Инвестиции в комфорт: меняет ли собственное жильё качество жизни на два города

"На сегодняшний день примерно 15% покупателей недвижимости в Северной столице живут на два города, причём в большинстве случаев речь идёт о Москве и Петербурге. Отмечается рост такой категории покупателей по сравнению с предыдущими годами", — приводит статистику Алия Ханбекова, руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге. При этом предпочтение собственному жилью вместо аренды может быть обусловлено желанием обеспечить себе стабильное и комфортное проживание, а также возможность в долгосрочной перспективе получить выгоду от приобретённого актива, добавляет эксперт.

Выбирай актив смолоду

Впрочем, бизнес и работа — не единственные сценарии, когда в другом городе приходится находиться долго. Также распространённые причины — получение высшего образования, стремление к новым карьерным перспективам и в принципе поиск себя. И чаще всего речь в этих случаях идёт о молодых людях в возрасте 18-30 лет, родители которых нередко стремятся обеспечить хорошие условия проживания для своих детей, приобретая для них так называемое жильё первого выбора.

Опять же — наиболее популярные направления не сдают свои позиции уже много лет. Вот и по данным недавнего опроса ВЦИОМ, опубликованного в начале сентября 2023-го, каждый десятый россиянин (10%) предпочёл бы, чтобы его дети строили своё будущее в Северной столице. С другой стороны, как говорят наблюдения экспертов, современное молодое поколение не хочет привязывать себя к конкретному месту надолго. Поэтому, если речь идёт о времени обучения или "старте новой жизни в большом городе", одним из оптимальных вариантов могут являться апартаменты. Здесь мы находим актуальные концепции, интересные локации, близость точек притяжения, важных для молодой аудитории, включая станции метро, вузы, деловые кварталы, разнообразные общественные пространства, рекреационные зоны и т.д.

Даже если собственнику потребуется такое жильё на короткий период, оно найдёт своего арендатора или покупателя в последующем. Однако стоит изучить данные по рынку. Так, если в сервисном формате показатель средневзвешенной цены квадратного метра в комплексах апартаментов с конца 2022 года продемонстрировал снижение на 3%, до 251 тыс. рублей, то в несервисном — повышение на те же 3%, до 323,1 тыс. рублей, свидетельствуют данные Nikoliers за первое полугодие 2023 года. Это к слову о перспективах.

В агентстве сообщили, что все готовые элитные проекты апартаментов, представленные в Петербурге, относятся к несервисным и позиционируются как комплексы для постоянного проживания, с преобладанием в квартирографии крупногабаритных квартир, а также с качественной инфраструктурой для постоянного проживания семьи, в состав которой входят центры детского развития, фитнес-центры и т.д. Если же говорить о базовых требованиях, основным критерием при покупке несервисных апартаментов является их локация, уточняет Алия Ханбекова.

С учётом современных запросов

Сегодня — да и всегда — высоким спросом пользуется недвижимость в Московском районе. Здесь прекрасная транспортная доступность: близко до центра, до аэропорта, а ещё до дворцово-парковых ансамблей. Социально-бытовая инфраструктура отлично развита — есть всё необходимое и даже на самый взыскательный вкус. Обилие зелёных зон тоже добавляет привлекательности району в глазах покупателя. Предложение включает различные проекты, в том числе комплексы апартаментов, правда, несервисный формат представлен очень ограниченно. Но варианты есть.

Например, в комплексе Neopark экспонируется более 50 лотов. В квартирографии — как студии от 34 м2, так и двухкомнатные апартаменты площадью до 110,8 м2. Проект бизнес-класса представляет собой три 12-этажные секции, которые расположены на границе с Пулковским парком (также известен как парк Городов-Героев). Проект благоустройства внутренней территории комплекса вторит окружению, что создаёт гармоничную среду для проживания. Ну и активных прогулок. Соседство парка и расположение корпусов предполагают прекрасные видовые характеристики большинства апартаментов.

В проекте применены современные технические решения, планировки функциональны, высота потолков до 3 м, а окна — панорамные, предложены и варианты с угловым остеклением. Такое пространство однозначно подарит жильцу ощущение лёгкости и свободы. Дизайн помещения можно создать в соответствии с собственными предпочтениями и представлениями о комфорте — апартаменты передаются собственникам без отделки. К возможностям выбора — и удобная транспортная доступность: комплекс Neopark расположился в "вилке" между Пулковским и Московским шоссе, являющимися главными артериями района, рядом выезды на КАД и ЗСД, до ближайшей станции метро — порядка 15 минут пешком, и столько же по времени займёт дорога в аэропорт на машине.

