На фоне мобилизации в России увеличился спрос на инвестиционные активы: получив единоразовые выплаты и денежное довольствие, близкие военнослужащих отправились в банки за ипотекой. Эксперты на рынке недвижимости подтверждают: после двухнедельного затишья рынки жилой и коммерческой недвижимости немного оживились. Однако эта волна активности может быстро закончиться.
"ДП" спросил у экспертов, как менялся спрос на жильё и коммерческие объекты во время мобилизации и узнал о дальнейших планах девелоперов.
И богатым непросто
Директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg) Татьяна Любимова отмечает, что рынок по-прежнему находится в состоянии неопределённости и это отражается на разнонаправленном поведении его участников: пока одни покупают, другие продают свои квартиры с дисконтом или вовсе снимают объекты с продажи, занимая позицию наблюдателей.
“
"Особенно сейчас актуальна покупка дистрессовых активов. На рынке можно найти привлекательные варианты по хорошей цене, поэтому активные участники изучают предложения, мотивируют собственников "живыми" деньгами. Вопреки ожиданиям спрос со стороны покупателей достаточно активный, недвижимость продолжает оставаться привлекательным активом", — отмечает аналитик.
В то же время владельцы высокобюджетного жилья столкнулись с отъездом обеспеченных арендаторов и на фоне эмиграции множество элитных квартир перешли из категории "аренда" в категорию "продажа". И если доступное для покупки предложение увеличилось, то недостаток свободных квартир для аренды по-прежнему наблюдается в элитном сегменте.
Загадочная коммерция
Руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин отметил, что за 1,5 месяца частичной мобилизации структура спроса на рынке коммерческой недвижимости в городе не изменилась, как и размер арендной платы или цена при продаже подобных объектов.
“
"Также мы не наблюдаем массовых отмен сделок. Некоторые проекты поставлены в режим ожидания, но тенденция не носит массовый характер. Если говорить в целом, то ещё с начала 2022 года рынок полностью встал на сторону арендатора и покупателя. Это обуславливает бóльшую сговорчивость продавцов и арендодателей, которая выражается в готовности идти на локальные уступки", — обратил внимание эксперт
В агентстве недвижимости Becar Asset Management заявили, что спрос на рынке коммерческой недвижимости во время мобилизации сохранился, показывая постепенное восстановление ещё с февраля. На это в том числе повлиял интерес к апартаментам и невысокая волатильность цен в период с 21 сентября по 1 ноября. Однако стоимость вторичной недвижимости просели как в Москве с Петербургом, так и в отдельных регионах.
Выгодные варианты
Ранее "ДП" уже писал, что на фоне мобилизации строительным компаниям в Петербурге удалось сохранить выручку даже при резком падении продаж в новостройках и заработать более 300 млрд рублей с начала года, в то время как рынок вторичного жилья столкнулся с перегревом и неопределённостью.
За несколько дней до окончания частичной мобилизации Эльвира Набиуллина заявила, что разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё усилился в том числе на фоне льготной ипотеки от застройщиков, которая, будучи широкомасштабной, создаёт дисбалансы и способствует повышению цен. По данным NF Group, снижения цен не наблюдается и на первичном рынке элитной недвижимости, однако застройщики привлекают клиентов в том числе различными бонусами вроде парковки или отделки в подарок.
Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей полагает, что на сегодняшний день подобные программы являются едва ли не главным стимулом для покупки недвижимости комфорт-, бизнес- и премиум класса.
"На фоне неблагоприятной геополитической ситуации ипотечного инструмента недостаточно для поддержания высокого уровня спроса, так как наибольшее влияние на покупателей оказывает общая неопределённость и отсутствие уверенности в стабильности дохода. … Покупательская активность сейчас находится в максимальной зависимости от позитивных новостей, а главной задачей отдела продаж является работа с возражениями эмоционального характера", — объясняет Елизавета Конвей.
О том, что новые квартиры пользуются большей популярностью, говорит и вице-президент агентства недвижимости Becar Asset Management Катерина Соболева: поскольку рынок вторичного жилья не может предложить ипотеку с низкими процентными ставками и госпрограммами, покупают такую недвижимость в основном люди, у которых есть деньги на весь объект. Зато на вторичном рынке можно купить квартиры ниже рынка. Для этого нужно обратить внимание на объекты, владельцы которых уехали из России и хотят закрыть сделку как можно скорее.
Продолжение следует
Из-за высокой популярности субсидированных программ от застройщиков, по итогам I–III кварталов 2022 года средняя ставка по кредитам, выданным для покупки квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса, опустилась ниже 3,5%. В тот же период доля ипотечных сделок в общем объёме ДДУ по итогам сентября приблизилась к 90% на фоне существенного снижения числа сделок без привлечения.
Елизавета Конвей полагает, что общая тенденция по снижению числа зарегистрированных в этом году ДДУ была ожидаемой, поскольку к концу III квартала рынок первичной недвижимости в вышеуказанных сегментах начал стабилизироваться после ажиотажного спроса, возникшего на фоне льготной ипотечной программы в 2020–2021 годах, а также за счёт снижения покупательской активности из-за активно развивающегося кризиса. При этом наиболее уверенно и комфортно на данный момент себя ощущают девелоперы, проекты которых находятся в высокой стадии готовности. Те, кому необходимо продолжать строительство, гораздо выгоднее субсидировать ипотечные ставки.
“
"Многие застройщики продолжат стимулировать продажи за счёт скидок, акций, программ рассрочек, обеспечив тем самым относительную наполняемость счетов. Мы уже видим совместную инициативу девелоперов и банков, когда предлагаются не просто льготные ставки, а такие беспрецедентные акции, как ипотечный взнос за 1 рубль на время строительства объекта. Для покупателей это очень соблазнительная история, тем более — когда горизонты планирования сильно сокращены и покупателей прежде всего пугает не бюджет покупки, а размер ежемесячного платежа. Поэтому усилия застройщиков будут направлены на снятие этих опасений", — рассуждает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
В целом же недвижимость по-прежнему остаётся одним из самых надёжных инструментов для сохранения денег. Эксперт полагает, что в ближайшее время покупки жилья продолжатся, обеспечив определённый объём спроса до привычного затишья продаж в январе. И главный вопрос, с которым столкнутся девелоперы в начале 2023 года — какой по длительности на этот раз будет традиционная сезонная пауза.
