Жилищный кризис в богатой части мира далёк от завершения.
Временами во время длительного бума, последовавшего за глобальным финансовым кризисом 2007-2009 годов, казалось, что цены на жильё никогда не перестанут расти. Продажи резко усилились, из-за сочетания сверхнизких процентных ставок и дефицита предложения за недвижимость шла настоящая борьба. Сегодня всё совсем по-другому, пишет Economist.
В странах по всему богатому миру, от Америки до Новой Зеландии, продажи за последний год резко упали. Это произошло на фоне того, как центральные банки приступили к самому резкому циклу ужесточения денежно-кредитной политики за последние четыре десятилетия.
Но так как основная часть повышений ставок центральными банками осталась позади, многие в сфере недвижимости начинают задаваться вопросом, скоро ли худшее может закончиться. В марте Федеральная резервная система США и Банк Англии повысили базовые ставки всего на четверть процентного пункта.
Рынки рассчитывают максимум на ещё одно повышение цен с каждого из них, надеются, что цены вскоре достигнут минимума, и верят, что затянувшийся жилищный кризис окажется менее ужасным, чем ожидалось.
Это необоснованный оптимизм.
Точно так же, как повышение ставок потребовало времени, чтобы ударить по рынкам недвижимости, так и любое облегчение придёт с задержкой. Подушки, которые до сих пор смягчали удар, начинают выглядеть потёртыми, а домохозяйства с низким доходом в еврозоне в значительной степени исчерпали свои резервы.
Хотя ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, которые защищают владельцев от увеличения стоимости заимствований, более распространены, чем это было раньше, большинство из них фиксированы на относительно короткие периоды. Как, например, в Великобритании: максимум на 2 года.
Как долго будут падать цены
Австралия, Канада, Новая Зеландия и Швеция: во многих из этих стран центральные банки быстро отреагировали на инфляцию. Они видели, как цены на жильё взлетели во время пандемии, поскольку покупатели жадно пользовались дешёвыми кредитами, беря ипотеку в основном на условиях с переменной процентной ставкой.
По данным ОЭСР, клуба богатых стран, цены в Швеции и Новой Зеландии упали на 14% с момента своего пика. В Австралии они упали на 9%. Центральный банк страны не повышал ставки до мая, но домохозяйства вступили в этот период с большим объёмом долгов, которые в среднем составляли более 200% от чистого располагаемого дохода в 2021 году, что делало их более подверженными более высоким процентным расходам.
В Америке домовладельцы в значительной степени защищены от агрессивного ужесточения ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, которые часто длятся два-три десятилетия. После кризиса низкокачественного кредитования, начавшегося в 2007 году, регулирующие органы подтолкнули заёмщиков к таким кредитам, которые с меньшей вероятностью столкнутся с массовыми дефолтами и взорвут финансовую систему.
По данным Goldman, Америка уже пережила половину прогнозируемого снижения от пика до минимума: всего на 5%. Между тем во Франции, где цены удержались на прежнем уровне в 2022 году, произойдёт ещё более незначительное падение: на 4%. Страна выигрывает от низкого уровня задолженности домохозяйств, который в 2021 году составлял в среднем всего 124% от чистого располагаемого дохода.
Кроме того, есть медлительные игроки, которых ещё не сильно ударило, но которые вряд ли смогут избежать боли. Хотя цены на жильё в Великобритании уже упали лишь на 5%, впереди может быть хуже: консалтинговая компания Capital Economics прогнозирует падение на 12% от пика до минимума.
Почему снижению цен не рады даже покупатели
Домостроители страны бьют тревогу. Многие откладывают строительство новых домов; некоторые тратят наличные, чтобы стимулировать покупателей. Компания Persimmon, второй по величине застройщик Великобритании, даже предложила выплачивать ипотечные кредиты на срок до 10 месяцев, пытаясь поддержать спрос.
Аналогичная ситуация наблюдается и в других частях Европы. Промышленная группа German Property Federation прогнозирует, что в этом году в Германии будет сдано всего 245 тыс. квартир, что значительно ниже целевого показателя правительства в 400 тыс.
Поскольку резкое падение цен во всем богатом мире было в значительной степени вызвано повышением процентных ставок, они вряд ли сделают жильё более доступным. Те, кто хочет подняться по имущественной лестнице, сталкиваются с ошеломляющими ежемесячными платежами.
По данным Королевского банка Канады, в Канаде, одной из первых стран, принявших меры по корректировке, среднему покупателю отдельно стоящего дома теперь приходится тратить почти 70% своего дохода до налогообложения на выплаты по ипотеке, налогам на имущество и коммунальным платежам по сравнению с 46% в начале 2020 года.
Падение цен всегда будет огорчать домовладельцев. На этот раз даже потенциальным покупателям нечему порадоваться, заключает издание.
