Высокий спрос на складские комплексы со стороны ретейлеров может в скором времени упасть. Рынок ищет баланс между онлайном и офлайном.
Связанный с ковидом резкий взлёт онлайн–сегмента в 2020 году всё же не смог кардинально изменить рынок розничной торговли. Большая его часть продолжает принадлежать конвенциональным игрокам. По данным Ассоциации компаний интернет–торговли (АКИТ), на онлайн приходится около 12% рынка (показатели за 2022 год. — Ред.).
Вместе и врозь
В пятёрке лидеров по выручке за 2022 год оказались X5 Group (2596 млрд рублей), "Магнит" (2282 млрд), Wildberries (1296 млрд), Mercury (993 млрд), Ozon (736 млрд), свидетельствуют данные General Invest. "Именно они разгоняют спрос на складскую недвижимость, при этом остаётся вопрос, что делать с ТРК", — отмечает профессор Санкт–Петербургского государственного университета и Российской академии народного хозяйства и государственной службы Дмитрий Иванов.
По данным Росстата, с января по август 2023 года оборот розничной торговли в Петербурге составил 1,4 трлн рублей, что на 5,6% больше, чем в 2022 году. На категорию food в 2022 году приходилось 37%, на non–food — 63%.
Некоторое время назад классические ретейлеры и маркетплейсы развивались параллельно. Сегодня же между ними разыгралась конкуренция за покупателя и квадратные метры. На сегодняшний день в Петербурге порядка 1,2–1,3 млн м² используется под распределительные центры и пункты выдачи заказов (ПВЗ).
В то же время, как отметил генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (входит в "БестЪ") Станислав Ступников, в развитии торговой недвижимости по итогам 9 месяцев 2023 года наблюдаются положительные тенденции. Происходит импортозамещение международных брендов российскими, китайскими и турецкими. Посещаемость ТЦ растёт. По данным "Бестъ", в Петербурге за январь–сентябрь она составляет 80% от всего 2022 года. Также наблюдается положительная динамика арендных ставок и заполнения ТЦ. "В 54,5% торговых центров занято 95% площадей. В 32,7% свободно до 20%, в 12,7% свободно более 20% площади", — рассказал он.
На 2024 год запланировано открытие нескольких ТЦ: "Небо" (Мурино), Hollywood (станция метро "Пионерская"), "Парк Молл" (станция метро "Проспект Просвещения"). До конца 2023 года в Мурино также запланирован к открытию "ЭкоПарк" (хотя многие эксперты склонны считать, что он тоже заработает не раньше следующего года).
По мнению генерального директора Steit (оператор ТРЦ "ЭкоПарк") Марии Парфененко, поскольку уровень ввода в эксплуатацию новых торговых площадей снизился, ретейлеры ждут новых качественных проектов. Она добавляет, что на этапе финального брокериджа спрос от ретейла на "ЭкоПарк" превзошёл наличие свободных площадей. Предпочтение было отдано лучшим развивающимся российским брендам, на повестке дня дискуссия вокруг размера и сроков реализации второй очереди.
Руководитель направления индустриальной и складской недвижимости "Бестъ" Алла Сидоренко указывает, что склады на сегодняшний день стали мейнстримом для сферы торговли. Петербургу в этом плане повезло меньше: сказался слом в логистических схемах, по которым город обеспечивал товарооборот с Европой и Америкой. Сейчас здесь наблюдается исторический минимум по вакантности качественных складских комплексов. 85% приобретений и аренды принадлежит ретейлу.
"Девелоперская активности низка, 45% из всей массы складских комплексов — строительство под конкретного арендатора по схеме Build–to–suit (BTS). Арендные ставки растут в связи со снижением вакансий", — сказала Сидоренко.
Вопрос масштаба
Ранее международные игроки являлись "якорями" ТЦ, генерировали трафик и также обеспечивали работу складов. Сегодня же число российских брендов выросло, а конкуренция за торговые площади усиливается. При этом одни ретейлеры делают ставку на развитие в ТЦ, другие активнее развивают склады. В среде предпринимателей ведутся дискуссии о том, какой канал продаж приоритетнее: офлайн или онлайн.
