Ставки аренды коммерческой недвижимости продолжают снижаться. Но заменить крупных арендаторов в центре города пока некем.
На рынке коммерческой недвижимости как в стрит–ретейле, так и в торгово–развлекательных центрах города наступили сложные времена. Спрос на помещения невелик. А открытия сейчас происходят только за счёт российских компаний, которые всеми силами хотят сэкономить на аренде.
Минус на плюс
На основных торговых улицах города всё ещё достаточно много помещений пустуют и никак не могут найти себе подходящих арендаторов. Хотя совсем без новых открытий, конечно, не обходится. Например, на Невском проспекте, 106, заработал магазин российского бренда одежды VGA, на Невском, 45, откроется сеть кафе "Чайникофф", а в доме №72 на днях появится ещё одно кафе сети "Север–Метрополь".
При этом двухэтажное помещение бывшего магазина H&M спустя почти 2 года простоя наконец нашло новых арендаторов — часть первого этажа занял магазин обуви Tamaris. Другую часть здания займёт магазин сети техники и гаджетов для умного дома "ВсёСмарт". Московская компания откроет в Петербурге уже третью торговую точку. Первую компания запустила в середине февраля этого года в ТРК "Родео Драйв".
В целом спрос на аренду коммерческой недвижимости весьма низок, отмечает генеральный директор агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина. В основном готовы открывать новые заведения компании из сферы общепита, фермерские магазины, лавки сладостей и подарков, алкомаркеты, медцентры и продуктовый ретейл.
Старший консультант Rusland SP Retail Денис Неробеев подтверждает, что практически единственные, кто проявляет активность и подыскивает помещения, — это заведения общепита. Однако они смотрят помещения только в высокой степени готовности по ремонту и оборудованию. Спрос на Невский проспект при этом минимален. "Ставки аренды пока находятся на прежнем уровне. Однако мы ожидаем снижения к осени на 20–40%", — добавляет он.
Тем временем в силу текущих обстоятельств многие крупные ретейлеры меняют критерии поиска объектов под аренду, стремясь наиболее эффективно подстраиваться под потребительское поведение и улавливать покупательский трафик.
Руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" в Петербурге Сергей Каратаев рассказал "ДП", что всё больше спрос смещается от крупных торговых центров к обособленным помещениям до 350 м² в формате у дома.
Из–за общего снижения спроса рынок аренды развернулся в сторону арендаторов, и под их прессингом ставки начали проседать.
"За последние пару месяцев по части объектов они снизились на 10–15%. Всё чаще крупные игроки склоняют арендодателей к комбинированной оплате с минимальной ставкой и процентом от оборота", — добавляет Каратаев.
Не до развлечений
Если на улицах хорошие перспективы ещё просматриваются, то в торговых центрах ситуацию можно назвать по–настоящему катастрофической, считают эксперты рынка. Екатерина Лапина объясняет, что текущие арендаторы вынуждены работать, теряя прибыль при сокращении посещаемости в ТЦ. Также в связи с приостановкой работы крупных зарубежных сетей концептуальность многих ТЦ находится под угрозой.
"Часть торговых центров уже больше пустует, нежели работает. Предполагаю, что никаких открытий в ближайшие годы от наших европейских партнёров мы не увидим. Торговым центрам придётся менять свои концепции в соответствии с потребностями сегодняшнего времени", — говорит Лапина.
Денис Неробеев добавляет, что в такой сложной ситуации торговым центрам ещё и некому отдавать предпочтение: заменить якорных арендаторов, особенно брендовые магазины, пока некем.
"Очень плохо себя чувствуют кинотеатры, спад посещаемости в них составляет более 50%. В общем объёме арендопригодной площади в торговых центрах Петербурга доля закрытых или магазинов под закрытие сейчас составляет около 30%", — кратко описывает он общую ситуацию.
Директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский Центр") Екатерина Трушлякова рассказала, что на данный момент в их ТК закрыто восемь магазинов и кафе. Трафик снизился примерно на 15% по сравнению с прошлым годом.
Более существенного снижения удаётся избежать за счёт расположения торгового комплекса в зоне высокого пешеходного трафика — на Невском проспекте. Это помогает создавать дополнительный поток посетителей, которых в том числе привлекают операторы общепита.
В Knight Frank Russia сообщают, что доля приостановивших деятельность известных брендов одежды и аксессуаров, а также ресторанов быстрого питания в ТЦ Петербурга оценивается в среднем до 20%.
В столичных торговых центрах ситуация ещё хуже: этот показатель составляет до 25% в зависимости от формата и размера торгового объекта.
"Государство и многие собственники коммерческой недвижимости открыты к диалогу с представителями малого и среднего бизнеса, в том числе для поддержки и популяризации российской моды. Игроки рынка видят перспективы для развития российской fashion–индустрии, у которой есть все возможности укрепиться на рынке. Однако заменить всех ключевых арендаторов, которые приостанавливают деятельность или уходят с рынка, вряд ли получится", — считает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.
Она добавляет, что большинство ретейлеров сейчас занимают выжидательную позицию и с осторожностью относятся к планам развития.
До и после
На рынке коммерческой недвижимости существует риск оптимизации действующих магазинов, который может произойти в результате сокращения товарных запасов из–за нарушения логистических цепочек и необходимости поиска альтернативных поставщиков взамен приостановивших свою деятельность на территории России.
Эту тенденцию подтверждает Екатерина Трушлякова. Она отмечает, что особый интерес сейчас проявляется к небольшим помещениям. Основной спрос на новые объекты приходится на российских операторов, но есть интерес и со стороны ретейлеров из Турции и ряда других стран. Определённые надежды развития компания связывает с тем, что в июне в "Невском Центре" откроется пространство российских производителей. Детали проекта пока не раскрываются.
"Ведутся переговоры по нескольким помещениям с операторами из разных сегментов, включая мебель, одежду, товары для дома и общепит", — уточняет Трушлякова.
Новых масштабных открытий ждать не стоит, считает партнёр IPG.Estate Валерий Трушин. Откроются лишь те, кто планировал сделать это до 24 февраля и успел провести как минимум ремонт коммерческого помещения. А планы, реализация которых была запланирована на даты после 24 февраля и новый туристический сезон, будут скорректированы ввиду невозможности прогноза спроса, стоимости отделочных работ и других факторов.
