Назначенные на 4 июня торги по продаже 250 га бывшего сельхозкооператива "Цветы" на юге Петербурга на границе Пушкинского района и Виллозского сельского поселения в Ленобласти могут не состояться и в пятый раз, считают опрошенные "ДП" участники рынка. Интерес у девелоперов к приобретению "сложных" и рискованных земельных активов близок к нулю.
Три участка площадью 13,1 га, 44,7 га и 161,4 га в Виллозском сельском поселении предлагается использовать под строительство промышленно-логистического парка. Ещё один — на Рехколовском шоссе в Пушкине площадью 38 га по новому Генплану можно использовать для ведения сельского хозяйства. Все участки находятся в собственности ЗПИФ "Коммерческая недвижимость" под управлением "ВЭБ.РФ. Управление активами".
Организатором торгов выступает "Ассет менеджмент", они должны пройти 4 июня на площадке "Сбербанк-АСТ". С весны 2022 года это уже пятая попытка продать данный актив. Причём три года назад за четыре участка хотели получить 1,49 млрд рублей. Сейчас цену снизили до 1 млрд рублей.
Но и это вряд ли поможет. "С одной стороны плюсом — хорошая транспортная доступность. Объекты расположены в трёх километрах от железнодорожной станции Александровская, в десяти километрах от КАД, в двенадцати от Пулково. С другой — у площадки множество минусов, начиная от её размеров, заканчивая близостью к мусорному полигону Южный", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Самый большой недостаток — то, что генеральный план "Вилозского городского поселения" разработан и утверждён только в границах некоторых населённых пунктов и для промышленной зоны "Горелово".
Также из-за расположения в двух субъектах удваивается и количество согласований, необходимых для реализации здесь единого проекта — причём процедуры и необходимые документы в каждом из субъектов свои и не пересекаются. "Таким образом до ввода участков в коммерческий оборот придётся годами ждать изменений в генеральный план и правила застройки и землепользования (генплан и ПЗЗ Санкт-Петербурга и Виллозского поселения Ломоносовского р-на Ленобласти)", — поясняют эксперты.
"Кроме того, один из участков относится к сельхозземлям, что не позволяет использовать его в коммерческих целях как минимум до 2050 года, пока будет действовать только что принятый Генеральный план развития Петербурга. Также на нём находится федеральный памятник "Виттоловский водовод", а значит любое использование территории нужно как минимум согласовать с КГИОП", — уверен руководитель портала LifeDeluxe Сергей Бобашев.
Не меньшую настороженность у участников рынка вызывает соседство с военными объектами, из-за которых довольно сложно определить, какие требования будут предъявляться специалистами Минобороны к размещаемым рядом с ними объектам, — как правило, об этом становится известно только во время согласования уже готового проекта.
Участки потенциально интересны рынку, но заложенные риски не позволяют оперативно запустить проекты. Сегодня большинство девелоперов предпочитают приобретать простые активы, на которых можно как можно быстрее — в течении полугода-года — начать строительство. "Сейчас в прямом смысле время — это деньги. Причём достаточно большие. Времена, когда лендлорды приобретали площадки, с которыми можно работать по пять-семь лет, уже прошли", — уверен директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.
