Рынок премиум-недвижимости Северной столицы за последние годы не испытывал больших колебаний, связанных с ситуацией в стране и мире. Цены, естественно, подросли, но это не повлияло на уровень спроса. Однако география объектов начала смещаться из привычных районов. Эксперты говорят, что эта тенденция будет развиваться.
По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос на первичное элитное жильё в Петербурге в 2022 году составил 57,4 тыс. м2, что соответствует достигнутому уровню предыдущих лет — 2018-2020 годов. Исключение составляет пиковый 2021-й, по сравнению с которым объём спроса в 2022 году снизился на 35%.
Эксперты подчёркивают, что сравнение этих периодов не показательно, — в 2021-м на рынке элитного жилья был отмечен всплеск активности инвесторов. И всё это на фоне пополнения предложения значительным объёмом нестандартного для класса продукта — компактными студиями и "однушками" в одной из наиболее популярных премиальных локаций — на Петровском острове.
Цены продолжают расти
"Средняя цена предложения в элитном сегменте на конец 2022 года выросла на 14% и составила 499,0 тыс. рублей за квадратный метр. Динамика изменений средней цены в течение года была неоднородной — с января по апрель прирост достиг 20%, в осенние месяцы прошла небольшая отрицательная корректировка цены, и к концу года стоимость зафиксировалась. Средний чек по реализованным за год квартирам в классе "элита" оценивается в 40,6 млн рублей — на 21% выше уровня 2021 года", — рассказывает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
По данным эксперта, объём предложения в элитном сегменте по итогам 2022 года составил 262 тыс. м2 жилья, что на 23% больше, чем в 2021-м. На январь 2023-го основная часть предложения, равно как и спроса, сосредоточена в Петроградском районе — это чуть более 2 тыс. квартир, что составляет 64% в общей структуре предложения элитного жилья в Петербурге.
Васильевский заходит в топ
Объём вывода новых проектов на рынок элитного жилья в 2022 году вырос на 12% по сравнению с 2021-м. Всего в 2022 году в Петербурге стартовали девять элитных жилых комплексов совокупной площадью 146 тыс. м2 (1985 квартир). И здесь лидером впервые стал Василеостровский район с объёмом нового строительства порядка 76,4 тыс. м2. Также старты продаж происходили в Центральном и Петроградском районах, преимущественно на Петровском острове.
В географии распределения спроса лидером остаётся Петроградский район, на который приходятся 65% сделок. Впервые существенную долю — 22% — занял уже упомянутый Василеостровский район, что объясняется стартом новых объектов в локации, в том числе одного из самых крупных и значимых в 2022 году — Imperial Club от компании Setl Group.
На фото: Imperial Club
Этот проект расположен на видовом участке Васильевского острова, на первой линии Невы рядом с ледоколом "Красин". В пешей доступности от комплекса — ведущие университеты и главные достопримечательности города. Imperial Club выделяется своей архитектурой: особенность проекта — устройство отодвинутых вглубь корпусов аттиковых этажей, что использовалось при застройке острова на рубеже XIX-XX веков. Возле набережной Невы разместятся места для отдыха с видом на реку. Во внутренних дворах появятся зелёные территории с деревьями и цветущими кустарниками, лаунж-зоны с шезлонгами, сады камней и зеркало воды.
Крестовский и Петровский исчерпаны
Смещение спроса на Васильевский остров, как и вывод новых проектов на нём, эксперты связывают с тем, что самые популярные элитные локации города — Крестовский и Петровский острова — уже практически полностью освоены девелоперами. И свободных участков, пригодных под новое строительство, там почти не осталось.
"Конечно, в "островной" части Петроградского района ещё есть территории, на которых можно что-то построить, но все они требуют перевода в другой вид разрешённого использования. Например, на том же Петровском острове остались заброшенные, много лет неиспользуемые предприятия. И если эти участки до сих пор не перевели под жилую застройку, то значит с этим связаны определённые сложности, например невозможность договориться с собственниками", — объяснил генеральный директор ООО "Интерколумниум" Евгений Подгорнов.
