В Петербурге увеличилось количество объявлений о продаже квартир, приобретённых в инвестиционных целях. Эксперты отмечают, что владельцы такой недвижимости в новостройках стараются избавиться от неё как можно скорее, в надежде зафиксировать прибыль: рассчитывать на значительный рост цен квадратного метра в 2022 году не приходится.
По данным центра новостроек федеральной компании "Этажи", с начала года объём предложения по переуступкам вырос в среднем на 5–10%. При этом спрос на такие квартиры остаётся низким, поскольку покупатели как правило интересуются жильём, готовым к заселению. Как сообщает "РБК-Петербург", в сложившейся ситуации продавцам приходится снижать цены. Довольно часто такое жильё продаётся на 15–20% дешевле, чем квартиры в тех же жилых комплексах от застройщика.
Только на сайте ЦИАН по запросу "переуступка" можно найти порядка 4,5 тыс. объявлений в Петербурге и около 1,5 тыс. — в Ленинградской области. На площадке "Авито.Недвижимость" на продажу в этой категории выставлены 3,5 тыс. объектов в Северной столице и порядка 1 тыс. — в соседнем регионе. Руководитель центра новостроек федеральной компании "Этажи" Сергей Зайцев отмечает, что на рост предложения такой недвижимости влияет сразу несколько факторов.
“
"Во-первых, это введение в эксплуатацию тех домов, квартиры в которых покупались на старте льготной ипотеки, когда многие начали активно инвестировать в недвижимость на фоне низких процентных ставок по кредитам. Во-вторых, многие из тех, кто приобретал недвижимость для инвестиций, понимают, что в сложившихся условиях нельзя исключать корректировки цены из-за дисбаланса спроса и предложения. В-третьих, часть инвесторов реально продают квартиры с целью снижения долговой нагрузки из-за изменившегося финансового положения, другие — планируют приобрести вторичное жильё с выгодным дисконтом", — объясняет эксперт.
Чаще всего инвестиционное жильё продаётся в комфорт- и эконом-классе крупных проектов типовой массовой застройки. При этом в категории бизнес-класса такой объём переуступок значительно ниже. Генеральный директор "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов обращает внимание, что за последние несколько лет в крупных проектах с доступной ипотекой было очень много покупок в инвестиционных целях.
“
"Пока курс рубля хороший, многие стремятся продать свою недвижимость, чтобы купить валюту. Недавнее увеличение ЦБ лимита по переводу за рубеж для физлиц до $50 тыс. в месяц будет способствовать этому процессу", — прогнозирует Ельцов.
Эксперты сходятся во мнении, что спрос на продаваемую по переуступке недвижимость сместился в сторону квартир без избыточных площадей и с адекватной ценой, а большинство объектов из вышеуказанной категории этим требованиям не отвечает. На сегодняшний день такие квартиры сравнялись по привлекательности с теми, которые предлагаются на вторичном рынке, став одними из главных аутсайдеров.
На фоне резкого роста предложения в сегменте переуступок девелоперы оказались в сложной ситуации, поскольку такое жильё составляет серьезную конкуренцию квартирам от застройщиков. Кроме того, всё более актуальной становится услуга sale-pay-back, которая предполагает обратный выкуп квартир у своих бывших застройщиков. Петербургские строительные компании уже начали применять этот инструмент, однако массовой такая практика пока что не стала.
В "Этажах" отмечают, что готовность к торгу при переуступках возникла из-за активного роста цен на недвижимость за последние пару лет: по некоторых объектам доходность инвесторов измеряется на уровне 30–40%. Максим Ельцов отмечает, что даже при ипотеке и скидке в 15–20% к цене застройщика продавцы останутся в плюсе.
“
"Там доходность на вложенный капитал (например, первый взнос 20–30%) прекрасная: вложили 20%, платили ипотеку 7% в течение двух лет (затраты 14%) — если цена на 40% выросла, учтём комиссию на продажу и затраты в 4% и получаем 50% годовых на вложенный капитал", — рассуждает эксперт.
Согласно прогнозам экспертов, из-за сдержанной покупательской активности объём предложения по переуступкам на рынке недвижимости будет расти до конца года. При этом не исключено появление объектов со срочной продажей, где за счёт скидки цена объекта может быть существенно ниже, чем на первичном рынке.
Тем временем на фоне возвращения льготной ипотеки цены на вторичном рынке недвижимости показывают разнонаправленную динамику: Так, стоимость квартир за КАДом в жилых домах, построенных после 2010 года, упали в цене, а вот объекты в старом фонде подорожали до 194 тыс. рублей за "квадрат". Подробности — в материале "ДП".
