Исторический центр традиционно считают самой дорогой локацией Петербурга. Но "золотой" квартал здесь только один. "ДП" изучил, кому принадлежит недвижимость в "золотом треугольнике".
Центр центра Петербурга — "золотой треугольник" — самая очевидная премиальная локация Северной столицы. Она ограничена Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной реки Фонтанки, в неё попадает вся недвижимость на Миллионной, Итальянской улицах, Большой и Малой Конюшенных и др. Название легко объяснить: если обозначить границы на карте, то получится треугольник, а если посмотреть стоимость недвижимости внутри него, то станет понятным и эпитет "золотой". Зачастую в попытках добавить привлекательности при продаже объектов продавцы относят к "золотому треугольнику" также Малую и Большую Морские улицы, Невский после Фонтанки и пр. Но это некорректно.
На территории квартала очень много памятников, оценить которые невозможно не только с исторической и культурной точек зрения, но и финансовой. Например, сколько стоит Эрмитаж? Ни один эксперт не сможет назвать корректную сумму, а вот государство оценивает его чуть более чем в 1 млрд рублей. Такова кадастровая стоимость здания площадью почти 57 тыс. м2 на Дворцовой наб., 38. Большой (Старый) Эрмитаж на Дворцовой наб., 34, площадью 25 тыс. м2 в этой же системе ценностей "стоит" 312 млн рублей, здание Главного штаба (47 тыс. м2) — почти 1,3 млрд рублей и т. п. Все эти объекты относятся к федеральной собственности, то есть по сути принадлежат Москве.
Есть в "золотом треугольнике" и собственность Петербурга — не только используемые казной, но и вовлечённые и вовлекаемые в инвестиционный оборот площади. В том числе здание Конюшенного ведомства, которое несколько десятилетий приходит в упадок и, по оценкам наиболее категоричных экспертов, при текущем отношении рано или поздно может "сползти" в Мойку. Впрочем, у Конюшенного ведомства в прошлом году появился шанс на восстановление и новый правообладатель — компания, связанная с московским миллиардером Годом Нисановым, главой ГК "Киевская площадь", которой принадлежат отель "Украина", ТЦ "Европейский" и много другой ценной недвижимости в столице.
Надо сказать, что в списках собственников недвижимости в "золотом треугольнике" можно было бы найти миллиардеров не только из списка самых богатых людей Петербурга, но и России в целом. К их удовольствию, данные о владельцах с 1 марта этого года государством официально скрыты, так что теперь журналистам, расследователям, брокерам и праздно интересующимся приходится довольствоваться старой информацией или неподтверждёнными слухами. Больше достоверной информации — по коммерческим объектам, меньше — по жилью.
Читайте также:
Спецпроекты
Кто владеет Петербургом — 2023
Крупнейшие ТЦ в этой локации в основном относятся к премиальному сегменту. Это универмаг ДЛТ (владелец — ООО "Меркури" Леонида Фридлянда и Леонида Струнина, которому также принадлежит московский ЦУМ, Barvikha Luxury Village и пр.), ТЦ "Пассаж" (Jensen Group), галерея бутиков "Гранд Палас" (принадлежит Ольге и Андрею Голубевым), Дом Зингера (находится в долгосрочной аренде у структуры, связанной с Альфа–Банком). Большой Гостиный Двор принадлежит городу и сдан в аренду ОАО "БГД", которое контролируют структуры владельца банка "Викинг" Алексея Устаева и Константина Мирилашвили и около семи с половиной тысяч акционеров–физлиц.
Продажа зданий в этой локации — всегда знаковое событие для рынка, но сделки проходят крайне редко. Крупнейшей сделкой последних лет была покупка сетью бизнес–центров "Сенатор" миллиардера Андрея Фоменко двух зданий на Миллионной ул. — дома 5 и 6 общей площадью около 26 тыс. м2, по данным "ДП", были приобретены примерно за 3,5 млрд рублей. Работы по приведению их в порядок практически завершены, открытие бизнес–центров запланировано на весну этого года. Кстати, "Сенатору" принадлежат ещё три объекта в этой локации — БЦ на наб. реки Мойки, 36, на Садовой ул., 10, и на Невском пр., 38.
В конце 2020 года здание рядом с Домом Зингера на Невском пр., 26 (за исключением первого этажа) приобрела компания, связанная с семьёй совладельца сибирского ретейлера "Мария–Ра". За 5,2 тыс. м2 покупатель заплатил 0,8 млрд рублей.