Последний факт может стать решающим аргументом для выбора с целью аренды или покупки лота деловыми людьми. Подобные объекты как раз за счёт своих преимуществ в расположении привлекают постояльцев и покупателей из "модных" высокооплачиваемых профессий и топ-менеджеров крупных компаний. Собственно, в последние годы набирает популярность история с приобретением недвижимости бизнесменами для собственного проживания на какой-то период, но с целью последующей перепродажи, говорят эксперты. Тренд активно развивается в Москве, однако ещё не очень прижился в Петербурге — здесь пока доля инвесторов среди иногородних покупателей не велика. "Это может говорить о том, что основная мотивация таких покупателей — это комфорт и удобство в повседневной жизни, а не инвестиционные интересы", — уточняет Алия Ханбекова.

Инвестиционный подход

Тем не менее подобный запрос формируется. "Приобретение жилья в Петербурге в качестве инвестиций базируется на ожидаемом росте рынка, оценке ненасыщенности предложения и его долгосрочной востребованности", — говорит Луиза Улановская, основатель консалтинговой лаборатории Lanska Group.

Сейчас Петровский остров является зоной, аккумулирующей доминирующую часть премиального предложения города, однако потенциал локации для девелопмента практически исчерпан, говорится в отчёте Nikoliers за первое полугодие 2023-го. В течение 6 месяцев текущего года там было куплено 90 квартир — каждый четвёртый объект недвижимости на первичном рынке Петербурга в высоком ценовом сегменте. И это обеспечило локации первое место по популярности у покупателей в первом полугодии. К 2023 году на Петровском острове введено в эксплуатацию более 350 тыс. м2 квартир и апартаментов. На этапе строительства — более 245 тыс. м2, уточняют в агентстве.

При выборе готового объекта в случае с элитной недвижимостью, помимо престижной локации, важен год ввода проекта в эксплуатацию. По словам Алии Ханбековой, на вторичном рынке наиболее перспективными с точки зрения инвестиций считаются дома не старше 2018-2020 годов.

"Сейчас многие люди покупают проекты уже глазами, — добавляет основатель форума недвижимости "Движение" Илья Пискулин. — Раньше обращали внимание сугубо на функциональные характеристики. Если объект при вводе уже морально устаревший, то в последующем его моральная новизна будет ещё сильнее падать. Дизайн семимильными шагами идёт вперёд, поэтому я советую делать ставку на эстетические актуальные объекты".

В этом смысле элитный сегмент всегда предвосхищает ожидания: застройщики задают новые тренды и внедряют самые современные решения. Девелоперы, работающие в классах "бизнес" и "элит", предпочитают сотрудничество с именитыми архитектурными бюро — это также становится частью маркетинговой стратегии. И знаком качества. Одна из наиболее востребованных петербургских команд — мастерская "Герасимов и партнёры": за последние 5 лет она создала более 10 проектов в сегментах "бизнес" и "элит" только для Северной столицы. Кстати, четыре расположены именно на Петровском острове. Один из них — жилой комплекс элит-класса Neva Haus.

В облицовке фасадов комплекса решено использовать клинкерный кирпич нестандартного формата и оттенка, который подчёркивает индивидуальность каждого здания. Кроме того, материал обладает улучшенными свойствами — и для его выпуска один из кирпичных заводов "ЛСР. Стеновые" (предприятие входит в "Группу ЛСР") запустил новую линию. Индивидуальность проекта передаёт и экстерьер внутренних дворов, где применён архитектурный бетон, дополняют картину дизайнерские парадные с айдентикой комплекса.

Neva Haus реализуется в несколько очередей — поэтому есть возможность приобрести недвижимость как в пяти сданных корпусах, так и в строящихся. Проектом предусмотрено разное расположение домов относительно береговой линии: одни уходят чуть вглубь острова, другие — ближе к одной из рек, в точке слияния которых находится жилой комплекс. Виды из окон: на парки и воду.

