Что стоит за ценой квартиры: издержки, маржа и "соцоброк"

Цена квадратного метра — это сумма сметной стоимости (себестоимости) строительства и девелоперской маржи. Застройщики признаются, что в сложные времена маржу можно ужать, а в "жирные" — покрыть убытки и отложить, но повлиять на рост издержек при сохранении качества домостроения достаточно проблематично.

Кажется, всё просто. Но не совсем. Покупка строящейся квартиры — по сути покупка будущего: жильё будет сдано только через 1–2–3, а то и 5 лет. А за это время может произойти многое.

Сумма слагаемых

Начнём с самого простого (и сложного) — с себестоимости. В идеале надо сложить все затраты, которые застройщик понесёт при строительстве, прибавить стоимость земельного участка, банковского кредита и сопровождения. Плюс благоустройство, инженерные сети, ну и "соцоброк", который определили городские власти в виде обязательств по возведению необходимой инфраструктуры (кабинеты врачей, дороги, детские садики и школы). Ещё затраты на продвижение и рекламу, а также продажу квартир (выплаты агентского вознаграждения риелторам).

"Себестоимость объекта зависит от концепции проекта и класса недвижимости. Чем выше класс, тем дороже работы, материалы, логистика. В нестабильный экономический период проще строить точечные объекты с минимальным строительным циклом даже с учётом рекордных цен на землю из–за дефицита простых участков под застройку. Сейчас застройщики акцентируют внимание на объектах высокой степени готовности. Если материалы и оборудование были закуплены заранее, то появляется уверенность, что себестоимость не будет расти критично", — рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Но себестоимость не константа. По мере строительства дома (2–3–4 года) она тоже меняется. А точнее, растёт. "С начала года стройматериалы подорожали на 20–30%. По–прежнему закупить и привезти можно практически всё, но из–за санкций логистика в разы усложнилась и стала дороже. Это напрямую влияет на рост себестоимости строительства", — говорит Михаил Фролов, директор по снабжению группы "Аквилон".

Растут и затраты на "соцобязательства" от городских властей. Они понятны и оправданны: все жилые комплексы должны обеспечиваться необходимой инфраструктурой. Но если 5 лет назад было достаточно 5–10 тыс. рублей на "квадрат" построенного жилья, то сейчас — уже в диапазоне 23–28 тыс. рублей.

"Немалую часть себестоимости строительства составляют инвестиционные инфраструктурные обязательства — строительство школ, детских садов, медицинских учреждений, дорог и других объектов", — уточняет Сергей Степанов, директор по продажам объединения "Строительный трест".

Могут возникнуть и непредвиденные расходы. "Например, если проект вдруг стал “интересен” градозащите, то затраты девелопера также растут: от юридического сопровождения до неустоек и срыва сроков", — добавляет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".

Невидимая рука рынка

Получим ли мы стоимость жилья, если сложим все вышеперечисленные переменные? Нет. Потому что законы рынка никто не отменял.

"Цена определяется совокупностью спроса и предложения. На спрос влияет платёжеспособность населения, доступность и разнообразие инструментов кредитования. На предложение — наличие свободных участков под застройку, дефицит и соответствующий рост цен. А также условия получения разрешительной документации (наличие и степень административных барьеров), доступность проектного финансирования и опосредованно спрос — если его нет, на рынок продукт никто выводить не будет", — говорит Сергей Софронов.

Именно этот фактор вызвал рост цен в ковидных 2020–2021 годах. "Ставка по ипотеке упала, платёж по кредиту стал доступен многим, а предложения на рынке было не так много. В итоге при росте спроса и ограниченности предложения цена устремилась вверх", — объясняет Виталий Коробов, гендиректор Element development.

С другой стороны, сейчас ставки выросли, с введением санкций денег у покупателей не стало больше. Значит ли это, что цены пойдут вниз? И опять нет

"Бесспорно, объём платёжеспособного спроса в Петербурге имеет тренд на снижение. Поэтому девелоперы будут снижать объём предложения. И это не сговор застройщиков, просто экономические модели не позволяют выводить проекты, не соответствующие определённому уровню проектной прибыли и стресс–сценариям банков. Банки при этом становятся более требовательными к выдаче проектного финансирования. Это связано с повышением рисков роста себестоимости. В этих условиях девелоперы просто вынуждены держать высокий уровень цен", — объясняет Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA.

В 2021 году на низких ипотечных ставках "вымылось" всё доступное (дешевле 5 млн рублей) жильё в Петербурге. На этом фоне интерес к Ленобласти, генерирующей дешёвый продукт, в очередной раз растёт.

"Мы видим увеличение спроса и предложения в новых “морковных полях” — уже четвёртый раз спрос смещается за административные границы города. Это нормальный цикл в пределах агломерации. Помимо того что в городе растут цены и снижается предложение, нарастает объём неудовлетворённого спроса, который готов потреблять продукт, доступный по цене, в приграничных с городом локациях", — уточняет Всеволод Глазунов.

Как говорят участники рынка, Петербург окончательно превратился в агломерацию. Границы "город — область" имеют только административный смысл, а с точки зрения рынка — это одна территория, в пределах которой спрос перетекает туда — обратно, балансируя общую ситуацию. Хочется дешевле — в область, комфортней — в город.