Средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные складские блоки класса А в Петербурге за последний год увеличилась на 44%. Без учёта НДС и операционных расходов арендодатели запрашивают в среднем около 730 рублей за 1 м2 в месяц.
Арендный платёж, включающий операционные расходы и НДС, в Петербурге уже превысил 1 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, хотя ещё год назад составлял 700–750 рублей, подсчитали в компании Nikoliers.
Как отметил старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер, более уверенно себя чувствуют те, кто подписал договоры аренды по приемлемым ставкам до конца 2022 года с мораторием на расторжение в одностороннем порядке. "Тем же, кто заключил краткосрочные контракты с правом продления, не повезло: сейчас собственники складских объектов предлагают допсоглашения со ставкой, которая для многих компаний является критической. Поэтому арендаторам приходится либо сокращать занимаемые площади, либо освобождать помещение, которое тут же арендуется другими компаниями", — говорит эксперт.
Вакантность сейчас держится на околонулевом уровне и, по прогнозам Nikoliers, складской рынок Петербурга не выйдет из дефицита как минимум в ближайший год–два. За I квартал 2024 года в агломерации было достроено более 119 тыс. м2 складских помещений, однако на открытый рынок они не выводились.
Как указывает партнёр и руководитель направления индустриальной и складской недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Алла Сидоренко, основная тенденция складского сегмента рынка — строительство под конкретного заказчика. Наиболее финансово–устойчивая модель таких проектов работает при строительстве комплексов класса А от 100 тыс. м2.
При этом для покупки рассматриваются земельные массивы площадью от 20 га и более. Стоимость строительства стартует с 75 тыс. рублей за 1 м2. Следует учитывать, что далеко не каждый ретейлер может арендовать такой объект и не вылететь с рынка.
"В моменте склады класса А показывают самую высокую пиковую рентабельность среди других объектов коммерческой недвижимости. Поэтому вполне ожидаема корректировка распределения площадей, то есть спроса и предложения, в ближайшие 2–3 года", — считает Сидоренко.
Как указывают эксперты, пример Wildberries демонстрирует, что срочные потребности можно закрыть посредством единичных краткосрочных субарендных контрактов. Однако найти подходящее помещение под стандартный сухой склад класса А невозможно. Приходится ждать завершения строительства спекулятивных комплексов либо обсуждать с подрядчиками формат build–to–suit.
"В перспективе сдержать рост или снизить ставку может только достаточный объём ввода спекулятивных площадей. Сейчас это невозможно, поскольку нового строительства “в рынок” ведётся недостаточно. То, что уже строится, либо законтрактовано, либо в процессе активных переговоров", — говорит руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Илья Князев.
