В обеих столицах есть локации, которые в недавнем прошлом начали своё преображение: где-то через комплексные решения в рамках КРТ, где-то в силу так называемой джентрификации, где-то благодаря отдельным крупным проектам, расшатавшим стереотипное восприятие района.
Не так важна причина, как следствие — на морально обновлённых территориях формируется совершенно иное качество среды, веерно появляются перспективы для жизни и работы, а также для инвестиций. "ДП" попросил экспертов из Москвы и Петербурга назвать наиболее интересные и свежие примеры такой перезагрузки локаций.
Новые символы города
"Самым ярким примером преображения исторической локации в столице я считаю международный деловой центр "Москва–Сити". Крупнейший в России бизнес–кластер возник на месте старинных Дорогомиловских каменоломен, в которых с XIII–XIV веков до 1917 года добывали известняк. Поэтому соседний район получил народное название "Камушки". В советское время территория бывших каменоломен почти не использовалась, лишь небольшая её часть была отведена под выставочные павильоны", — говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
Современный район в данной локации власти совместно с предпринимательским сообществом решили строить после распада СССР, напоминает эксперт. "В соответствии с концепцией архитектора Бориса Тхора высотность зданий "Москва-Сити" должна была развиваться по спирали, завершаясь простой по форме величественной башней "Россия". Однако финансовые сложности переходного периода в истории РФ помешали реализации амбициозного проекта, — рассказывает он. — По изначальному плану возведены лишь "Башня 2000" на набережной Тараса Шевченко и примыкающий к ней мост "Багратион".
Когда экономическая ситуация в стране улучшилась, девелоперы решили отказаться от идеи единого ансамбля. Вместе с тем авторы проектов в "Москва-Сити" неизменно учитывают архитектуру близлежащих башен, поэтому кластер выглядит абсолютно органичным, считает Руслан Сырцов. По его словам, в 2023 году в локации началось строительство первого премиального жилого комплекса — 85-этажного небоскрёба "Дом Дау" от ГК "Сумма элементов". Проект отличается необычными футуристичными фасадами, развитой социальной инфраструктурой, креативным благоустройством с секретным садом, кинетическими скульптурами и интерактивным обновляемым квестом.
"Стоит отметить, что формирование "Москва-Сити" оказалось стимулом для реновации гигантской локации площадью 3 тыс. га на территории четырёх административных округов столицы. До 2035 года здесь планируется построить более 5 млн м2 различной недвижимости. Ведущие застройщики уже активно реализуют в "Большом Сити" масштабные проекты. Так, в сентябре 2023 года стартовал жилой комплекс бизнес-класса Emotion от ГК "Основа", — говорит собеседник "ДП". — В перспективе "Большой Сити" может стать вторым центром Москвы с высокотехнологичными рабочими местами и яркими рекреационными зонами".
По оценке компании "Метриум", средняя цена жилья в "Москва-Сити" за прошедшие 3 года выросла на 12,2% — до 719,1 тыс. рублей за 1 м2. Особенно стремительно растёт стоимость квартир и апартаментов в проектах на начальном этапе строительства, уточняют в компании.
Нетуристический Петербург
В Северной столице тоже есть пример, где формирование современного делового кластера стимулировало перезапуск территории. Речь про "Невскую ратушу" и исторический район Пески, который в недавнем прошлом слыл "захолустьем центра".
Названием он обязан песчаной гряде, простиравшейся вдоль Лиговского проспекта и вплоть до Невы, а затем продолжавшейся по берегу реки Охта. В середине XIX века здесь сформировался "логистический центр", куда речным транспортом доставляли самые различные товары. В конце XIX — начале XX столетия в районе начинается активное строительство: появляются купеческие и доходные дома. Локация значительно ожила, когда в 1903 году главная магистраль района — Суворовский проспект — была соединена с Невским. Положительное влияние имело и появление в Песках трамвайной линии. В советское время территория вдоль Невы индустриализуется, но в бывших доходных домах формируются коммунальные квартиры — и локация на многие годы вперёд возвращает себе захолустный статус. Хотя престижный статус сохраняют здания вдоль главной транспортной артерии района, это не меняет психологию места в целом.
К реконструкции эту территорию подтолкнули несколько проектов, и в первую очередь — создание ЕЦД и строительство "Невской ратуши", считает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. То есть современный виток постепенного обновления района начался в 2010-х. "Развитие локации особенно сильно драйвит её деловой потенциал — здесь располагается один из активно растущих деловых кластеров", — также уверена Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт–Петербурге.
По данным консалтингового агентства, за последние 5 лет в этом районе стартовало строительство 10 объектов жилой недвижимости и апартаментов — преимущественно точечная застройка премиум–класса. Сегодня в локации реализуются два проекта в сегменте "бизнес" — ЖК "Миръ" (цены стартуют от 15,6 млн рублей) и ЖК "Bakunina 33". В последнем — старт продаж девелопер ГК "ПСК" объявил в августе 2023-го. И здесь цены начинаются от 14,3 млн рублей. Стоимость квадратного метра в новом проекте — от 318 тыс. рублей.
ЖК "Bakunina 33"
"Выбор среди недвижимости появляется, но он всё же небольшой. Долго в продаже квартиры в строящихся здесь домах не находятся. Мы построили два дома: на Тележной ул. ("Новый Невский") и на пр. Бакунина ("Дипломат"). В обоих случаях спрос был стабильно высоким. В нашем третьем проекте в Центральном районе мы только что открыли продажи и вновь видим, какой высокий интерес к недвижимости бизнес–класса в центре города", — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Потенциал территории далеко не исчерпан: только до конца 2027 года здесь запланирована реализация четырёх проектов. "В локации есть ещё несколько пятен, которые ждут застройки. Крупные игроки, такие как ЛСР и ФСК, приобрели участки, но пока ведётся градостроительная подготовка", — говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Кроме того, особенности исторического развития этой территории дали ей свои преимущества. Одно из них описывает Сергей Софронов: в Петербурге есть набор "артерий", которые пропускают почти весь трафик через себя, — в результате кварталы между ними очень комфортны, в том числе для пешеходных прогулок. "В данном случае это Синопская набережная, Невский и Суворовский проспекты. Такое расположение, вплотную к центру, но избавившись от его непрерывного трафика, и есть одно из главных преимуществ жилых домов в этой локации", — уточняет он.
"Локация расположена в центре Санкт-Петербурга, но при этом в его тихой, нетуристической части, — комментирует Константин Лосюков, генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге. — Это, с одной стороны, позволяет её жителям оценить все преимущества жизни в центре города, а с другой — обеспечивает комфортное проживания ввиду удалённости от наиболее оживлённых улиц". Основной недостаток локации — обилие производственных территорий, наследия серого пояса. Но последнее также можно отнести и к перспективам района, замечает Сергей Бобашев: много территорий, которые можно реновировать.
