На рынке апартаментов Петербурга намечается новый тренд — классические сервисные апартаменты перестают пользоваться спросом. Зато растут продажи в рекреационных проектах, расположенных в курортной зоне.
Как говорится в исследовании Knight Frank St Petersburg, объём свободного предложения на рынке апартаментов города составил 4,2 тыс. юнитов общей площадью 160 тыс. м2 — это на 14% больше, чем год назад. "Доля апартаментов сервисного формата в общей структуре предложения составила 75% (3,2 тыс. штук), что на 14 процентных пунктов ниже значения на середину 2021 года. Доля предложения в рекреационных объектах по итогам первого полугодия 2022–го составила 20% (853 штуки)", — говорит Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Как отмечают эксперты, несмотря на то, что для увеличения спроса девелоперы активно внедряли совместные с банками программы кредитования, за первые 6 месяцев 2022 года общий объём продаж всех форматов апартаментов снизился на 40% по сравнению с первым полугодием 2021–го. С января по июнь было реализовано 1,1 тыс. апартаментов общей площадью 35,7 тыс. м2. При этом спрос на сервисные апартаменты снизился на 47% (793 штуки). А рекреационных апартаментов продано в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2021 года, — 271 против 136 лотов год назад.
"Тенденция снижения спроса на сервисные апартаменты Петербурга отчётливо заметна с марта. Причины как в высоких ипотечных ставках в сравнении с квартирным сегментом, так и в увеличении срока окупаемости для инвесторов при сдаче в аренду. Ипотечные программы государственной поддержки не распространяются на апартаменты, но ряд девелоперов предлагают частичное субсидирование. Хотя даже в этом случае средние условия по таким программам несопоставимы с предложением для квартир", — рассказывает Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development.
Рост интереса к рекреационным проектам наблюдается с 2020 года: сначала пандемия, затем макроэкономическая неопределённость и сокращение выбора локаций летнего отдыха формируют увеличенный спрос на загородные, "дополнительные" квартиры. При этом покупка рассматривается как для сезонного проживания (лето и выходные дни), так и для постоянного. "Городские проекты в первую очередь ориентированы на инвесторов. Загородные — на покупателей, у которых уже есть квартира в городе и им в первую очередь требуется неподалёку место для отдыха, но с городской инфраструктурой. И лишь потом — как частная инвестиция для самостоятельной сдачи в аренду", — рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element development. При этом, по его словам, загородные апартаменты расположены в зонах рекреации и часто имеют инфраструктуру с оздоровительным или спортивным назначением.
Основная причина снижения интереса к сервисным апартаментам — падение их доходности. "Сейчас реальная доходность апартаментов несколько туманна на фоне роста себестоимости строительства и отсутствия субсидирования проектного финансирования в сегменте коммерческой недвижимости", — говорит Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers.
У рекреационных апартаментов такой проблемы нет. "Они покупаются в основном для себя", — говорит Виталий Коробов.
Но при этом апартаменты для рекреации пользуются спросом у арендаторов. Это связано, в частности, с закрытием границ. "В ближайшие годы спрос на этот сегмент будет определяться внутренним туризмом — из–за текущей ситуации соотечественники начнут больше путешествовать по России и тем самым формировать загрузку сервисных апарт–отелей", — отмечает Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service.
