В России задумались о создании типовых посёлков, которые должны стать альтернативой плотным многоэтажным кварталам. Такую инициативу сейчас рассматривают в Минстрое. Предполагается, что один из первых пилотных проектов могут реализовать в Ленобласти, а курировать работы будет федеральный проектный центр по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС).
Опрошенные "Деловым Петербургом" эксперты называют идею типовых малоэтажных комплексов перспективной, но труднореализуемой из-за больших проблем с транспортной и социальной инфраструктурой в регионах. Чтобы их решить, понадобится многомиллиардное финансирование из бюджета.
По словам первого вице-президента GloraX Александра Андрианова, у рынка загородной недвижимости, безусловно, есть потенциал роста, если на него выйдут системные застройщики. Сегодня больше половины рынка закрывают только 10 девелоперов. Предложение с качественной инфраструктурой и доступными ипотечными программами в данном сегменте долгое время отсутствовало. Пандемия подогрела интерес к загородному жилью, у клиентов сформировались определённые ожидания от этих проектов и в итоге сейчас в среднем по России спрос на качественные загородные проекты на 40% превышает предложение.
"Полагаем, что в течение ближайших двух лет спрос может вырасти ещё минимум на 10-20%. За два карантинных года резко увеличилось число людей, работающих удалённо, и они же стали основными покупателями загородного жилья. По итогам прошлого года их доля среди покупателей ИЖС составила более 60%. Новое строительство за городом сможет создать новые точки притяжения, сделать условия проживания российских семей более комфортным и экологичным. По сути мы сможем реализовать западную модель, когда спрос на пригород выше, чем на жильё в центре. Но эта программа должна реализовываться комплексно и с обязательным развитием сопутствующей инфраструктуры", — рассуждает собеседник "ДП".
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов обращает внимание, что малоэтажные посёлки могут строиться только там, где есть очень дешёвая земля. Иначе общие инфраструктурные затраты будут очень велики. Например, на большой территории нужно строить дороги огромной протяжённости. Эти и другие совокупные затраты в итоге существенно увеличивают стоимость "квадрата". Чтобы объекты социальной инфраструктуры оставались в шаговой доступности, их придётся физически уменьшать и строить в большем количестве. В противном случае условная школа на 500 мест будет одна в радиусе нескольких километров.
"На юге Петербурга сейчас реализуются проекты малоэтажной застройки поквартально. Близость к городу и фактическое расположение в городской черте делают это предложение привлекательным. Так или иначе, посёлки, о которых идёт речь, будут тяготеть к крупным населённым пунктам, рабочим местам. Навскидку назвать подходящие локации в Ленобласти затруднительно. Возможно, более-менее перспективными будут территории среднего удаления, рядом с крупными пригородами. Всё, что дальше, будет относиться в большей степени к рекреационным форматам — желающих тратить по полтора-два часа на дорогу до работы будет немного", — отметил эксперт.
На любые проекты в недвижимости, в том числе типовые посёлки, необходимо найти спрос, продолжает Софронов. "Если бы существовал рыночный спрос на подобные форматы, они уже были бы реализованы и без создания федеральных проектных центров. В данном случае государство может помочь застройщикам с подключением сетей, минимизировать согласования, взять на себя строительство социнфраструктуры. Тем самым сняв эти затраты с застройщика и обеспечив для покупателей конкурентоспособную цену", — подчеркнул специалист.
В Ленобласти уже пытались массово строить большие загородные посёлки, напомнила директор по маркетингу компании "Полис Групп" Ольга Ульянова. Правда, это была инициатива частного застройщика, а не государственная. Завершился проект не совсем удачно.
"Что явилось истинными причинами, сказать сложно. Может неудачная квартирография, может, удалённость от города, что делает проблематичным формат постоянного проживания. Для реализации типовых малоэтажных посёлков нужна тщательная подготовка: социальная инфраструктура рядом, хорошее транспортное сообщение с Санкт-Петербургом, сочетание разных форматов — малоэтажных многоквартирных домов или таунхаусов. Пока наиболее актуальной проблемой видится проблема низкого уровня развития сети автомобильных дорог, ведь маятниковой миграции всё равно избежать вряд ли удастся. Во всяком случае, в первые годы, пока не будут запущены детские сады, школы, поликлиники, созданы рабочие места", — пояснила Ольга Ульянова.
Тем не менее типовые малоэтажные посёлки считаются крайне востребованным продуктом, говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Крупные агломерации (Москва, Петербург и российские города-миллионники) всегда привлекали молодых специалистов, стимулируя внутреннюю областную и федеральную миграцию.
"Поэтому недорогие участки с подходящей инфраструктурой, например с уже проведённым газоснабжением, на наш взгляд, отлично подходят для формата посёлков. Себестоимость таких проектов ниже за счёт стоимости земли, поэтому и для конечного потребителя застройщик может предложить привлекательные цены. Ещё один плюс — для строительства посёлка можно ограничиться локальными сетями водоснабжения и канализации", — добавил Бушуев.
Seven Suns Development, в частности, реализует подобный проект типового строительства в Подмосковье в районе посёлка Горки Ленинские — ЖК "Светлый мир "БиоПолис…". Он пользуется хорошим спросом, подчёркивают в компании. "Малоэтажный квартал является для нас пилотным, и если показатели в течение всего срока реализации будут такими, как сейчас, то не исключаем, что проект будет доработан под типовой для дальнейшего масштабирования в разных регионах России", — резюмировал Алексей Бушуев.
