Площадь объектов формата Light industrial в Петербурге в ближайшие два года может вырасти в 2,2 раза, считают аналитики Knight Frank.
Проблема в том, что проектов, ориентированных на этот сегмент очень мало, сейчас по оценкам консалтинговой компании Knight Frank Russia их площадь составляет 13 тыс. м2, к 2024 году она может увеличиться более чем в два раза, – до 31 тыс м2.
Light industrial — формат производственно-складского помещения, нарезанного на небольшие блоки. Каждый из них автономен: в нём есть офисно-бытовые площади, входная группа и собственные ворота. Такой сегмент недвижимости появился в России относительно недавно.
В Петербурге подобный формат недвижимости реализуют пока только два девелопера — в Пушкинском районе города компания "Промбокс", в Приморском ГК "Первый базис" Феликса Зборовского. В действующих объектах арендаторам предлагаются блоки площадью от 144 до 930 м2 с возможностью их объединения.
Эксперты отмечают постепенный рост инициатив по строительству объектов Light Industrial. В стадии разработки находится ещё несколько проектов общей площадью более 18 тыс. м2 (ввод 2023–2024 годы). Кроме того проекты планируется построить на Парнасе и во Всеволожском районе в массиве Корабсельки.
Основными интересантами небольших производственно-складских помещений выступают компании-дистрибьюторы, а также компании лёгкой обрабатывающей промышленности.
По данным Knight Frank Russia запросы арендаторов, формирующих спрос на площади формата Light Industrial, в среднем не превышают 1 000 км2, из-за чего доля офисно-бытовых помещений в объектах может варьироваться от 10% до 27%. Помимо этого, в рамках одного блока высотой от шести до восьми метров может также рассматриваться установка мезонина для размещения офисных помещений или шоурума. В единичных проектах можно встретить полноценный второй этаж с возможностью организации помещений под складское хранение.
"В условиях повышенного спроса на промышленные площадки формат Light Industrial, который ранее хорошо зарекомендовал себя на московском рынке, может быть актуален и для Петербурга. Мы видим, что некоторые проекты уже находятся на этапе строительства или планирования, а запуск промышленной ипотеки может стимулировать спрос со стороны арендаторов", — говорит Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Высокий спрос на качественные площади мелкой нарезки в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах.
По данным аналитиков, чистая арендная ставка в планируемом комплексе составляет от 6 тыс. до 7 тыс. руб./м2/год без НДС и ОРЕХ. Для сравнения, средневзвешенная ставка в складских комплексах класса А — 5,8 тыс. руб./м2/год. В действующих объектах помещения предлагаются как в аренду, так и для продажи. Средняя запрашиваемая цена за помещения от 500 м2 составляет от 80 тыс. до 85 тыс. руб./м2 без НДС.
"Инвесторы рассматривают объекты Light Industrial в качестве арендного бизнеса, а помещения пользуются спросом со стороны арендаторов. Так, например, в московских проектах Industrial City Есипово и Сынково около половины всех площадей были приобретены инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Средняя загрузка площадей спустя полгода после ввода объектов в эксплуатацию составляет более 90%", — рассказал Илья Князев.
Интерес к промышленным площадкам разного формата, в том числе и на объекты Light Industrial, будет увеличиваться на фоне импортозамещения и принятия разрабатываемой программы промышленной ипотеки, в рамках которой заёмщикам планируется предоставление кредита по сниженной ставке под новые производственные площадки.
