Этот год может стать рекордным на петербургском рынке торговой недвижимости по объёмам сделок. Уход инвесторов из недружественных стран набирает темпы.
За 3 месяца сразу два крупных торгово–развлекательных комплекса Петербурга сменили собственников. Участники рынка ожидают в ближайшее время ещё несколько крупных сделок.
Уйти по–чешски
Как стало известно "ДП", ТЦ "Невский центр", расположенный на пересечении Невского пр. и ул. Восстания, перешёл в собственность структуры московской инвестиционной компании "Тринфико". Сделка закрыта, её стоимость оценивается участниками рынка на уровне 10 млрд рублей.
Владельцем ТЦ является ООО "Стокманн СПб Центр", единственным учредителем которого выступает ООО "Ойл Инвестментс". Последнее ещё недавно принадлежало чешскому ООО "ППФ Риэл Истейт", а теперь его учредителем стало ООО "Тетис Кэпитал", следует из данных "Контур.Фокус". Единственный учредитель "Тетис Кэпитал" — АО "Тринфико".
Согласно официальным данным, объект перешёл к ЗПИФ "Гермес" под управлением ООО "Тетис Кэпитал". "Тринфико" — инвестиционная компания, работающая на рынке 30 лет, управляющая в том числе пенсионными средствами РЖД. Одно из направлений деятельности — ЗПИФы.
В ТЦ "Невский центр" не стали комментировать смену владельца, в АО "Тринфико" не ответили на запрос "ДП".
"Невский центр" открылся в центре Петербурга в 2010 году. Его строила финская Stockmann Group. В 2018 году финны продали торговый центр чешской PPF Real Estate за 171 млн евро, оставшись на объекте в качестве арендатора части площадей. На семи этажах комплекса сейчас расположено более 100 торговых точек, фуд–корт, рестораны, подземный паркинг на 550 машино–мест и офисные помещения.
Общая арендуемая площадь — 44,3 тыс. м2. Общая площадь — 91 тыс. м2. В числе якорных арендаторов — премиальный супермаркет "Азбука вкуса", сеть "Золотое яблоко", "Технопарк", "Стокманн", Alex Fitness и т. д. На первом и втором этажах с прошедшей зимы пустуют помещения закрывшегося магазина H&M.
Внутренняя торговля
Выход инвесторов недружественных стран из проектов в торговой недвижимости Петербурга набирает обороты. В апреле австрийская Atrium European Real Estate закрыла сделку по продаже торгового центра "Парк хаус". Объект на севере Петербурга достался краснодарскому девелоперу "Рамо–М" (сделку оценивали в 2 млрд рублей).
В ноябре прошлого года от одного из двух своих активов избавилась финская девелоперская группа SRV. Торговый центр "Охта Молл" перешёл во владение компании, связанной с совладельцем екатеринбургского девелопера "Проспект групп". Сумма сделки, по оценкам экспертов, могла составить 7–8 млрд рублей.
Однако крупнейшие сделки, видимо, впереди. Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, управляемый американской компанией Morgan Stanley, заявил, что планирует продать 50% ТЦ "Галерея" (другая половина принадлежит арабскому фонду Mubadala, который не делал заявлений о своём уходе из России). Общая площадь объекта составляет 192 тыс. м2, арендная — 93 тыс. м2.
В торговом центре расположено около 250 магазинов, подземный паркинг на 1,2 тыс. автомобилей, боулинг на 27 дорожек и большой многозальный кинотеатр. Покупатель пока не найден (одним из претендентов является компания "ТПС недвижимость"). Эксперты оценивают актив в 20 млрд рублей.
При этом в американской компании рассматривают вариант продажи доли покупателю, не связанному с российской группой, а уже после этого — перепродажи актива.
Кроме того, рынок ждёт смены владельцев ТРК "МЕГА Дыбенко" и "МЕГА Парнас", общая площадь которых составляет около 310 тыс. м2. В конце прошлого года сообщалось, что их может приобрести АФК "Система" Владимира Евтушенкова. Эксперты считают, что оба ТРЦ могут уйти за 17–20 млрд рублей.
