Девелопмент в агломерации традиционно колеблется между двумя полюсами притяжения — старым и новым Петербургом, городом и областью. В определённые периоды застройка внутри города развивается интенсивнее, в другие — стремится за его пределы.
Сейчас маятник опять качнулся в область. Как говорят участники рынка, в последние несколько лет интерес к участкам, находящимся на прилегающих к городу территориях Ленобласти, растёт. В настоящий момент заявлено много проектов на территории агломерации. Кроме привычного восточного направления — Янино, Новосаратовка, Бугры, Девяткино и Мурино — активно осваиваются новые — Новоселье, Лаголово. Сейчас, по оценкам экспертов, в структуре сделок с землёй юг занимает 37% по количеству договоров и 75% по объёму приобретённой земли. Девелоперы стараются покупать лоты на удалённых территориях — в том числе из–за ориентации на менее платёжеспособный спрос. Эта тенденция в силу явного экономического спада и нервной ситуации на рынке будет нарастать, и застройщики будут стараться охватить менее обеспеченную часть аудитории.
"Комбинация этих факторов приводит к тому, что там развивается много крупных проектов, часть из которых является комплексными объектами, рассчитанными на несколько десятков лет вперёд", — говорит Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой Санкт–Петербург". С ним согласен Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda. "Город и область — сообщающиеся сосуды. Когда в городе доступных цен не остаётся, спрос перетекает в область. Сейчас мы наблюдаем очередную волну. Девелоперы всё чаще выбирают стратегию диверсификации своего портфеля проектов в разных сегментах и локациях, в том числе в закадье", — считает он.
Много земли
По мнению Аси Левневой, директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", причины экспансии застройщиков в Ленобласть очевидны. "В Петербурге не хватает простых участков для освоения. Надо либо намывать территории, либо заниматься реконструкцией. А в пригороде созданы более комфортные условия для оформления градостроительной документации и гибкая экономическая политика администрации", — отмечает она.
При этом эксперты подчёркивают, что даже имеющиеся в области сложности — недостаток инфраструктуры и транспорта — не слишком сказываются сейчас на спросе. "Психологическое напряжение от негативных новостей потребители стремятся нейтрализовать с помощью природных ресурсов. К тому же в области можно приобрести просторные квартиры в малоэтажных комплексах по цене городской студии или однокомнатной квартиры. На рынке ценовой конкуренции в условиях падения платёжеспособного спроса именно удовлетворение потребностей покупателей становится условием существования на рынке", — говорит Ася Левнева. "Базовая потребность в улучшении жилищных условий никуда не девается. Поэтому спрос на проекты в ближней области останется. Покупатели ищут более доступные варианты. В том числе привлекая помощь государства в виде льготной, целевой ипотеки, материнского капитала", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
В итоге сейчас ценовой фактор перевешивает минусы локации. Несмотря на близкое расположение вышеназванных территорий к городу, транспортную доступность там нельзя назвать идеальной. Поэтому можно ожидать рост спроса на земельные участки в локациях, обеспеченных транспортной связанностью с центром города. Это не только автодороги, но и железнодорожный транспорт.
Денег меньше, но больше
Безусловно, маржинальность строительства в области ниже, чем в городе, несмотря на то что цена земельных участков в Петербурге в 3 – 5 раз выше, а в ряде случаев разница ещё больше. Но и стоимость жилья в городской агломерации существенно выше. При этом часть городских участков обладают серьёзным минусом — таким как необходимость редевелопмента и подготовки территории, а также работа с инженерными сетями.
В области земельные участки представляют в большинстве своём чистое поле, на котором возможно строительство после подготовки градостроительной документации.
Как считает Сергей Хромов, генеральный директор ООО "Город–спутник Южный", на приграничных территориях можно рассчитывать на приемлемую маржинальность в том числе из–за достаточно оперативной организации девелопмента. "При быстром прохождении всех согласований и получении ТУ от монополистов реализовать greenfield–проект можно достаточно быстро. При заключении договоров со специальными fee–девелоперами на строительство отдельных кварталов реализация может пойти ещё быстрее", — полагает эксперт.
“
Рынок развивается циклично: в определённый период активизируются городские локации (например, осваиваются новые территории редевелопмента), в другие — пригороды. В 2020 – 2021 годах девелоперы активно пополняли земельный банк за КАД, и у большинства крупных и средних игроков присутствуют пригородные проекты на разных стадиях разработки. Основной объём строительства — на территориях, близких к городу и КАД. Основные перспективные локации в Ленобласти расположены преимущественно в южном направлении — Новосаратовка, Новоселье, Горелово, Лаголово. Но также Бугры — Мурино — Новое Девяткино (Лаврики), Всеволожск.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
“
Специфика строительства в Петербурге и Ленобласти отличается. В области процесс согласования быстрее. Но маржинальность там по–прежнему ниже, чем в городе: стоимость метра меньше, а себестоимость — как в Петербурге. Раньше эту разницу отыгрывало то, что в области можно было надеяться на выкуп достаточно большой части соцобъектов. Сейчас же область выкупает только около 33% от нормативной стоимости цены строительства. Фактически это компенсирует лишь часть проектных работ, инженерных изысканий, но не само строительство, а дельта маржинальности остаётся большой между городскими и областными проектами.
Анзор Берсиров
заместитель гендиректора по развитию объединения "Строительный трест"
“
Основным плюсом области считается более доступная цена, это ключевой фактор массового спроса. В связи с дефицитом участков для комплексов комфорт–класса в черте города потенциал приграничных территорий выше. Поэтому девелоперы выводят на рынок всё больше областных проектов комплексной застройки. В качестве доппреимуществ можно отметить более благоприятную экологическую обстановку, а при реализации комплексной застройки — возможность жить в новом, современном квартале, обеспеченном социнфраструктурой. Также девелоперы в крупных проектах, как правило, уделяют больше внимания благоустройству, предусматривая парки, масштабные детские и спортивные зоны.
Алексей Бушуев
директор по продажам Seven Suns Development
