"Все застройщики ждали достаточно неплохих результатов по крайней мере от первой половины года, когда ещё действовала программа льготной ипотеки, однако и вторая половина оказалась не менее продуктивной, — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". — Несмотря на ожидаемое снижение спроса в июле, уже в августе покупатели стали возвращаться на рынок. В сентябре этот тренд продолжился, а в октябре и ноябре уровень спроса превзошёл все ожидания".
Заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин считает, что и для компании, и для рынка год был достаточно успешным: "Мы выполняли все наши задачи, достигали плановых финансовых показателей, продажи росли, мы приобретали новые земельные участки, занимались упаковкой новых проектов, заключали контракты в области госзаказа и шли с опережением графиков строительства".
Процент имеет значение
Спрос на новостройки серьёзно стимулировала программа льготного ипотечного кредитования, обеспечившая покупателям рекордно низкую ставку 6,5%.
"Это была очень своевременная и востребованная мера поддержки строительного комплекса, — говорит Алексей Белоусов. — На сегодняшний день для Петербурга она, к сожалению, заканчивается, зато появились другие продукты, которые поддерживают спрос: военная ипотека, семейная, специальные программы субсидирования ипотеки от застройщиков и т. д."
"Это также поддержало наших клиентов, и они смогли войти в покупку долгожданной квартиры на вполне приемлемых условиях", — добавил Максим Жабин.
"Льготная ипотека, с одной стороны, поддержала рынок, с другой — перегрела его, — отмечает Юлия Ружицкая. — Ажиотажный спрос вычерпал наиболее ликвидные лоты в существующих проектах, оказал влияние на рост себестоимости жилья". По её мнению, шаг по пересмотру параметров программы, переориентации на семейных и региональных покупателей был своевременным и правильным — это позволило рынку начать самостоятельно себя регулировать.
Доля ипотечных сделок в структуре продаж компаний значительно выросла. Так, у "Строительного треста" с начала 2021 года она составила 74%, из них 50,22% прошло по программе базовой ипотеки, 28% — в рамках "Семейной ипотеки", 19,56% — по программе ипотеки с государственной поддержкой и 2,22% — по военной ипотеке. В компании "Главстрой Санкт–Петербург" доля ипотеки в сделках составила 79%, около трети пришлось на семейную ипотеку.
"Льготные программы стабилизировали весенние и летние колебания цены недвижимости, которые были вызваны увеличением стоимости материалов", — комментирует Сергей Степанов, отмечая, что после введения и продления программ наблюдается значительное увеличение спроса на квартиры с количеством комнат две, три и более. Так как "Строительный трест" преимущественно строит квартиры большого метража — средней площадью 60 м2, — такая переориентация потребителя способствовала выполнению плана продаж компанией.
Смягчение условий программы семейной ипотеки также позволило выйти на рынок новой группе покупателей, которые раньше не рассматривали для себя приобретение недвижимости, отмечает Сергей Терентьев. В последние месяцы доля таких сделок в портфеле группы "ЦДС" выросла до 25%.
По словам Алексея Белоусова, банки и сейчас, несмотря на позицию регулятора, находят возможности снижать ставки для заёмщиков, в том числе и с участием застройщиков, готовых предоставлять скидки и рассрочки за счёт маржи.
"Для большинства ипотека остаётся единственно возможным способом приобретения недвижимости, — поясняет Юлия Ружицкая. — При сопоставимых условиях чаще всего клиенты выбирают комфортный для них ежемесячный платёж. Мы всегда идём навстречу клиентам и предлагаем субсидированную собственными силами ипотечную ставку".
Чем дальше, тем дороже
Основная сложность, с которой столкнулись все девелоперы, — это галопирующий рост себестоимости строительства, который по некоторым проектам достигал 60%, отметила Валерия Малышева. "Цены на первичном рынке недвижимости с начала года выросли на 20%, а если продолжится увеличение себестоимости строительства, то "квадрат" ещё подорожает, — прогнозирует она. — Ожидать снижения цен точно не приходится. В ближайшей перспективе рынок достигнет равновесных показателей спроса и предложения и стоимость квадратного метра будет не меняться скачкообразно, а плавно расти".
