Геополитическая обстановка обусловила новые вызовы для застройщиков. Но крупные игроки рынка к ним готовы, считает генеральный директор "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" Юрий Константинов.
Учитывая ситуацию, первый вопрос — как компания чувствует себя в период турбулентности?
— Уверенно. Всё-таки мы на рынке, напомню, с 1993 года. Соответственно, пережили уже не один кризис. Это нас не только морально закалило, но и дало бесценный опыт. Как профессиональные строители мы знаем, что надёжный дом должен стоять не на одной свае. Так и устойчивый бизнес должен быть диверсифицированным. Этот подход культивируется в "Группе ЛСР", которая всегда развивалась именно как многопрофильный строительный холдинг. Сейчас среди активов компании и громадный домостроительный комбинат, почти на 100% загруженный внутренними заказами, и кирпичные, газобетонные заводы, и предприятия по добыче щебня, песка. Они всегда дополнительно защищают нас от внешних экономических воздействий — в разгар пандемии мы в очередной раз это ощутили. Ну и сами жилые комплексы мы строим в самых разных классах — масс-маркет, бизнес, "элитка"...
Безусловно, вы справитесь и выполните все планы по строительству. Но кто будет покупать жильё? Ведь новая ставка ЦБ в 20% — скорее, воспринимается как крест на ипотеке...
— Не всё так трагично. Продолжают работать запущенные ранее субсидируемые государственные программы, совершенно очевидно, что появятся и новые льготы. В 2015 году мы уже имели средневзвешенную ставку в 13,4%, а в 2009-м — 14,3%. И ничего — бизнес шёл, квартиры продавались. Причём объём ипотеки в 2015-м был сравним с показателями 2017-го. Недвижимость вообще, а в России в особенности, всегда считается защитным активом, отличной возможностью сохранить свои сбережения в периоды экономической нестабильности.
И что будет с ценами?
— Давайте смотреть правде в глаза: ниже себестоимости никто ведь продавать не будет, верно? Курс валют все видят? А ведь от каких-то импортных стройматериалов пока никуда не деться. Скажем, почти всё вентиляционное оборудование — иностранное. Те же кирпичи, газобетонные блоки изготавливаются на зарубежной технике. Её надо обслуживать, менять... Так что выводы делайте сами. Но, если кто и сможет давать максимально выгодное предложение, то как раз компании типа "Группы ЛСР" — со своим блоком изготовления стройматериалов, с большим объёмом предложения на рынке.
Юрий Константинов, генеральный директор "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад"
Земельный банк
Сколько у вас сейчас ЖК в продаже?
— Семнадцать. Среди них есть и уже полностью завершённые, в которых допродаются остатки.
А старты в недавнем прошлом были?
— В 2021 году мы вывели два новых крупных проекта комфорт-класса — жилые комплексы "Октябрьская набережная" на берегу Невы и "Морская миля" на Маршала Казакова в развитой локации Красносельского района. В элитном классе рядом с уже популярным Neva Haus начали строить на том же Петровском острове Neva Residence — и сразу утроили реализацию квадратных метров в высокоценовом сегменте!
При этом сегодня много говорится о том, что свободные земельные участки под строительство в Петербурге практически закончились. Согласны?
— Согласен, что находить качественные участки стало сложнее, но всё ещё можно. Иначе прошлый год не стал бы для нас одним из самых успешных с точки зрения пополнения земельного банка.
Что прикупили?
— Самое знаковое — это, пожалуй, территории "Севкабеля" и завода "Ливиз" на Синопской набережной.
То есть редевелопмент по-прежнему в тренде. Но ведь и так называемый серый пояс тоже близок к истощению. Какие будут варианты у строителей?
— Очевидно, что мировая урбанистика идёт по пути создания агломераций. В этом смысле в первую очередь происходит освоение земель Ленинградской области, примыкающих к Санкт-Петербургу. У нас тоже есть проект на этом направлении — территория бывшего аэродрома Ржевка, которую дальновидно приобрели много лет назад. Ну и не надо забывать, как вообще исторически развивался Питер.
