Цены на недвижимость в Петербурге преодолели психологическую отметку 200 тыс. рублей за квадратный метр, удвоившись за последние семь лет. Пока предлагается дешёвая ипотека, люди готовы покупать квартиры и по такой цене. Но, как показывает практика предыдущих кризисов, рынок легко может перейти к стагнации или даже падению.
Стоимость квартир в новостройках Петербурга в апреле 2022 года достигла 205,3 тыс. рублей за квадратный метр, следует из данных "БН". На вторичном рынке цены достигли 201,4 тыс. Портал отслеживает среднюю стоимость жилой недвижимости в Петербурге ежемесячно, начиная с 2005 года. Порог в 200 тыс. рублей был преодолён впервые.
Предыдущая психологическая отметка 100 тыс. рублей за "квадрат" на первичном рынке была преодолена в январе 2015 года. Это тоже был период кризиса — после присоединения Крыма в отношении России ввели санкции, рубль потерял около половины стоимости. Однако специальных мер стимулирования спроса на жильё в России тогда не вводилось, и цены просто сохранили динамику плавного повышения, взятую в 2010 году. А в 2015–2018 году они фактически стагнировали около стотысячной отметки.
Резкий рост цен на квартиры начался во второй половине 2020 года, после того, как правительство запустило меры поддержки строительной отрасли на фоне пандемии. В первую очередь это была льготная ипотека. В феврале 2021 года была преодолена отметка 150 тыс. рублей за "квадрат". Зимой 2021–2022 года рост цен несколько успокоился, но с февраля начался новый виток подорожания.
На вторичном рынке картина более сложная. Стотысячную отметку "вторичка" брала дважды. Сначала в 2008 году. Но после мирового финансового кризиса цена пошла вниз. Второй раз — в 2014 году, повторяя траекторию цен на новостройки. Долгое время квартиры на вторичном рынке стоили дороже новых, что нетипично для развитых стран. В 2017 году цены сравнялись, но окончательно новостройки вырвались вперёд летом 2021 года, поскольку госпрограммы льготной ипотеки касались в основном их. Однако с февраля 2022 года "вторичка" также резко дорожает.
Опрошенные "Деловым Петербургом" эксперты подтвердили зафиксированные тенденции. "В "прикадовых" локациях цена метра сейчас находится на уровне 140–160 тыс. рублей, в городских проектах — доходит до 300 тыс. рублей и выше. Поэтому в целом по городу средняя цена, действительно, может составлять порядка 180–200 тыс. рублей за м2", — говорит управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков.
Однако покупателей новая психологическая отметка пока не испугала. "Если рассуждать про психологическую отметку покупательского спроса, то сейчас цена квадратного метра не играет первостепенного значения. Покупатели оценивают стоимость жилья с точки зрения общего бюджета покупки, а в объектах массового спроса, где ключевую долю сделок совершают с использованием ипотечных средств, покупатели рассматривают цену жилья с точки зрения первоначального взноса и размера ежемесячного платежа", — объясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
"Одной из главных ценообразующих составляющих является процентная ставка, — отмечает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Если она будет 20% годовых, то квартиры стоимостью 200 тыс. за квадратный метр никто покупать не будет. Если она упадёт до 5%, мы увидим дальнейшее увеличение цен на недвижимость".
Впрочем, спрос будет формировать не только процентная ставка, указывает Андрей Бойков. "Неизвестно, какой процент населения столкнётся с трудностями с работой, сколько людей откажутся от планов по приобретению жилья и т.д.", — говорит он. Такая ситуация, по его словам, нервирует участников рынка.
О дальнейшей динамике цен эксперты рассуждают осторожно, так как ситуация быстро меняется. "Как минимум, мы рассчитываем, что снижаться стоимость не будет, а, учитывая инфляцию и удорожание строительных и отделочных материалов, напротив, пойдёт вверх. Рост цен может составить около 10–15% годовых", — полагает Катерина Соболева.
"Что касается прогнозов динамики средних цен, то мы считаем, что в разных классах жилья на первичном рынке строящегося жилья в Петербурге она может составить по итогам года от 20 до 35%, — говорит Светлана Московченко. — Речь идёт именно о ценах предложения, при 100-процентной оплате, на фоне рыночной инфляции и увеличения себестоимости строительства. При этом для поддержания необходимого уровня спроса девелоперы могут предоставлять покупателям дополнительные (скрытые) скидки, которые не будут напрямую отражаться на цене предложения".
