Президент подписал поправки в жилищный кодекс, согласно которым увеличивается число голосов жителей для смены способа управления домом или управляющей компании. Теперь для этого необходимо 50% плюс один голос от общего числа собственников. Документ вступит в силу 1 сентября.
Действующее пока законодательство позволяет выбрать управляющую компанию (УК) или сменить способ управления многоквартирным домом (МКД) простым большинством голосов собственников от участвующих в общем собрании. В свою очередь, общее собрание считается состоявшимся, если в нём приняли участие 50% собственников или их представителей. Таким образом, решение по выбору УК может быть принято всего четвертью голосов собственников (25% плюс один голос).
Поправки в ЖК были внесены в Госдуму Законодательным собранием Красноярского края, причём ещё в октябре 2020 года. В пояснительной записке говорится, что кворум "25% плюс один голос" слишком низкий для смены УК. "Собственники могут разделиться на две или три группы, каждая может выбрать свою УК. На практике наблюдается одновременное или последовательное с периодичностью несколько дней, недель или месяцев проведение общих собраний собственников помещений в МКД, при которых происходит смена УК. Такие условия приводят к злоупотреблениям как со стороны УК, так и со стороны собственников. Отмечаются фальсификации протоколов общих собраний и подкупы отдельных собственников", — считают красноярские депутаты.
Как бы там ни было, сменить УК жителям МКД станет гораздо сложнее. С одной стороны, это защищает собственников от того, чтобы за них решили вопрос. Но неудобно, потому что существующая УК всё равно имеет серьёзное влияние на какую–то часть собственников. И заблокировать решение о смене УК может оказаться проще.
Новостройки — лакомый кусок
Как говорят эксперты, рынок управления МКД в Санкт–Петербурге довольно спокойный. В первую очередь потому, что большинство жилкомсервисов города — государственные. Только шесть более чем из 40 — частные компании. А районные администрации, отвечающие за вопросы управления жилым фондом, успешно препятствуют миграции домов из одной УК в другую. Вторая часть жилищного рынка Петербурга — новостройки, управляют которыми в основном УК, так или иначе аффилированные с застройщиком. Именно последние чаще всего интересны рейдерам.
Цель таких недобросовестных компаний — не только взять контроль над коммунальными платежами жителей и навязывать им собственные услуги, но и "захватить" общее имущество (например, подвалы и технические этажи) для последующего возможного отчуждения.
В основном дома "захватывают" благодаря подделке документов. Исправить "бумажки" под себя не так уж сложно — подкупаются некоторые собственники, захватывается документация на МКД, а в соцсетях или даже СМИ разворачивается чёрная PR–кампания в отношении действующей УК. В итоге дом переходит новой компании, которая создала видимость законности всех процедур.
Снижение тарифов — не панацея
Как говорит Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам "Строительного треста", внесённые изменения существенно затрудняют процедуру смены УК. "Тем самым облегчается жизнь УК и усложняется так называемое рейдерство, при котором возможны злоупотребления, идущие не на пользу жильцам. Однако такие послабления не столь существенны, чтобы давать УК расслабиться и забыть о своих обязанностях", — считает он.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что даже эта мера не поможет: недобросовестные УК не соблюдают ни эти, ни какие–либо другие законы и по–прежнему смогут добиваться своих целей, подделывая результаты голосования. Законодатели предлагают расширить систему онлайн–голосования и добавить туда возможность подать голос при помощи портала "Госуслуги". Но это является полумерой и оставляет поле деятельности для рейдеров, так как Жилищный кодекс подразумевает и возможность сдать бюллетени на бумаге.
По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, смена УК, несмотря на волеизъявление большинства собственников, часто идёт не на пользу дому. "Бывает, что жильцы не могут объективно оценить эффективность работы УК. Всегда кажется, что что–то делается не так. А потом новая УК, которая приходит на смену, оказывается неспособной осуществлять такое же оперативное оказание услуг, пусть и за меньшие деньги. Отмечу, что снижение тарифов не всегда означает повышение качества проживания в МКД", — говорит она.
Для повышения доверия собственников к управляющим компаниям необходимо развивать прозрачность и коммуникативные навыки сотрудников УК. Зачастую самая главная проблема — неумение УК взаимодействовать и коммуницировать с людьми.
“
Главная проблема, которую удастся урегулировать нововведениями в законодательстве, — пассивность собственников жилья в принятии решений, касающихся работы управляющей компании. До принятия поправок повлиять на деятельность УК можно было, получив 25% голосов собственников плюс один голос. Собрание считалось правомочным, если на нём присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Сейчас активно голосующих собственников должен быть 51%. Безусловно, это добавит сложностей. Например, заменить старую, не устраивающую управляющую компанию на новую будет непросто. Положительных последствий ждать не приходится. Недобросовестные управляющие компании не соблюдают ни эти, ни какие–либо другие законы и по–прежнему смогут добиваться результатов, подделывая большинство голосов.
Александр Гурылёв
вице–президент Национального жилищного конгресса, председатель совета директоров компании "Инноватика"
“
Обычно люди крайне редко меняют УК. Какую им дали — такая и есть. В основном конфликты с УК возникают через какое–то время после сдачи дома. Когда жильцы понимают, что управляющая компания, предоставленная застройщиком, не очень справляется со своими обязанностями. Но должна быть серьёзно настроенная инициативная команда собственников, которые понимают, как всё устроено — как менять УК, какие права и обязанности у неё есть. Часто с УК пытаются спрашивать то, за что она не должна отвечать. И обратная ситуация: порой с УК не спрашивают очевидные вещи.
Виолетта Басина
гендиректор ГК "Омакульма"
“
Изменения в законе призваны обеспечить учёт интересов большинства жителей дома. Такое решение определённо защитит права собственников от недобросовестных управляющих компаний, захватывающих дома. Для самих же УК практически ничего не меняется.
Вячеслав Мокичев
Генеральный Директор Ук "Прогресс"
