Планы международных ретейлеров по уходу с рынка не окажут катастрофического влияния на стрит–ретейл Невского проспекта. На него придут новые продавцы — но уже другого качества. Впрочем, такая ротация стала обыденностью.
К началу 2022 года на Невском проспекте, по оценкам разных экспертов, пустовало около 13% помещений. При этом в списке вакантных объектов не было суперликвидных объектов. Брокеры прогнозировали снижение показателя, поскольку ожидали восстановления туристического потока, в том числе за счёт иностранных гостей, и восстановления экономики после ковида. Вместо этого крупные международные компании в течение последних недель выпустили заявления об уходе с российского рынка, отказе от развития или приостановке работы. В их числе оказались и те, что имеют магазины или рестораны на Невском проспекте. Это Inditex (бренд ZARA), IKEA, Starbucks, McDonald`s, Louis Vuitton, Dior, Сhanel, Brunello Cucinelli, H&M (бренды H&М, COS, & Other Stories) и ряд других. "ДП" насчитал порядка 30 "уходящих" на Невском проспекте, рядом с ним и на Большом проспекте П.С.
По сравнению с январём ситуация на сегодняшний день практически не изменилась, говорят брокеры. Более того, в начале года были заполнены несколько пустовавших ранее объектов. Так, как писал "ДП", ресторанная группа Koza Group арендовала крупное помещение с атриумом в бывшем универмаге Stockmann на Невском пр., 25, под новый ресторан Alice Garden.
Уходя уходи
Заявленные международными компаниями планы по сворачиванию бизнеса, безусловно, стали неприятным сюрпризом для собственников помещений, однако до сих пор ни одного действительно закрытого объекта на Невском проспекте нет, отмечают консультанты. Подавляющее большинство фирм ограничились обещаниями о временной приостановке деятельности, отметив в том числе сложности с логистикой.
Исключение на сегодня составляет финская сеть супермаркетов PRISMA, которая готова навсегда уйти из России. Один из её магазинов находится в самом конце Невского проспекта, на площади Александра Невского. Ещё ряд компаний, выступивших публично, работают в России не напрямую, а лишь реализуя товар. Безусловно, невозможность получить последние коллекции скажется на привлекательности мультибрендовых бутиков или магазинов, однако напрямую не приведёт к закрытию, отмечают продавцы.
Как говорят владельцы помещений, с которыми удалось поговорить "Деловому Петербургу", пока никаких обращений с просьбой разорвать договор аренды от компаний не поступало. "Мы ориентируемся на то, что пишут СМИ. У нас действующий договор, который никто официально прекращать не предлагал. Как только будет письмо, будем думать, что делать дальше", — рассказал владелец одного из помещений, которое арендует уходящая компания. "Сейчас они могут делать что хотят — открывать магазин, закрывать его, это их дело", — уточнил он.
Таким образом, прямой урон от уходящих или планирующих уход ретейлеров для главной городской магистрали в ближайшие месяцы будет не столь сокрушительным, как это можно было бы представить. При этом общая геополитическая и экономическая ситуация вынудит перейти в режим оптимизации и уйти с дорогих объектов и многих отечественных арендаторов, прогнозируют брокеры.
Меньше и дешевле
Как говорят опрошенные "ДП" эксперты, уход крупных компаний с Невского и Большого проспекта Петроградской стороны позволит открыть там флагманские магазины российским сетям–конкурентам, так как ставки аренды снизятся. "Пока информации мало, и она разнонаправленная. Вероятнее всего, лучшие освобождающиеся места будут заняты российскими брендами, но прямо сейчас этих движений пока мы не наблюдаем. Неопределённость высокая пока что", — комментирует Роман Стогов, коммерческий директор Steit.
Собственники помещений не заинтересованы в простое, поэтому дисконт по сравнению с нынешними ставками может достигать 20%, а далее всё будет зависеть от конкуренции между свободными объектами. Сейчас, по данным IPG.Estate, ставки аренды на Невском находятся в диапазоне 8–14 тыс. рублей за м2 в месяц. На Большом уровень чуть ниже — 7–10 тыс. рублей за м2 в месяц.
"Эти объекты, если они действительно освободятся, получится сдать в плюс–минус стандартные сроки, только если собственники предложат гибкую ставку аренды в виде процента с оборота, но в любом случае не ранее, чем пройдёт состояние неопределённости на рынках. Например, лучшее помещение Starbucks на Невском находится у Дома Зингера, там не будет проблем с поиском нового арендатора, а вот остальные точки — менее выигрышные, основной трафик им обеспечивали лояльные бренду посетители. Помещение McDonald`s на углу Невского и Рубинштейна тоже найдёт своего арендатора на раскрученное место, а вот помещение IKEA, несколько лет простоявшее вакантным в лучшие времена, весьма специфическое, оно может пустовать долгое время. Площади люксовых операторов на Старо–Невском, думаю, быстро заполнят другими брендами — локация “премиум” здесь уже давно сложилась, — рассказывает Владимир Каличава, директор по развитию Eterna. — Помещения H&M, COS и & Other Stories на Большом проспекте П.С. могут на какое–то время оказаться невостребованными, в первую очередь из–за большой площади".