Вы про намывы?
— Именно.
Но к ним же так много вопросов...
— Каких?
Фото предоставлено пресс-службой "Группы ЛСР"
Водные процедуры
В соцсетях встречаются гневные воззвания протестующих против так называемого северного намыва Васильевского острова, права на который вы приобрели. Например, людей очень волнует вопрос экологии.
— И нас тоже волнует. А соответствующие контролирующие органы — ещё больше! Поэтому согласование проекта невозможно без прохождения государственной экологической экспертизы. Её положительное заключение у нас на руках имеется.
Активистам Васильевского острова этого оказалось недостаточно. Они решили провести дополнительную экспертизу — общественную. Но документы для неё ЛСР предоставлять отказалась. Люди обратились в суд и выиграли. Почему компания добровольно не пошла на этот шаг? В бумагах что-то не чисто?
— Если бы это было так, то мы не прошли бы госэкспертизу. При этом перед её началом проводились общественные слушания, все документы находились в открытом доступе, и в тот момент все желающие могли с ними ознакомиться. Мы, как и положено крупному и ответственному бизнесу, поступили в полном соответствии с законом. Показывать любому человеку с улицы все документы — излишне. Мы уверены в качестве тех проектных изысканий, которые проводили в рамках госкэспертизы сертифицированные специалисты. Тем более что у всех перед глазами — пример точно такого намыва в южной части Васильевского, который мы недавно завершили и где сейчас уже достраивается первая очередь ЖК "Морская набережная". Мы скрупулезно выполняем все рекомендации экологов, и никаких проблем нет. Проводим экологический мониторинг, до сих пор продолжаем пополнять водный биоресурс, выпуская в залив мальков, на что тратится весьма значительный объём собственных денежных средств компании.
Но ваши компенсационные экологические мероприятия в виде хвойного парка, который вы разбили в рамках проекта "Морская набережная", мягко говоря, вызывают сомнения. Там сейчас растут редкие деревья, часть из них не прижилась, высохла…
— Во-первых, это не компенсационные мероприятия, а наша добрая воля. Да, мы решили порадовать жителей хвойным парком, разбили его за свой счёт. Правда, задача оказалась куда более амбициозной, нежели мы себе представляли. Вырастить в этом месте хвойные деревья — это как победить в чемпионате мира по лесоведению. Согласно нашим последним данным, погибло порядка 40% саженцев. Сейчас на их месте уже растут новые деревья, которые регулярно поливают и подкармливают. Я уверен, что жители в конце концов будут гулять по хвойному парку, как мы и замыслили. От своей идеи не отступимся, хоть затраты и намного превысили плановые.
Есть и ещё один "спорный" вопрос — с пляжем…
— Каким пляжем?
Которого вы из-за строительства на северном намыве якобы лишаете местных жителей.
— Никакого пляжа на северном намыве нет.
Но ведь он даже на "Яндекс. Картах" обозначен!
— Там мы с вами хоть сейчас можем что-то другое обозначить — это не аргумент. Зато всем хорошо известно, что купание по всему Петербургу категорически запрещено. Критерии, согласно которым зону можно отнести к пляжной, определяет Роспотребнадзор, и данный участок суши ему не соответствует. Поэтому все, кто там принимает водные процедуры, попросту нарушители. Это вообще по сути стройплощадка, не законченный предыдущим собственником проект намыва. Там не то что купаться — находиться посторонним запрещено! Это если рассуждать сугубо формально. Но мы, конечно, понимаем, что жители годами привыкли отдыхать в этой прибрежной зоне. Исходя из этого, ЛСР специально предусмотрит в своём проекте не только рекреационные пляжные зоны, но и спуски к воде. Более того, реализованы они будут уже в рамках проекта "Морская набережная" — то есть даже не надо будет дожидаться окончания стройки на северном намыве!
Строительство ЖК "Морская набережная"
Первый в мире
Но не рекреационными зонами едиными… Вы же не станете отрицать, что в этой части острова просто беда с социальной инфраструктурой — школами, детскими садами, поликлиниками? Для этого даже никаких активистов опрашивать не надо...
