Субсидирование ипотечных ставок до 12% годовых, утверждённое Правительством РФ и запущенное с начала апреля, поможет поддержать первичный рынок и сделает предложение конкурентоспособным.
Большинство девелоперов договорились с банками о дополнительном субсидировании: ставки доходят до 6,9% годовых, по семейной ипотеке — до 1,7%. Эксперты считают, что наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в популярных комплексах от надёжных застройщиков с наименьшим бюджетом покупки.
В I квартале 2022 года события на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти развивались в целом по традиционному сценарию: ипотека с низкими ставками, продолжающийся рост цен на недвижимость. Так, как и всегда, мы наблюдали в январе снижение покупательского интереса из-за длинных новогодних праздников. Затем был активный февраль. В марте продажи выросли — покупатели с одобренной ипотекой спешили подписать договор до конца месяца, до пересмотра условий крупнейшими банками в связи с изменением ключевой ставки Центробанком: она прямо влияет на условия любого вида кредитования граждан.
Недорогие локации рулят
"Показатели спроса в I квартале на рынке новостроек в петербургской агломерации можно оценить как неплохие, на уровне прежних лет, — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). — Самыми популярными локациями в январе–марте 2022 года были Ручьи в Красногвардейском районе Северной столицы и Бугры — Мурино — Новое Девяткино в пригородной зоне Ленобласти. Доля каждой из этих востребованных покупателями территорий — 12% от общего объёма сделок с новостройками, то есть вместе они заняли почти четверть в квартальных продажах".
В топ-10 самых популярных локаций появились Шушары и Новоселье, которые раньше там не присутствовали. Аналитики отмечают, что произошло перераспределение спроса между территориальными зонами, так как вперёд вышли объекты с минимальным бюджетом покупки. Например, доля продаж в проектах за КАД как в границах Петербурга, так и в ближайших пригородах в Ленобласти выросла на 6% — до 46%.
При этом, если говорить о более обжитых территориях, то третье место по объёму спроса после пригородов занимает Каменка: здесь самым востребованным традиционно является ЖК "Чистое небо" — с долей 10%, а четвёртое место занимает Ново–Сергиево с локомотивом территории ЖК "Солнечный город" с долей 8%. На пятой строчке рейтинга локаций — Пулковское–Волхонское с ЖК "Зелёный квартал", который формирует тут основной спрос. Здесь в I квартале зафиксировано порядка 5% сделок от общего объёма.
По словам Ольги Трошевой, популярными были и локации, более приближённые к центру города, где предлагаются проекты высокого комфорт–класса. Например, территория Октябрьской набережной, район Сосновки и Удельного парка, зона у Чёрной речки и другие.
Жизнь в новых условиях
Эксперты уверены, что ситуацию на первичном рынке во II квартале будут определять прежде всего стратегии застройщиков и их умение работать в новых условиях. Как известно, в марте Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, затем в апреле снизил до 17%. Но поддержать рынок должно прежде всего решение правительства о субсидировании ипотечной ставки для застройщиков — 12% годовых. Максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей. Первоначальный взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет. В программе участвуют квартиры в сданных и строящихся домах в разных районах города. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в этот диапазон попадает наибольшая часть квартир в классе масс–маркет в петербургской агломерации, а именно практически 100% студий и однушек, а также около 80–90% двухкомнатных квартир.
"Безусловно, решение по субсидированию ипотечной ставки было правильным и своевременным, — считает Андрей Артёмов, блогер и руководитель агентства недвижимости. — В настоящее время действуют ставки от 11,7%, если не говорить об индивидуальных программах. Большинство крупных застройщиков договорились с банками о специальных условиях для своих клиентов, здесь минимальные ставки стартуют от 6,9% годовых. По–прежнему действует семейная ипотека, где ставки и вовсе минимальны — от 1,7% годовых. Также многие девелоперы запустили рассрочки, причём беспроцентные. Появляются интересные акции — например, отделка и меблировка в подарок. Сейчас ситуация меняется: рынок продавца становится рынком покупателя. И в лучшем положении окажутся те застройщики, которые найдут интересные предложения и лучшие условия, которые подогреют покупательский спрос. При этом средние цены потихоньку продолжат расти, но того ажиотажного увеличения, как было в прошедшие 2 года, ожидать не стоит".
Кстати, из новшеств участники рынка отмечают актуальное предложение наступившей весны, которое должно поддержать специалистов IT–отрасли. Это ипотечные программы для WEB–аналитиков и WEB–дизайнеров, программистов, тестировщиков, верстальщиков, специалистов Data Science, мобильных и iOS–разработчиков, системных администраторов, операторов и QA–инженеров. Кредитная ставка для представителей IT–сферы стартует от 5%. Первоначальный взнос — от 15%.
Стартапы оживят рынок
В текущей ситуации на рынке чётко обозначились сразу несколько трендов. Если говорить о периоде январь–март 2022 года, более 60% квартир было продано с чистовой отделкой. Сейчас эта тенденция продолжится, и доля таких сделок ещё вырастет. С учётом резкого скачка цен на строительные и отделочные материалы всё больше покупателей склоняются к выбору отделки от застройщика. Это экономит не только время, но и средства — сегодня это в первую очередь важно для людей.
Кроме того, по–прежнему будут популярны европланировки, которые включают просторную кухню–гостиную и одну–две–три спальни. Уже 35–40% покупателей всем предложенным планировочным решениям предпочитают такой вариант — с возможностью зонировать пространство по собственному вкусу. Причём чем больше комнат в квартире, тем больше желающих выбрать именно европланировки.
По данным "Петербургской недвижимости", сейчас объём предложения на рынке строящегося жилья в петербургской агломерации составляет 3,5 млн м2.
"Мы подсчитали, что с субсидируемой ставкой 12% в лимит, который предполагают новые условия, укладывается порядка 60–70 тыс. квартир в масс–маркете из тех, что сегодня находятся в предложении, —рассказывает Ольга Трошева. — В месяц продаётся порядка 6–7 тыс. квартир в Петербурге и пригородах. Соответственно, даже без учёта роста стоимости жилья этих запасов, если предложение не будет пополняться, хватит примерно на 10 месяцев. Поэтому уже в скором времени мы ожидаем, что застройщики начнут выводить на рынок новые проекты, чтобы восполнить дефицит жилья. В частности, ряд проектов готовит к выходу на рынок Setl Group".