Сдать помещения в Доме Мертенса, которые сейчас занимает ZARA, единому арендатору в текущей ситуации также будет непросто, отмечают консультанты.
Изменчивый Невский
За последние 10 лет лицо основных торговых коридоров Петербурга неоднократно менялось. В 2015 году на фоне серьёзного падения fashion–рынка продавцов одежды и обуви в помещениях на Невском заменили недорогие кафе и магазинчики экономкласса. Например, свои магазины тогда закрыли ZARA (на Невском, 62), Ecco, "Твоё", Escada, продавцы ювелирных изделий "Адамас" и Pandora. Зато открылись магазины фиксированных цен "Всё по 38 рублей", сети стритфуда и даже вейп–бар. Стало больше продавцов продуктов, причём они заезжали как в торговые комплексы, так и в обособленные помещения стрит–ретейла.
В 2018 году fashion вновь начал возвращаться — открылись New Balance и Timberland, постепенно заполнялись площади на Старо–Невском.
Но опять же не надолго, до пандемии. Как говорят участники рынка, сейчас и Невский, и Большой уже не так однородны по составу арендаторов, как ранее. Если до пандемии здесь в основном работали общепит, сувениры, подарки, магазины одежды, обуви, нижнего белья, то теперь появились точки с вывеской "Шаверма", магазины электроники и бытовой техники, сетевые ретейлеры бюджетных категорий.
По итогам прошлого года, по данным "Коллиерз Интернешнл", на ключевых городских магистралях состоялось 161 открытие и 114 закрытий. 39% закрытий пришлось на сегмент общественного питания.
На Невском закрылись "Библиотека вкусов" и "Буше", на Старо–Невском прекратил работу "Север–Метрополь". При этом общепит сформировал 37% открытий. Сегмент одежды и обуви за год слегка увеличил долю в структуре арендаторов, на 1%, — до 22%.
“
На самом деле доля иностранных компаний на Невском и Большом проспекте П.С. не так велика, если мы говорим именно о тех, кто уходит с рынка по политическим причинам. Невский проспект уже не раз переживал ротацию арендаторов: после 2008 года fashion–ретейл сменил общепит, после 2014–го общепит сменили сувенирные и мармеладные лавки, а также общепит в сегменте быстрого обслуживания. Всё же Невский был и остаётся трафикообразующей магистралью, поэтому спрос на помещения здесь будет всегда. Скорее всего, это будет всё тот же общепит, но уже в более демократичном сегменте, продовольственный ретейл, аптеки и, возможно, что–то ещё, время покажет. Что касается ставок, то, вероятнее всего, они немного упадут, так как высвободится пусть и небольшая, но всё же определённая доля помещений, а спрос большим на них не будет. Соответственно, скорее всего, собственники будут идти на уступки по ставке, дабы получить поскорее арендный поток. Средние ставки аренды в данных локациях составляют 6–8 тыс. руб. / м2, глубину падения пока сложно спрогнозировать, в один из кризисов снижение по некоторым помещениям достигало и 30%. По моему опыту, правильным в данной ситуации будет заключать договоры на условно короткий срок, с горизонтом 3 года, чтобы у сторон была возможность пересмотреть условия, когда рынок снова начнёт кардинально меняться.
Станислав Ступников
партнёр "Бестъ. Коммерческая недвижимость"
“
В текущей ситуации "приостановка деятельности" может означать совершенно разные решения. В каких–то случаях речь действительно идёт об уходе с рынка, но это довольно редко. В других ситуациях компании перестанут осуществлять прямые продажи, в то время как их локальные партнёры–франшизеры будут продолжать продавать продукцию бренда; где–то приостановка обусловлена как валютной турбулентностью, так и очевидными логистическими сложностями. Поскольку мы говорим о приостановке деятельности, прогнозы строить пока преждевременно.
Ирина Царькова
директор департамента торговой недвижимости "Коллиерз Интернешнл"
“
На текущий момент основные ретейлеры заявили, что приостанавливают деятельность на территории России на неопределённый срок. Приостановка деятельности не означает отказ от арендуемых помещений. Здесь множество факторов, которые необходимо учитывать, при этом и деталей "приостановки" мы не знаем. Если прогнозировать, что все, кто сидит на Невском и Большом проспектах, заявят об уходе с разрывом арендных отношений, то уровень вакансии на этих магистралях может достигнуть показателя 30%.
Валерий Трушин
партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate
