Реновация — не новация: снос хрущёвок упёрся в проблему финансов и политики

При этом заметно, что проблемы нашей культурной столицы, как всегда, заключаются в двух вещах — в деньгах и во власти.

При Юрии Михайловиче

Первая программа реновации стартовала ещё в прошлом веке при мэре Юрии Лужкове. По ней были расселены 1722 многоквартирных дома так называемых "сносимых серий". Главное различие с новой реновацией в том, что она была направлена на аварийное жильё и застройку низкого качества. Лужков сносил пятиэтажки по сериям, которые признавались непригодными для жилья, — поэтому с самого начала было понятно, какие типы зданий и квартир попадают под снос, и, как показала практика, желающих оставаться в них было действительно немного — дома были технически и морально устаревшими. При этом речь шла о сносе отдельных зданий и переселении жителей в том же районе. После решения о реновации хрущёвок в игру вступал частный девелопер, строил мобильный фонд для переселения жителей, потом сносил дом и строил новый и так далее. Пока все хрущёвки не закончились.

За время "лужковской" реновации, по оценкам экспертов, в столице снесли 12 млн м2 пятиэтажек из 20 млн.

Вторая волна сноса стартовала в августе 2017 года. В неё вошло 5175 домов, в которых расположено более 350 тыс. квартир. За время реализации программы новое жильё должны будут получить более 1 млн москвичей. Именно тогда было принято правило, согласно которому в окончательный список домов, идущих под снос, будут включены только те дома, где за него выступают жители не менее двух третей квартир. Причём те, кто не проголосовал, автоматически приравнивались к согласившимся.

При этом под снос пошли и относительно "здоровые" дома — в том числе кирпичные хрущёвки.

По данным департамента строительства Москвы, за 4 года в рамках этой программы было построено и введено в эксплуатацию 169 жилых корпусов. Общая площадь объектов составила 2,1 млн м2. Под заселение передано 137 жилых домов. Идёт строительство и проектирование более 340 домов общей площадью 6,1 млн м2. Начато переселение 65 тыс. жителей из 401 дома, уже переселено более 47 тыс. жителей. Снесено 70 жилых домов.

При Валентине Ивановне

В Петербурге реновация также стартовала двумя волнами. Сначала при губернаторе Валентине Матвиенко в 2008 году был принят городской закон о развитии застроенных территорий (РЗТ). В декабре 2009 года город провёл торги на право реновации 24 кварталов, застроенных ветхим жильём и домами первых массовых серий. Победителями стали "СПб Реновация" (теперь входит в ГК "Самолёт") и компания "Воин В". Первая получила 22 квартала по всему городу, вторая — всего два в Ульянке.

У "СПб Реновации" проекты начаты в восьми кварталах. В двух из них расселение жителей по программе полностью завершено — в Колпино и на Малой Охте. "Всего за время реализации программы расселено более 700 семей, снесено 90 ветхих зданий. Все работы ведутся в соответствии с нормативными документами 2008 года. Эти дома никак не подпадут под новые правила комплексного развития территорий (КРТ)", — говорит глава дирекции по развитию и улучшению жилищных условий "СПб Реновации" Виктор Ведехин. В этом году реновация стартует в начале Гражданского проспекта и на Нарвской заставе. Будет продолжено строительство в Сосновой Поляне, в посёлке Песочный и в двух кварталах Колпино. Договор с компанией продлён до 2029 года. Всего по программе предполагалось снести 1,2 тыс. домов, на их месте построить 8 млн м2 нового жилья.

С "Воин–В" ситуация печальнее: в 2009 году компания заключила с городом договор о развитии застроенной территории в пределах кварталов 2А и 2Г района Ульянки (15 хрущёвок — 4 тыс. жителей), между проспектом Стачек и улицей Лёни Голикова, рядом с парком "Александрино". Девелопер построил два дома, после чего в 2017 году город не продлил контракт.

Основная проблема, с которой столкнулись девелоперы первой, матвиенковской реновации, — это отсутствие свободных участков для начала строительства. Уже после запуска программы городской парламент принял закон, который запретил сокращение площади зелёных насаждений в кварталах, включённых в программу реновации. Инвестора лишили возможности начинать застройку кварталов с внутриквартальных скверов. Кроме того, в некоторых кварталах стартовые пятна оказались проданы другим юридическим лицам.

Ещё один фактор, который стопорил реновацию, — проблема последнего жильца. По правилам компания не имела права выселять сопротивляющихся жильцов, в итоге в некоторых кварталах споры шли по несколько лет.

Нерешительный Беглов

Вторая волна "петербургской" реновации, как и московской, началась с протестов. Впрочем, причины были существеннее столичных. Так, принятый в июне закон не гарантировал "переселенцам" возможность оставаться в привычной локации — новое жильё могло быть предоставлено в любом из городских районов. Причём, как говорят эксперты, эта наиболее возмутившая горожан норма не является неизбежно вытекающей из федерального закона.

В итоге губернатор сдался и предложил депутатам приостановить действие наиболее радикальных норм до 2024 года. Хотя мог бы просто поправить закон, как сделал мэр Собянин.

"Вполне логично, что такие поправки в программу вызывают негодование горожан. Но закон ещё не принят, программа будет дорабатываться. Если жители хрущёвок и городские власти не придут к разумному компромиссу, новая программа в Петербурге имеет все шансы снова не состояться", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Как говорят эксперты, для реализации программы реновации необходим индивидуальный подход к каждому кварталу. Должен быть создан уполномоченный орган, который будет отвечать за то, чтобы качество жизни собственников с переселением повышалось, а не понижалось. Этот параметр важно оценивать не только с точки зрения количества квадратных метров, но и развитости инфраструктуры, высотности и плотности построек, озеленения и транспортной доступности новых жилых комплексов. В идеале нужно стремиться заменить ветхое жильё на новое так, чтобы предоставить собственникам жильё в пределах привычных им кварталов. Переселение в другие районы должно быть убедительно обосновано.

Ещё одна проблема — рентабельность: в Москве она, по оценкам, в 2–3 раза выше, чем в Петербурге. "Высокая цена продажи сопоставимого жилья при близких значениях строительных расходов является одним из ключевых факторов, повлиявших на успешность программы в Москве, где наблюдается большая экономическая эффективность проектов. Но также важны принятые законы и правила проведения реновации, отработанные методы взаимодействия с населением, вовлечённость властей и постоянная последовательная работа в этом направлении", — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.