Петербургские застройщики активно ищут новые перспективные территории для строительства. Наиболее вероятным становится развитие на южном направлении — есть свободные земельные участки, улучшается транспортная доступность.
Последние 5 лет Петербург находится в реалиях заметного сокращения свободной земли под жилую застройку. На фоне роста спроса на недвижимость девелоперы активно пополняют свои портфели новыми участками. Так, за 2021 год, по подсчётам международной консалтинговой компании Colliers, в Петербурге приобретено более 900 га под застройку жильём и апартаментами.
Большая часть сделок пришлась на периферийные локации: в Каменке, Шувалово, Новоселье, Пушкине и Стрельне. При этом за 2 года средняя стоимость земли, приобретённой под жилую застройку, выросла вдвое. Высоким спросом пользуются площадки более 10 га. По данным Colliers, такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков.
"В то же время новости рынка последних полутора лет то и дело посвящены очередному рекордному объёму сделок с землёй за отчётный период. Таким образом, свободной земли всё меньше и, как известно, её больше не производят", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент". "Проблема проявляется наиболее остро в недвижимости комфорт-класса — как наиболее востребованного сегмента, который в целом и делает статистику всего рынка. Исходя из текущей картины, у нашего города есть два пути развития жилой застройки: редевелопмент и освоение близлежащих территорий", — считает Сергей Софронов, коммерческий директор группы компаний "ПСК".
В центре не вариант
При этом с редевелопментом ситуация непростая: городские власти крайне неохотно дают развивать "серый", а точнее, уже "ржавый" пояс петербургских промзон. Начавшееся было их освоение на данный момент не может похвастаться внушающими оптимизм перспективами.
"Проекты редевелопмента априори будут пользоваться спросом. В то же время здесь есть сложности, связанные не столько с самим строительством, демонтажом, подготовкой земли, сколько с административными вопросами, в частности изменением назначения участков, разработкой и согласованием градостроительной документации, проектов планировок территории. Такие процессы могут тянуться годами без точного понимания, когда удастся получить согласования и удастся ли вообще", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
Есть ещё вариант развития — реновация застроенных территорий, в первую очередь хрущёвских и брежневских кварталов. Здесь объём жилого фонда, который вот-вот попросит капремонта или вывода из эксплуатации, очевидно, превышает объём нового строительства. Да и само по себе строительство внутри КАД, в уже сложившихся районах, интереснее — и застройщикам, и покупателям. Но и здесь Петербург встал на паузу. Видимо, в ожидании результатов московской программы. Те проекты, что есть, по своему размаху можно определить лишь как пробу пера в данном направлении.
Все на юг
Поэтому запустился сценарий номер два — собирание новых земель в статус жилых районов с городской пропиской. Сейчас такие земельные участки есть на юге Петербурга со стороны Пулковского, Киевского, Московского, Таллинского и Красносельского шоссе. "Кроме того, есть опыт. Например, концепция Славянки как нового района показывает очевидную востребованность жилья в таких локациях. На севере же выбор земли практически отсутствует. Например, застройка вдоль Комендантского проспекта довольно скоро дойдёт до КАД, за пределами которой в том направлении начинаются территории частного сектора", — говорят эксперты.
"Сейчас в проектах на новых южных территориях средняя стоимость жилья составляет 135 – 140 тыс. рублей за 1 м2. В черте КАД менее чем за 200 тыс. рублей за "квадрат" сопоставимые предложения в новостройках практически отсутствуют. Разница 30 % — это очень существенный фактор в пользу выбора новых проектов", — говорит Сергей Софронов
Кроме того, новые проекты КОТ реализуются уже на принципиально ином уровне — они более качественные и комфортные. "По мере развития рынка недвижимости в целом и сегмента комфорт-класса в частности начался переход к переосмыслению качества. Стали появляться проекты относительно цельные, не перегруженные пестротой фасадов, соразмерные и обеспечиваемые нужной инфраструктурой. В параллели развивалось и благоустройство, которое в комплексной застройке выходит за границы придомовой территории и объединяется с общеквартальным", — поясняет Сергей Сафонов.
Улучшается всё: от планировок и мест общего пользования до придомовых территорий с зонированием и далее — с продолжением квартального благоустройства. Организуются променады, ландшафтный дизайн становится частью обязательной программы. Этому сейчас уделяется большее внимание и в целом, и тем более в проектах прямой конкуренции.
Ещё одно отличие новых КОТ от условно старых — сейчас такие проекты создаются с полной "упаковкой": с социальной инфраструктурой, общественными пространствами, физкультурно-оздоровительными комплексами и современным благоустройством. Это принципиальное отличие от нарицательных Кудрово и Мурино, от "закадной" застройки конца нулевых и начала десятых.
Себестоимость же строительства, очевидно, будет расти. Цены на стройматериалы, недостаток рук на стройках и повышение стоимости участков формируют определённую реальность, в которой рынок будет жить в следующие 5 лет. Поэтому и стоимость "квадрата" на уровне сегодняшнего дня долго не продержится.
Однако имеющаяся сейчас разница в стоимости между новыми южными районами и проектами внутри КАД на уровне 25 – 30 % останется. Что позволит найти адекватное решение финансовой стороны вопроса для покупателей, чей бюджет ограничен или ограничен существенно. И для которых тема городской прописки принципиальна.
В перспективе ближайших 10 лет на участках в черте города в южном направлении можно построить порядка 2,5 – 3 млн м2 — почти столько же, сколько строится в Петербурге в среднем за год.
Транспортная доступность
Ещё один фактор, который повышает привлекательность новых КОТ на юге города, — это постепенное решение транспортных проблем. Так, уже в этом году власти намерены приступить к осуществлению проекта трамвайной линии Купчино – Шушары – Славянка. Для его реализации планируется выпустить инфраструктурные облигации "Дом.рф" почти на 15 млрд рублей. В новых кварталах застройщики самостоятельно строят подъездные дороги. Их количество и пропускная способность адекватны числу населения.
В более далёких планах — строительство КАД-2, которая хоть и будет вводиться с опозданием от фактической потребности, но в будущем разгрузит КАД и подъезды к ней от части транзитного грузопотока.
Эксперты считают, что именно южное направление в петербургском девелопменте будет наиболее перспективно на ближайшие 5 – 10 лет. И в плюсе будут те застройщики, которые начнут проекты здесь.
