Существующий сейчас порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости может сохраниться в следующем году.
Возможность продления работы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости в Петербурге подлежит обсуждению, заявил Сергей Грибовский, директор СПб ГБУ "Кадастровая оценка", на прошедшей в конце ноября научно–практической конференции "Проблемы кадастровой оценки: нормативно–правовое, методическое, информационное и программное обеспечение".
Законодательно это решение ещё не утверждено, но оформить его юридически могут успеть и до конца года, полагает он.
Продлить в 2023 году работу региональных комиссий предлагали ранее различные эксперты, включая представителей Росреестра, хотя Росреестр и был инициатором нового порядка, по которому правила оспаривания кадастровой оценки должны измениться со следующего года.
Cегодня комиссии по оспариванию (в Петербурге такая комиссия создана при комитете имущественных отношений) работают как площадки для внесудебного урегулирования споров, связанных с кадастровой оценкой недвижимости. Споров таких достаточно — оценка проводится по массовой методике, а значит, возможны ошибки из–за неучёта каких–либо ценообразующих факторов. Правообладатель имеет право обратиться в комиссию и представить своё видение кадастровой стоимости объекта на основании отчёта о его рыночной стоимости. Члены комиссии изучают отчёт и принимают решение о его корректности путём голосования. Это не исключает и возможности обжалования оценки в судебном порядке.
Владимир Филановский, директор ГБУ ЛО "ЛенКадОценка", отмечает низкое качество документов, предоставляемых собственниками в попытках оспаривания стоимости. "Большая часть отчётов являются не плохими, а очень плохими. Также много отчётов, которые направлены на занижение рыночной стоимости. Учитывая, что рыночная оценка является профессией творческой, выявить это очень трудно. Мы все понимаем, что два оценщика могут дать очень большой диапазон", — отмечает он.
"Надо максимально быстро решить вопрос с повышением качества рыночной оценки", — согласен Дмитрий Ковалёв, генеральный директор московского ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования". Он считает необходимым ввести реальную ответственность как для оценщиков, определяющих рыночную стоимость недвижимости, так и для тех, кто рассчитывает кадастровую стоимость.
Где спорить?
По новому порядку, который не устраивает часть представителей рынка, с 2023 года собственник должен будет идти в ГБУ "Кадастровая оценка", которое ранее уже оценивало его объект, а потом при желании в суд. Есть мнение, что ликвидация комиссий приведёт к удлинению сроков рассмотрения споров и вынудит бизнес нести расходы на судебные дела.
"Мы выступаем за то, чтобы оставить работу комиссий. Это устойчивый орган, который накопил существенный опыт. С ликвидацией комиссий исчезает публичный инструмент досудебного урегулирования споров с участием представителей бизнеса и власти, что важно для престижа государственной кадастровой оценки. Исчезает и инструмент профессионального анализа качества оценки. В лучшем случае кадастровая стоимость по умолчанию будет замещена рыночной на основе мнения судебного эксперта", — перечисляет Сергей Грибовский.
Ленобласть уже работает по новым правилам. "Я не вижу в этом проблемы", — говорит Владимир Филановский, добавляя, что для отдельных субъектов, включая Петербург, нововведение действительно может быть нецелесообразным.
Дмитрий Ковалёв предлагает кардинально решить вопросы с оспариванием: "Я считаю, что процесса оспаривания не должно быть. Если мы сделали кадастровую стоимость некачественно, мы должны пересчитать стоимость всех объектов, по которым допустили некачественное установление стоимости".
Вопросы терминологии
Процедуры оспаривания — не единственная спорная тема в вопросах кадастровой оценки. За 5 лет действия реформы, произошедшей в этой отрасли, представители ГБУ, созданных по всей стране для проведения кадастровой оценки, успели накопить ряд вопросов к законодателям, которые зачастую больше похожи на претензии.
Самый существенный блок касается вопросов к методическим указаниям по оценке. Например, по включению или невключению НДС в кадастровую стоимость объектов капитального строительства. Бизнес выступает против учёта налога, а методические указания Минэкономразвития требуют его добавлять. Спорные темы — учёт затрат на восстановление объектов (получается, что собственнику невыгодно вкладываться в ремонт, ведь за руинированное здание или помещение ему придётся платить больше налогов); выбор вида разрешённого использования для расчётов (по фактическому использованию, по наиболее эффективному виду использования или согласно записи в ЕГРН) и пр.
"Всё зависит от того, какой смысл мы вкладываем в термин кадастровой стоимости. Очевидно, что кадастровая оценка — не рыночное понятие, хотя она и проводится на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом, согласно 237–ФЗ ("О государственной кадастровой оценке". — Ред.), результаты кадастровой оценки могут быть оспорены в суде, на комиссии и т. д. на основании отчёта о рыночной стоимости объекта. Получается, что кадастровая стоимость — всё–таки рыночная. Необходимо ввести чёткое определение кадастровой стоимости, поскольку неопределённость терминов порождает неопределённость любой работы, в том числе — результата оценки и соответствующие споры о ней", — говорит Сергей Грибовский.
Посчитали всё
Государственная кадастровая оценка земельных участков в 2022 году прошла по всей стране.
По данным Ассоциации АБУКО, проанализировавшей отчёты по кадастровой оценке 66 субъектов, Петербург входит в список регионов с самыми высокими средними удельными показателями кадастровой стоимости земельных участков по четырём из исследованных сегментов: земли сельскохозяйственного использования (17–е место), участки под торговлю (3–е место, в этой категории Старая Москва и Новая Москва учитывались отдельно и заняли 1–е и 2–е места), под производства (4–е место после Москвы, Белгорода и Владивостока) и зоны ИЖС (вторая строчка после Старой Москвы). Ленинградская область вошла в топ регионов по сельхозземлям (21–е место) и землям ИЖС (4–е место после Москвы, опередив Краснодарский край, Севастополь, Республику Крым и др.).
Согласно этому же исследованию АБУКО, самые дорогие участки в стране — в Столешниковом переулке в Москве (предназначен для эксплуатации торгово–административного здания, удельный показатель кадастровой стоимости — почти 426 тыс. руб. / м2) и в Чукотском лесничестве (общая кадастровая стоимость — 892 млрд рублей).