Предпочтение офлайн–торговле отдают в компании Kari. Там в принципе пересмотрели формат магазинов и сейчас развиваются по модели семейного гипермаркета (продают кроме обуви ювелирные изделия, товары для дома, одежду для детей и т. д.). Средняя площадь магазинов — порядка 1,5 тыс. м².
Коммерческий директор сети магазинов товаров для детей "Вотоня" Любовь Самойлова говорит, что они тоже в основном развивают офлайн–магазины в стрит–ретейле, а также точки в локальных торговых комплексах. "Нам важно наличие продуктового магазина на первом этаже ТЦ, мы открываем магазин либо рядом с ним, либо на втором этаже. Развиваемся и на маркетплейсах, с прошлого года увеличили там свой товарооборот в 4 раза", — добавила она.
Небольшие ретейлеры часто отдают предпочтение районным ТЦ из–за меньших затрат. Как отметил директор по продажам сети Tribuna Иван Тютиков, ранее торговые центры были избалованы присутствием и разнообразием международных брендов. Перестройка на российские компании сейчас идёт тяжело, однако на них всё же стоит обращать внимание, поскольку эти игроки имеют потенциал для развития.
"ТЦ нацелены уничтожать маркетплейсы и, наоборот, они конкурируют между собой. На маркетплейсе есть возможность получать быстрые деньги, но существуют и риски. Например, односторонние договоры, по которым мы не можем влиять на цены. Мы планируем развиваться в онлайне очень аккуратно", — поделился он.
Директор по развитию Melon Fashion Group (бренды Befree, Love Republic, Zarina, Sela, Idol) Игорь Мальтинский подчёркивает, что они тоже выступают за баланс офлайна и онлайна. "Мы ведём активную экспансию розничных магазинов в увеличенных форматах и развиваем e–com–направление, наращивая продажи как в собственных интернет–магазинах брендов, так и на маркетплейсах. Освобождение торговых площадей ушедших брендов позволило нам быть смелее в своих мечтах и планах", — поделился он. Масштабируется и продуктовое предложение. Так, по словам Мальтинского, Sela станет family fashion универмагом, где сможет одеться вся семья. Для этого запланировано двукратное увеличение сети.
Совладелица сети "Максидом" Мария Евневич называет работу с маркетплейсами "дорогой в один конец". Если для небольшого бизнеса сотрудничество с онлайн–площадками — это возможность заявить о своей торговой марке, то для крупного игрока перспективы не так оптимистичны.
“
"Если вы продаёте не уникальный товар, вас нетрудно заменить. Работая с маркетплейсом, вы делаете для него контент, предоставляете своё оборудование и средства, платите за логистику и склады. В этом случае счастье будет ярким, но недолгим. Я всё же сторонник рынков с конкуренцией, а не олигополией", — указала она.
В "Максидоме", по её оценке, онлайн–канал приносит около 3 млрд рублей в год и имеет долю 10%. В категории soft DIY всё же высока роль цветопередачи и тактильности, обеспечить которые покупателю может только поход в магазин.
Схлынет волна
Спрос на качественные складские площади сегодня превышает предложение. При строительстве нового складского комплекса предпринимателям важно оценить перспективы обслуживания цепочек поставок, кадровый вопрос.
По мнению заместителя генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеба Белавина, волна спустя некоторое время схлынет. "Это будет похоже на ситуации в 2009 и 2014 годах, когда на рынке начали освобождаться площади, инвестиции в склады стали неинтересны. Полагаю, по определённым площадкам мы увидим спад", — считает он.
Белавин также отметил, что в нынешних условиях перспектива строительства объектов для девелоперов может оказаться сомнительной. Такие онлайн–площадки, как Ozon и Wildberries, сейчас строят склады самостоятельно или вступают в сделки Build–to–suit с подрядчиками. "Петербург довольно стабилен по спросу на склады. Бизнес после закрытия Прибалтики перенёс склады сюда. Перспектива восстановления трафика на ближайшие 7–10 лет сомнительна, нужно наблюдать за перетекающим спросом", — подытожил он.
