В Смольном отклонили все предложения граждан по проекту предпродажного межевания "Крестов". Но заверили, что нового строительства этим проектом не предусматривается.
Подготовка "Крестов" к торгам продолжается уже около полугода. На официальном сайте компании "Дом.РФ" (в ведении которой сейчас находится этот имущественный комплекс) в качестве планируемого времени реализации указан I квартал 2024 года. Лот содержит 24 объекта и один участок. Общая площадь лота — 4,2 га. Объект находится "в агентировании", то есть на стадии подготовки необходимых документов для дальнейшей реализации с торгов.
Пока (из того, что видно по документам) предпродажная подготовка выражается в межевании. В июле нынешнего года КГА обнародовал задание на подготовку изменений в проект межевания квартала с "Крестами" (территории, ограниченной улицами Михайлова, Комсомола, а также Арсенальной ул. и Арсенальной наб.). Заказчиком выступил "Дом.РФ". Цель проектирования — "определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков".
Как сообщал ранее "ДП", от территории бывшего СИЗО общей площадью около 39 тыс. м² собирались отделить небольшие части, которые продавать пока не планируется. В октябре вышел срок предоставления к проекту межевания предложений физических и юридических лиц.
Не по службе
В комитете по градостроительству и архитектуре сообщили "ДП", что "поступившие в комитет обращения физических лиц не относились к предмету изменений документации". Детали этих обращений в комитете не раскрыли. Но известно, например, что активисты направляли в КГА обращения с предложением разместить в "Крестах" отделение налоговой службы взамен того, что хотят построить на пр. Науки (где местные жители борются за сохранение деревьев). "Здание “Крестов” передали “Дом.РФ”, там должно появиться общественно–деловое пространство (а что может быть удобнее для деловых людей, чем налоговая буквально во дворе?)", — отмечали в инициативной группе.
В КГА также сообщили, что "документацией не предусматривается размещение объектов капитального строительства". Там добавили, что до настоящего времени подготовленные заказчиком материалы документации по планировке территории на рассмотрение в комитет не поступали. Предельный срок подготовки изменений в проект межевания — около года, то есть до июля 2024 года. Но он, конечно, может быть подготовлен раньше.
У горожан ещё будет возможность внести свои предложения во время общественных обсуждений. Подобные обсуждения в последнее время проводятся в течение примерно месяца. Ещё несколько недель может потребоваться на утверждение проекта.
Таким образом, даже если разработка проекта завершится в ближайшее время и его передадут в КГА, утверждение его вряд ли можно ожидать раньше декабря. После этого объекты могут выставить на торги, как это было предусмотрено решением правительственной комиссии, принятым в октябре 2022 года и скорректированным в 2023–м. 80% выручки компания должна будет перечислить на счёт федерального автономного учреждения "Научно–производственное объединение уголовно–исправительной системы". С учётом всего вышесказанного вряд ли продажа состоится раньше, чем в следующем году.
Неспешный торг
Как отметил в комментарии "ДП" управляющий партнёр юридической фирмы 4R Group Михаил Бойцов, для проведения торгов помимо обязательной оценки рыночной стоимости объектов необходимо утвердить проект межевания и сформировать земельные участки.
Впрочем, с организацией собственно торгов (в отличие, отметим, от разработки проекта межевания) госкорпорация может и не спешить, поскольку формально не ограничена во времени. Сроки продажи имущества "Домом.РФ" не предусмотрены ни федеральными законами, ни протоколом правительственной комиссии. "То есть “Дом.РФ” будет реализовывать имущество столько времени, сколько посчитает нужным", — отмечает Бойцов.
По его словам, можно говорить только об условиях продажи. В случае, если часть объектов культурного наследия будет признана находящейся в неудовлетворительном состоянии и требующей восстановления, по закону на такое восстановление будет отведён срок до 7 лет включительно. Покупателю нужно будет внести задаток в размере 20% кадастровой стоимости такого объекта культурного наследия, добавил юрист.
Между тем в июне нынешнего года компания "Дом.РФ" подписала соглашение о развитии "Крестов" со Смольным на Петербургском международном экономическом форуме.
"Наше соглашение с корпорацией “Дом.РФ” — это закрепление будущего статуса “Крестов” как арт–кластера. Кроме музейной составляющей там появится и другая. Вокруг комплекса в бывших промышленных зданиях начал формироваться новый квартал креативных индустрий", — говорил в эфире телеканала 78 губернатор Александр Беглов.
В свою очередь в "Дом.РФ" заявляли о планах по созданию в "Крестах" "общественно–делового кластера со всей необходимой инфраструктурой". В городском комитете по культуре сообщили "ДП", что концепция использования комплекса будет определена инвестором, которого выберут через конкурсную процедуру.
На сегодняшний день комплекс "Крестов" имеет статус временно выявленного памятника архитектуры (краснокирпичные здания были возведены в 1884–1889 годах по проекту архитектора Антония Томишко). В пресс–службе КГИОП ранее сообщали "ДП", что "оценка технического состояния объекта производится специализированной проектной организацией по результатам технического обследования" и что "в связи с тем, что какая–либо документация, содержащая результаты такого обследования зданий комплекса, в КГИОП не направлялась, актуальная информация о техническом состоянии объекта в комитете отсутствует".
В Росимуществе сообщили "ДП", что сроки проведения торгов определяет "Дом.РФ". В компании "Дом.РФ" сказали, что в настоящее время ведётся работа по подготовке объекта к реализации на торгах, "направленная на всестороннее изучение, обследование и документирование недвижимости". Сроки, состав лота, формат и условия проведения торговой процедуры будут определены позднее, добавили в компании. Впрочем, такой же комментарий там давали и полгода назад, когда только получили комплекс "Крестов" в своё распоряжение.
Апартаменты с репутацией
По оценке руководителя проектов отдела инвестиций офиса NF Group в Санкт–Петербурге Сергея Дуванова, оценка лота на торгах может начинаться от 4 млрд рублей, но только в том случае, если на территории не будет объектов культурного наследия.
"Учитывая местоположение “Крестов” и их историческое значение, можно предположить, что интерес со стороны инвесторов будет значительным при условии, что покупателю дадут полностью снести остатки тюрьмы", — говорит эксперт. Основными заинтересованными сторонами могут быть крупные девелоперские компании. На территории наиболее вероятна реализация апартаментов или жилья, добавил Дуванов. Впрочем, отметим: крайне маловероятно, что главные корпуса "Крестов" и другие старинные постройки разрешат снести.
По мнению операционного директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игоря Кокорева, для классического жилья актив на данный момент не подходит по разным причинам, главная из которых — имидж и история "Крестов". Поэтому с учётом всех ограничений и успешного мирового опыта трансформирования схожих объектов наиболее вероятный сценарий дальнейшего использования — создание многофункционального комплекса с гостиницей или апарт–отелем, хостелом или коливингом, офисами или коворкингом, общественными пространствами, общепитом и предприятиями торговли и сервиса.
В то же время, по словам Кокорева, большой объём реконструкции и реставрации может отпугнуть часть потенциальных инвесторов и снизить общую коммерческую эффективность проекта. Поэтому важно повысить объём более высокодоходных сегментов в проекте для развития объекта. В частности, увеличение доли жилья и апартаментов может повысить интерес профильных девелоперов к объекту. Хотя сейчас сегмент апартаментов, ранее приближавшийся по потенциалу к жилью, существенно его потерял из–за отсутствия господдержки и грядущих изменений по НДС.