Проектом предусмотрена благоустроенная набережная, где помимо лаундж-зон расположатся арт-объекты и павильон с набором различных сервисов и услуг. Это отражение одного из последних трендов на рынке новостроек: создание общественных пространств для жителей. Впрочем, выбор сценариев времяпрепровождения у резидентов Neva Haus уже весьма богат: развлечения Крестовского острова, Петроградская сторона и Невский проспект с их деловыми кластерами, торговыми коридорами и ресторанами — в диапазоне доступа до 10 минут.

Как говорят эксперты, инфраструктурное наполнение проекта — не менее важный аспект при выборе объекта недвижимости. Особенно это касается тех покупателей, которые планируют приехать в Петербург в длительную командировку со всей семьёй. Однако опять же, современные проекты обычно учитывают интересы разной аудитории, как и факторы, важные для каждого резидента. Например, системы умного дома и закрытый двор, изысканный ландшафтный дизайн с разделением функциональных зон — уже базовые требования. А вот школа во дворе есть не во всяком проекте.

Оценить все перспективы

"Иногородние покупатели недвижимости высокого ценового сегмента, как правило, консервативны. Чаще всего для приобретения жилья рассматривают исторический центр, Петроградский район", — говорит Алия Ханбекова. Однако новые развивающиеся локации постепенно начинают завоёвывать свою долю внимания, замечают девелоперы. В том числе речь про намывные территории.

Один из наиболее масштабных проектов бизнес-класса в Василеостровском районе, на первой береговой линии Финского залива, реализует "Группа ЛСР". "Морская набережная" — это новый жилой квартал, в котором уже есть сданные корпуса и детский сад, хвойный парк с прогулочным бульваром, а в перспективе — благоустроенная набережная протяжённостью более 2 км. В комплексе запроектирована необходимая инфраструктура, в том числе социальная. Она включает четыре детских сада, один из которых уже сдан в эксплуатацию, а также три школы и поликлинику на 800 посещений. Строительство первого медучреждения на намывных территориях стартовало в сентябре.

Проект состоит из четырёх очередей — первую уже сдали, а вторую планируют ввести в эксплуатацию в 2024 году. Реализация каждой очереди предполагает появление новых запланированных объектов инфраструктуры и дальнейшее развитие территории.

Продуманность составляющих проекта отвечает современным потребительским запросам: получить всё необходимое в непосредственной близости к дому. Из которого открываются восхитительные виды на Финский залив. Если требуется более насыщенная программа досуга — на выбор всё многообразие предложений Васильевского острова, где ежегодно появляются новые объекты, рассчитанные на разные предпочтения жителей и гостей города. Постепенно улучшается и транспортная доступность локации, например рядом с жилым комплексом запланировано строительство въезда на ЗСД.

Традиционно первая линия моря — во всех приморских городах устанавливает верхнюю планку в стоимости недвижимости. Петербург её пока не перенял. Однако уже сейчас есть понимание, что недвижимость на намыве будет только расти в цене, говорят специалисты.

При покупке недвижимости важны все нюансы, которые определяют ликвидность объекта, его инвестиционную привлекательность. "Нужно посмотреть на проект планировки территории района. Что будет в округе, появятся ли какие-то объекты, которые сделают данный проект дороже", — рекомендует Илья Пискулин.

Ещё один момент, на который советуют обратить внимание эксперты, — условия приобретения. Сегодня девелоперы предлагают субсидированную ипотеку, кешбэк, различные акции. По данным Nikoliers, на конец июня 2023 года в Санкт-Петербурге средний чек предложения в бизнес-классе составил 16,7 млн рублей (-8% год к году), в премиум-классе — 37,5 млн рублей (-13%). Корректировка показателя в премиальных проектах, с одной стороны, связана с укреплением тренда на возникновение качественных проектов в несвойственных для них локациях, зачастую отдалённых от центра города. С другой стороны, на рынке Петербурга существует ограниченный объём премиального предложения, и любое изменение его структуры влияет на показатель, говорят в агентстве.

В NF Group сообщили, что на текущий момент первичный рынок недвижимости Петербурга в сегментах "бизнес" и "элит" показывает активный рост спроса. "Учитывая глобальные экономические вызовы и нестабильность на финансовых рынках, многие клиенты ищут возможности вложить свои денежные средства в активы с меньшим риском. Недвижимость, особенно в сегментах "бизнес" и "элит", традиционно считается одним из таких активов", — резюмирует Алия Ханбекова.