Обвала цен аналитики не ждут.
Недвижимость — железобетонный актив для российского инвестора, уверяют риелторы. Россияне, традиционно испорченные квартирным вопросом, в любой непонятной ситуации скупают именно квадратные метры: хотя бы потому, что отнять их сложнее всего. Это значит, цена "квадрата" в кризис может двигаться только вверх.
Увы, этот тезис не подтверждают события 2008 года — тогда цены на квартиры рухнули почти на 25% (причём в рублях). Но зато во время последней серьёзной девальвации 2014–2015 годов недвижимость оказалась востребована: тогда цены поднялись примерно на 10%. Видимо, нынешний — беспрецедентный по размаху — кризис будет чем–то средним. Эксперты ждут некоторого роста цен на первом этапе, но глухую стагнацию — после.
Больше некуда вложить
Первый этап — "инвестиционный": он связан с тем, что люди ищут, куда пристроить обесценивающиеся деньги. Уже в первые дни после начала специальной операции на Украине был зафиксирован двукратный рост просмотров объявлений о продаже недвижимости. Вынув из банков сбережения, россияне устремились в самый "твёрдый" актив — однушки и студии.
"В данный момент выделяем две причины для повышенного спроса: многие потенциальные покупатели стремятся купить и выбрать объект по ранее предодобренной ипотеке по меньшей ставке, а также оформить ипотеку в тех банках, которые ещё не успели изменить ипотечные программы, — сообщала в первые дни кризиса Виктория Ковтун, руководитель “Циан.Новостройки”. — Часть же людей ищут тихую гавань для денег, которые массово снимали с банковских счетов".
"Сейчас можно ожидать локального скачка цен, — говорит Роман Корякин, генеральный директор маркетплейса недвижимости “Единый центр инвестиций”. — В целом ещё до событий, начавшихся на Украине, мы прогнозировали, что в 2022 году цены на ликвидные квартиры на рынке недвижимости Петербурга вырастут на 10–15%, а дешеветь начнёт неликвидное жильё, к которому стоит отнести старую вторичку — квартиры в хрущёвках и других малоэтажных домах старой постройки. Негативным сценарием для рынка в текущих условиях как раз будет отсутствие панического роста спроса на недвижимость в Петербурге".
Фермер или рантье
Впрочем, даже "панические" покупки делаются с тяжёлым сердцем. "Честно говоря, люди боятся смены законодательства по владению недвижимостью, — рассказывает Елена Дорогова, исполнительный директор “Мастер–Групп Реал Эстейт”. — Версии выдвигают на грани Оруэлла".
"В нынешней ситуации смысл имеют только безусловные источники дохода типа небольшой квартирки в собственности, которую как–то можно сдавать в аренду, — говорит эксперт рынка недвижимости Дмитрий Синочкин. — Или небольшого участка, где есть маленький огородик, который позволяет изменить свою продовольственную базу и немножко диверсифицироваться и обезопаситься. Сейчас граждане даже примерно не могут прикинуть уровень и состав своего будущего потребления".
Интерес к земельным участкам подтверждает и Елена Дорогова. "Народ ринулся покупать дома в разумном удалении от города. Сейчас на моих глазах подписали сделку: садоводство за 3,5 млн рублей, раньше оно столько не стоило. Причём всё это сопровождается разговорами: “Пять соток не бери, возьми десять — ты сможешь вырастить там картошку”", — рассказывает эксперт.
Ипотечники держат оборону
Но когда закончится первая волна инвестиционного спроса, новых покупателей может уже не появиться. Ипотеку — даже при всём желании дать какие–то льготы — сложно будет держать дешёвой при ключевой ставке свыше 20%. Зато людей с огромными действующими кредитами и недвижимостью на руках — в системе хоть отбавляй. Из–за ажиотажного спроса ипотечников цены на петербургском первичном рынке за 2020–2021 годы выросли больше чем в 1,5 раза. Так что тезис о "пузыре", который вот–вот лопнет, напрашивается сам собой.
Пока что власти обещают всем помочь. Ставки по уже действующим кредитам не будут пересматривать, а в Госдуму внесли законопроект, предусматривающий кредитные каникулы для россиян до 30 сентября. Но масштабы щедрости, понятно, будут меняться в зависимости от масштаба бедствия. А объёмы просрочки в банковской системе будут зависеть от уровня безработицы и падения реальных доходов.
"Банкам невыгодно, чтобы заёмщик потерял квартиру из–за невыплат, поэтому кредиторы стараются идти навстречу и предлагают различные варианты по урегулированию ситуации, — говорит Виктория Кирюхина, эксперт “Циан.Аналитики”. — Перепродажа недвижимости по высоким ставкам действительно усложняется, поскольку больше половины рынка сегодня — это ипотечные заёмщики".
"Жильё сильно дешеветь не будет, потому что на него уже потрачены деньги. Но будет сокращаться количество сделок", — ожидает Дмитрий Синочкин.
Век экономкласса
Ещё один фактор, который будет сдерживать падение цен, — высокая себестоимость строительства. Пока что строители только считают свои потери, как минимум могут возникнуть проблемы со стоимостью работы мигрантов. Материалы тоже подорожают, но тут многое зависит от ценовой категории.
"Чем ниже класс жилья, тем меньше валютная составляющая, — говорит Дмитрий Синочкин. — В дорогом жилье есть и отделка, и система умного дома, которая теперь вряд ли кому–то будет нужна: её просто станет невозможно починить. Но интересны и отдалённые последствия. Потому что на наших отечественных комбинатах по производству цемента и бетона тоже есть импортные детали, запчасти и программное обеспечение. По ним тоже будет нанесён удар, просто он будет отсрочен".
"Доля импортных материалов в строительстве жилья массового сегмента не превышает 10%, в основном это инженерия, — подтверждает Виктория Кирюхина. — Однако из–за пандемии коронавируса и разрыва логистических цепочек, а также возросшего спроса на строительные материалы стоимость отечественного сырья также идёт вверх, по некоторым позициям она увеличилась кратно в сравнении с допандемийным периодом. Прежде всего это касается металла, стоимость которого также определяется биржевыми показателями. Растёт стоимость дерева, бетона, пластика".
Это может значить и ещё кое–что: начавший формироваться тренд на красивую городскую архитектуру и комфортную среду в Петербурге просто, скорее всего, уйдёт в историю. А вот "человейники", вышедшие было из моды, вернутся на рынок вновь. Другого жилья россияне позволить себе просто не смогут.