Максим Жабин согласен, что на рынке нет предпосылок для снижения цен, возможно лишь некоторое локальное уменьшение в тех районах, где застройщики "переоценили" свой продукт, но эти временные действия никак не отразятся на общей тенденции на повышение. "Более того, в течение ближайших 5–10 лет цены на недвижимость, по моим предположениям, вырастут ещё в 1,5–2 раза", — резюмировал Максим Жабин.
"Снижение цены в текущих условиях невозможно, — уверена и Юлия Ружицкая. — На увеличение цены напрямую влияет ускорение инфляции, рост себестоимости строительства. Эти факты склоняют чашу весов в сторону подорожания". По её словам, рынок найдёт точку равновесия на стоимости текущего уровня, но новые объекты будут выходить по более высоким стартовым ценам.
Однако во втором полугодии новостройки дорожали медленнее, чем в начале года. "Рост цен составлял 5–7%, — уточнил Алексей Белоусов. — Отмечу, что на цену квадратного метра влияют десятки параметров: от логистической составляющей до постоянно повышающихся цен на топливо, особенно на дизельное".
Сергей Терентьев считает, что снижение цен на строящуюся недвижимость возможно при достижении совокупности условий: "Одним из них является стабильная инфляция, что даёт нам прогнозируемую себестоимость. К сожалению, в текущий момент это не соответствует реалиям". Кроме того, по словам эксперта, практика показывает, что любые краткосрочные снижения цен потом с лихвой отыгрываются их повышением.
Да будет спрос
Рост цен, изменения в программе льготной ипотеки и снижение покупательной способности привели к падению интереса потребителей во втором полугодии, но не критичному, уверены эксперты. "Снижение спроса, которое наблюдается в последнее время, сглаживается, — говорит Алексей Белоусов. — Однако спад интереса покупателей объективно присутствует, ведь многие — те, кто хотел и мог купить жильё, — уже удовлетворили свои потребности во время ажиотажа".
Традиционно спросом пользуются хорошие локации как в черте Петербурга, так и в области. "Так было всегда. Фактор цены в данном случае имеет меньшее значение, чем качество локации и проекта, — говорит Сергей Терентьев. — Люди готовы платить больше за то, что им нравится". Второй тип объектов, пользующихся повышенным спросом, — недорогое жилье, приобретаемое с инвестиционными целями, для расселения или переезда из другого региона.
При этом за последние 5 лет клиент стал более требователен — не только к качеству дома, но также к его архитектуре и окружающей территории, отмечает Сергей Степанов.
"Внешний облик жилого комплекса имеет большое значение в высоких сегментах недвижимости, в новостройках комфорт–класса этот критерий не относится к решающим при выборе жилья. Но с учётом растущих запросов покупателей и усиливающейся конкуренции среди застройщиков интересная архитектура может стать преимуществом проекта, — считает Валерия Малышева. — Мы работаем в сегменте недвижимости массового спроса и при этом привлекаем к разработке своих объектов иностранные архитектурные бюро. Да, такое решение отражается на стоимости недвижимости — она будет выше на 10–15%. Однако большинство покупателей готовы увеличить бюджет покупки ради оригинальной архитектуры, поскольку хотят жить в узнаваемых домах переменной этажности и с продуманным расположением на участке".
Максим Жабин соглашается, что насыщенность проектов объектами инфраструктуры и комфортность среды выходят как критерий выбора недвижимости на второе место после локации. "Роль государства в обеспечении новостроек никто не отменял, но девелоперы прекрасно понимают, что успешность и востребованность их проектов прямо пропорциональна усилиям по созданию качественной социальной инфраструктуры, особенно если целевой аудиторией являются семейные пары и семьи с детьми", — говорит эксперт.
"Жильё остаётся базовой потребностью: семьи растут, улучшают жилищные условия, — комментирует Юлия Ружицкая. — Большое влияние оказывает менталитет: собственное жильё имеет высокую ценность для наших граждан. Квартиры для себя, детям, не жить в съёмном — этот драйвер будет работать ещё очень долго".