Сегодня официально на продажу выставлены всего два здания. Первое — особняк Слепцова на Большой Конюшенной ул. Несколько лет назад премиальный объект достался ООО "Ошер", аффилированному с банком "Санкт–Петербург" и компанией совладельца Кондопожского ЦБК Михаила Гаврилова. Сейчас новый правообладатель пытается продать его за 1,2 млрд рублей (около 460 тыс. руб. / м2). Долгое время продаётся здание на Миллионной ул., 7, компании "Пи Эм Ай Девелопмент" Евгения Финкельштейна (корпорация PMI, "Кассир.ру").
Обильно представлен в "золотом треугольнике" сегмент стрит–ретейла — коммерческих помещений на первых этажах и в подвалах. Спрос на них как со стороны инвесторов, так и со стороны арендаторов достаточно высокий даже сегодня. Цены — соответствующие. По данным "ДП", сейчас в продаже находится порядка 40 помещений. По информации "Авито", цены предложения — от 115 тыс. руб. / м2 (из объявления по продаже 55 м2 на Большой Конюшенной ул., 1) до 1 млн руб. / м2 (294 м2 на Большой Конюшенной, 17). Некоторые предложения висят в списках объявлений годами.
“
"Впервые за долгое время в районе “золотого треугольника” снова начали появляться предложения по продаже встроенных коммерческих помещений. В закрытом формате обсуждаются более крупные лоты. Объём свободных площадей увеличился преимущественно в части закрытого предложения. Рост произошёл в силу непростых макроэкономических явлений, а также того, что собственники всё ещё живут старыми ожиданиями и на рынке до сих пор не произошла коррекция арендных ставок. В целом инвесторы выражают готовность к вложениям в более выгодные проекты, уйдя от “трофейной” недвижимости", — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.
Цены сделок практически никогда не раскрываются. Но недавно на публичных торгах было продано бывшее отделение Энергомашбанка на Караванной ул., 1, — 415,7 м2 за 87,8 млн рублей (около 211 тыс. руб. / м2). Покупателем стал московский предприниматель Владимир Алексеев, владелец ООО "АРКА арт галерея", с 2004 года выступавшего операционным юрлицом выставочного пространства на Большой Морской (сегодня здесь работают Музей восковых фигур и кафе).
В "золотом треугольнике" работают многочисленные гостиницы, включая топовые, — "Гранд Отель Европа" (владелец — компания Belmond), бывший Kempinski на наб. реки Мойки, 22 (собственника связывают с бывшим совладельцем Балтийского банка Андреем Исаевым), "Вавельберг" (принадлежит акционеру Иркутской нефтяной компании Николаю Буйнову и его партнёрам). В стадии реализации уже очень давно находится проект гостиницы на Марсовом поле, 1, который реализуют структуры, близкие к банку "Санкт–Петербург".
Жильё в "золотом треугольнике", безусловно, дорогое, но по ценам часто уступает другим премиальным районам Петербурга. Связано это во многом с тем, что здесь практически нет новостроек, которые сегодня предпочитает большинство покупателей. "Дух места", конечно, ценится платёжеспособной публикой, но часто наличие достаточного количества парковочных мест и прочих атрибутов современной жизни перевешивает любовь к истории. Актуальных предложений более сотни. "Цены начинаются от 200 тыс. рублей за 1 м2 за вариант в плохом состоянии во дворе. Максимальная ставка в объявлениях может превышать 1 млн рублей за 1 м2, но реальные цены сделок существенно ниже", — рассказывает Пётр Войчинский, генеральный директор компании "МК–Элит". Так, выше миллиона за "квадрат" сегодня пытаются продать квартиру площадью 351 м2 на Дворцовой наб., 10, 206 м2 на Миллионной ул., 29, 156 м2 на Невском пр., 22. "Конечно, такие лоты требуют длительной экспозиции, при этом квартиру за 20–40 млн рублей можно продать за несколько месяцев", — говорит он. По словам Петра Войчинского, в 2020 году, в начале пандемии, элитное жильё буквально сметали за любые деньги. Взрывной рост цен 2020 года сменился умеренным ростом в 2021–м, а в 2022–м началось снижение. Тогда же предложение по понятным причинам заметно увеличилось. Сейчас на рынке меньше хороших объектов, но предлагаются они по умеренной стоимости.
Сегодня недвижимость в "золотом треугольнике" покупают в основном ради статуса или для сохранения средств, констатируют брокеры. Профессиональным инвесторам, зарабатывающим на росте стоимости актива, делать тут практически нечего. Между тем предприниматели из 1990–х, занимавшиеся расселением коммуналок, в своё время получили здесь неплохую прибыль. Например, Jensen Group тогда создала специальный инвестиционный фонд "Золотой треугольник", который в итоге собрал 3,6 тыс. элитных помещений. Участники, по слухам, смогли удесятерить свои вложения. Но сегодня такую прибыль в Петербурге не может дать ни одна локация и ни один сегмент рынка.