Также на очереди ТРЦ "Жемчужная Плаза" площадью около 93 тыс. м2, принадлежащая финскому концерну SRV и китайской Shanghai Industrial, и Outlet Village Pulkovo площадью 31 тыс. м2. Им владеет американская Hines вместе с российской UFG Asset Management.
Сезон распродаж
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга после февраля 2022 года покидают прежде всего западные компании, которые имели на нём значительную долю.
“
"После продажи “Невского центра” доля качественных торговых комплексов, которые находятся в собственности иностранных девелоперов, сократилась до 22%. Год назад она составляла 29%. Через год она может сократиться до 4%, если все выставленные на продажу объекты будут проданы российским собственникам", — подсчитала Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.
Для покупателей интерес к торговым центрам связан с наличием дисконта на объекты. Компаниям из недружественных стран правительственная комиссия одобряет сделки с 50%–ным дисконтом, а также с отчислением 10% в бюджет.
"На данный момент на рынке ожидается ряд сделок с качественными объектами, закрытие которых может обеспечить рекордный объём инвестиций за 5 лет", — говорят в Nikoliers.
При этом качественные объекты со стабильным арендным потоком, по словам экспертов, всегда пользуются спросом со стороны инвесторов, однако их предложение по интересным для инвесторов ценам ограничено.
Участники рынка отмечают, что приобретение "недружественных" активов превратилось в хороший бизнес для тех, у кого есть деньги и возможности для покупки. Правда, есть и минусы, связанные с уходом из торговых центров ряда иностранных сетей. Из–за этого вакантность площадей выросла в 2022 году на 6,3% — до 10,6%.
Полметра на человека
К концу 2022 года рынок торговой недвижимости Петербурга насчитывает 3,25 млн м2, подсчитали в Nikoliers. За прошлый год был открыт один торговый комплекс районного формата — ТЦ "Прометей" в Калининском районе. На фоне небольшого прироста предложения обеспеченность торговыми площадями в Петербурге составляет 604 м2 на 1 000 человек, при этом в тройке самых обеспеченных остаются Московский, Центральный и Приморский районы города, показатели которых превышают 1 м2 на каждого жителя.
Как говорят участники рынка, если бы не предстоящие сделки по активам иностранных компаний, рынок торговой недвижимости развивался бы в ближайшие годы в Петербурге без особых потрясений.
По данным Nikoliers, в настоящее время на этапе строительства находится пять торговых центров, горизонт открытия которых — ближайшие 2 года. В 2023 году заявлены к открытию четвёртая очередь МФК "Заневский каскад" холдинга "Адамант", ТРЦ "Эко Парк" в Мурино, ТЦ "Парк–Молл Грин".
“
В прошлом году количество выставленных на продажу ТЦ удвоилось фактически по всем регионам России. При этом число реальных продаж также заметно снижается. Важно отметить, что Петербург демонстрирует относительную стабильность как в крупных форматах (например, продажа ТЦ "Охта Молл" в конце прошлого года или ТК "Парк Хаус" около месяца назад), так и в небольших — спрос на торговые объекты малого и среднего формата с начала года стабильно растёт. Мы склонны оценивать сделку по "Невскому центру" как подтверждение этой тенденции. С другой стороны, "Невский центр" — бриллиант в коллекции премиальной коммерческой недвижимости. В ТЦ такого уровня практически нет проблем с заполняемостью, и такие объекты всегда находят своих покупателей.
Андрей Степаненко
Генеральный Директор Российского Аукционного Дома (Рад)
“
Для профессионального рынка коммерческой недвижимости перепродажа качественных стабилизированных активов — это стандартный инструмент. Сделка по продаже "Стокманна" ожидаема участниками рынка. В целом сделка отражает тенденции — уход иностранных инвесторов и активная экспансия отечественных игроков. После падения рынка ТЦ в период пандемии и ухода иностранных брендов сегодня мы можем наблюдать за началом восстановления. Практически одномоментно все зарубежные игроки сменили управление на отечественное или перепродали активы другим игрокам, и сегодня объём пустующих площадей в ТЦ сокращается, а посещаемость начинает расти — люди идут знакомиться с новыми брендами. Что касается "Стокманна", то ожидаем новых идей развития от новых собственников.
Иван Починщиков
управляющий партнёр IPG.Estate