— Да, эту сложную ситуацию отрицать сложно. Тем более что холдинг невольно оказался её заложником. Хотя нашей вины в том, что в своё время на намывных территориях не было создано необходимой социалки, нет никакой. Наша компания пришла на намыв одной из последних, но, получается, теперь именно нам приходится заполнять эти бреши. Так, мы подарим городу школу и амбулаторию на юге, и готовы передать в безвозмездное пользование часть объектов социальной инфраструктуры на севере. "Группа ЛСР" построит там шесть детских садов вместимостью 1130 мест и три школы на 3300 учеников.
Так уж и подарите?
— Да, по соответствующему договору. А что-то город выкупит у нас по фиксированной цене после ввода в эксплуатацию.
То есть всё же заработаете…
— Если вы можете на этом заработать, то мы срочно берём вас в свой штат! Даже если сад или школу город впоследствии выкупает, эти деньги не могут покрыть затраты на строительство. Я уж не говорю о стоимости денег во времени, о постоянном росте себестоимости строительства, тех же стройматериалов...
Смогут ли дети из других жилых комплексов или районов посещать эти образовательные учреждения?
— Распределение осуществляет администрация Василеостровского района, выпуская Распоряжение "О закреплении микрорайонов за образовательными организациями, подведомственными администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга". В случае включения других ЖК в границы микрорайона, где компания построит социальные объекты, дети оттуда, конечно, смогут их посещать.
Вообще намыв Васильевского — тема бесконечная? Дальше в сторону Финляндии пойдёте?
— Конкретно ЛСР действует исключительно в рамках ранее согласованных проектов. Но, насколько мне известно, наши работы по намыву будут на Васильевском острове последними — других действующий городской Генплан не предусматривает.
А что будет из себя представлять застройка северного намыва в архитектурном плане?
— Не хотелось бы раньше времени раскрывать все карты. Сейчас над этим вопросом бьются поистине выдающиеся архитекторы. Но одна из наших генеральных идей — создать самый большой в мире квартал, облицованный клинкерным кирпичом. Будет очень красиво.
Невредные советы
Васильевский остров, конечно, центровая и изысканная локация. Но где бы вы ещё, как эксперт, посоветовали выбирать жильё будущим новосёлам? На что следует обращать внимание?
— Вы сами только что, по сути, ответили на свой вопрос. Десятилетия сменяют друг друга, а главный фактор при выборе жилья не меняется — это локация. Клиенты рассматривают определённые районы города, обращая внимание на транспортную доступность и экологию. В последние несколько лет популярностью среди покупателей пользуются эргономичные квартиры, с максимально функциональной планировкой и возможностью зонирования. Конечно, всем важно наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, а также благоустройство. Никто не хочет проводить время среди "бетонных джунглей" — детям нужны площадки для игр, взрослым — зоны для отдыха и занятий спортом. И, само собой, зелёные насаждения.
В нынешних условиях особую роль играет и репутация застройщика. Увы, судя по всему, ухода с рынка некоторым участникам не избежать. Поэтому при покупке жилья люди должны ориентироваться на надёжных девелоперов.
А можете раскрыть секрет: какие ваши проекты сейчас наиболее выигрышно смотрятся с инвестиционной точки зрения?
— Про наш проект на намыве мы уже много говорили. Кроме него, на мой взгляд, очень перспективна "Морская миля" — особенно в части транспортной доступности. Этот ЖК мы строим в пяти минутах ходьбы от будущей станции метро "Юго-Западная", которую планируют открыть параллельно с вводом первых домов комплекса.
Удобно расположены и "Ручьи": ЖК находится внутри КАД, а одноимённая железнодорожная станция — в 10 минутах от него. На общественном транспорте за это же время можно доехать до метро "Академическая". Но вообще ассортимент квартир у нас весьма разнообразный — убеждён, что каждый сможет выбрать себе жильё по вкусу.
