Возможность досрочно расторгать договоры аренды с иностранными ретейлерами не избавит ТЦ от насущных проблем.
Председатель правительства РФ Михаил Мишустин предложил разрешить ТЦ досрочно расторгать договоры аренды с ретейлерами из недружественных стран. По его мнению, эти меры необходимы, так как некоторые иностранные компании, приостановив работу розничных магазинов, перестали платить арендную плату. Владельцы ТЦ несут убытки, так как в договорах сумма арендной платы нередко определяется исходя из ежемесячной выручки магазина.
В Российском совете торговых центров (РСТЦ) инициативу восприняли с энтузиазмом, хотя оговариваются, что окончательные выводы нужно делать после публикации финального текста документа. "Для устойчивого развития экономики России важно не настаивать на немедленном применении этой нормы ко всем закрытым магазинам и рассматривать данную возможность как право, а не обязанность", — добавляют в РСТЦ.
Руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости компании "Этажи" в Петербурге Сергей Каратаев считает, что собственники ТЦ могут использовать правительственную инициативу скорее с целью изменения условий договора и повышения ответственности за простой торговых площадей. Если расторжения и будут, то в рамках действующих норм, с соблюдением порядка извещения арендатора о прекращении договора, с последующим его аннулированием. Это значительно проще и не несёт никаких судебных рисков.
Советник по правовым вопросам юридической группы "Совет" Владислав Журавлёв отмечает, что планируется скорректировать порядок взимания арендной платы. Вероятно, будет принят специальный федеральный закон, регламентирующий возможность для арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы. Далее арендаторы либо согласятся с возросшими ставками и потери торговых центров будут компенсированы, либо не согласятся и арендодатель сможет расторгнуть договор.
Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева подчёркивает, что право досрочно расторгать договоры аренды с ретейлерами уже есть у собственников торговых помещений и связано с тем, что магазины закрыты более одного месяца. Эксперт предполагает, что могут начаться судебные споры с теми арендаторами, кто принял решение прекратить деятельность, но при этом хочет выйти из договоров с минимальными потерями, не заплатив аренду частично или в полном объёме за весь период простоя и штрафные санкции.
Пока о планах окончательного ухода заявляют ретейлеры, которые занимали небольшие помещения 100–200 м², поэтому их закрытие не приведёт к существенному росту вакансии в торговых центрах. Хакбердиева уверяет, что на площади крупных ретейлеров, арендовавших хорошие локации в стрит–ретейле и ТЦ, уже есть претенденты, и они будут пересданы в короткие сроки. Поэтому потери от простоя для арендодателя будут не такими существенными.
Однако директор по управлению объектами департамента управления недвижимостью Nikoliers Ольга Лесина с этим не согласна. Относительно замены закрывшихся магазинов вопрос открыт уже не первый месяц, всё зависит от объёма площадей каждого торгового центра в отдельности, его tenant mix, доли магазинов, приостановивших работу в конкретном проекте. Кому–то придётся закрывать большой объём площадей, и тогда с заменой могут возникнуть сложности.
"Но мы не ожидаем массового расторжения договоров. Некоторые компании (например, LPP) уже возобновили работу своих магазинов. Правильно ли поступили бы торговые центры, расторгнув договоры, например, месяц назад и оставив площади пустыми? Нет", — заключает Лесина.