“
За период активного спроса и бурного роста цен, связанного в том числе с льготной ипотекой, петербургские застройщики накопили определённый объём средств, который предполагается направить на новые проекты. Кроме того, портфели земельных участков также пополнились, а значит, компании готовы двигаться вперёд. Уверенности строителям добавляет и тот факт, что на сегодня они уже работают с проектным финансированием: если банк выделил деньги на проект, то он доведёт его до конца и средств точно хватит.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО "А "Объединение строителей СПб"
“
Основным трендом 2021 года я бы назвал увеличение спроса на основной продукт нашей компании — семейные, просторные квартиры на несколько комнат. Связано это в первую очередь с изменением условий и продлением программы семейной ипотеки. В объединении "Строительный трест" доля семейной ипотеки по отношению к приобретению жилья по иным ипотечным программам составляет около 30%. Льготная ипотека (доля продаж по данной программе составляет около 20% от всех ипотечных продаж в компании) также стимулировала рынок
к приобретению жилья более крупной площади, даже несмотря на уменьшение лимита до 3 млн рублей. Многие, кто планировал приобрести квартиру, например, за 10 млн рублей, смогли
оформить льготную ипотеку на 3 млн и перенаправить сэкономленные деньги на обустройство жилья или покупку автомобиля.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
“
Наибольшее влияние на рынок оказала корректировка условий программы льготной ипотеки. Её обновлённая версия, в частности снижение кредита до 3 млн рублей, способствует смещению спроса с новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайшей Ленобласти. И наши
продажи показывают, что данный тренд укрепляется. При этом льготная семейная ипотека в полной мере не смогла стать её эффективной заменой. Поэтому некоторое снижение покупательской активности рынок ощутил в июле. Но застройщики и банки быстро адаптировались и предложили рынку альтернативные варианты субсидированных ставок.
Валерия Малышева
генеральный директор АО "Ленстройтрест"
“
Основной тренд — это разумное потребление, он включает в себя главные принципы устойчивого
развития: экологичность, безопасность, ориентированность на человека, технологичность. Это
и потребность в дополнительных пространствах в квартире, и новое понимание безопасности жилища, и необходимость в пространствах для уединения и удалённой работы непосредственно в квартире, и существование на территории квартиры и двора технологичного пространства для жизни, новое понимание преимуществ экологичности и безбарьерности среды обитания. И наш
новый квартал в посёлке Новоселье, возможно, станет одним из первых в России, соответствующих принципам устойчивого развития и системе "Безопасный город", а в центре всех технологических улучшений будет стоять наш клиент.
Максим Жабин
заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой"
“
Пандемия во многом изменила сознание людей, повысив ценность собственного дома. Мы видим,
как со стороны покупателей формируется устойчивый запрос на жилую среду в своём микрорайоне. Важно наличие поблизости от дома магазинов, кафе, ресторанов, детских развивающих центров и в целом развитой инфраструктуры, чтобы не надо было далеко ездить за развлечениями и отдыхом. Разнообразная коммерческая инфраструктура сегодня становится конкурентным преимуществом
жилых комплексов. Например, мы самостоятельно управляем своими объектами. Это позволяет компании полноценно и долгосрочно влиять на развитие коммерческой инфраструктуры внутри наших ЖК.
Юлия Ружицкая
генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой" ("Главстрой Санкт-Петербург")
“
В последние несколько лет число параметров, по которым люди выбирают жилой комплекс, стабильно растёт. Цена уже давно не является единственным значимым показателем, как и метраж или планировочное решение. Покупатели изучают всю совокупность факторов, заложенных в проект: архитектуру, безопасность на территории, благоустройство и т. д. Застройщики на конкурентном рынке отвечают на это повышением качества продукта, что только на пользу
покупателям. Это и можно назвать основным трендом 2021 года — усиление конкурентной борьбы за счёт качества проектов, так как с переходом на эскроу-счета надёжность всех застройщиков вышла примерно на один уровень. Определённую роль в повышении внимания к деталям
сыграл также рост цен. За свои деньги покупатели сейчас хотят получить лучшее из возможного.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости группы "ЦДС"