По мнению архитектора, вывод новых элитных проектов именно на Васильевском острове логичен — там осталось много бывших производств, которые можно вывести на окраины, а часть из них расположены у воды, что значительно повышает привлекательность таких участков.
Перспективы для состоятельных
"Если принять за отправную точку тот факт, что элитная жилая недвижимость — это продукт либо уникальный по своим характеристикам, либо как минимум нестандартный, то становится ясно, что для удовлетворения спроса на такой продукт необходимо совпадение ряда сложно достижимых факторов, — говорит генеральный директор ООО "САБ" (SIMMETRIA Architectural Bureau) Александр Стругач. — Первый из них — наличие участков, пригодных для реализации проектов подобного типа. Такие локации должны быть специфическими и обязательно не иметь прямых аналогов. Например, это может быть площадка на одной из парадных набережных".
Собеседник "ДП" считает, что вслед за Васильевским островом подобные объекты будут появляться и на отдельных локациях Петроградской стороны, куда ещё не пришёл современный редевелопмент. К примеру, это перспективные бывшие индустриальные и хозяйственные зоны на набережных реки Карповки или избранные участки на ключевых магистралях Петроградской стороны. Они до сих пор заняты послевоенными советскими постройками, которые едва ли в ближайшие десятилетия войдут в число охраняемых государством объектов наследия.
"С дефицитом участков в центре одновременно будут появляться и небольшие точечные проекты в престижных местах в таких районах, как Московский, Выборгский, Приморский. Здесь тоже живут состоятельные горожане, которые хотят остаться в своих ареалах обитания, но жить в подобающих своему статусу условиях, — предполагает Ольга Трошева. — Это такие места, как улица Победы, Московский проспект, Бассейная и Кузнецовская улицы в Московском районе, локации у Финского залива — в Приморском, улица Орбели и Институтский проспект, Политехническая улица — в Выборгском".
Центр пока не потянуть
Уникальные элитные локации и объекты под редевелопмент существуют сегодня и на набережных Фонтанки и Мойки, а также — в непосредственной близости от Дворцовой площади, с видами на Зимний дворец. Но, по словам и Александра Стругача и Евгения Подгорнова, инвесторов и девелоперов, готовых взяться за такой проект, сегодня попросту нет. Это обусловлено тем, что действующее градостроительное законодательство не даёт сделать многие вещи.
Например, наличие в законе Санкт-Петербурга 820-7 квартальных регламентов позволяет во всех деталях фиксировать те или иные ключевые параметры ценной исторической среды. Высота карниза по фронту улицы, уклон кровли, процент остекления и другие аспекты могут быть подробно прописаны в текстовой регламентной части действующих законов. Стоит ли говорить, что все эти параметры — прямое ограничение амбиций и интересов потенциальных инвесторов и девелоперов.
Серьёзным препятствием, ограничивающим планы застройщиков, становится и федеральное законодательство. При работе с объектами культурного наследия по 73-ФЗ нужно разбираться во всех подробностях с каждой деталью и каждой конструкцией объекта, предназначенного для сохранения и приспособления под новые нужды, необходимо проводить исследования, экспертизы, уточнять статус объекта и его частей и так далее.
"Для местных застройщиков, работающих в сфере жилищного строительства, такой формат оказывается, соответственно, не просто нерентабельным, а непосредственно сопряжённым с критическими рисками. Если же в перспективе планировать какую-либо "либерализацию" действующих федеральных и местных законов, что-то "упрощать", — то это, возможно, и могло бы стать для бизнеса пространством новых возможностей, но в случае Петербурга подобное может обернуться утратой архитектурно-художественной, градостроительной и исторической целостности уникальной среды. Поэтому едва ли стоит ожидать упрощений действующих законов и процедур в ближайшей перспективе", — объяснил Александр Стругач.
