В Петербурге увеличили траты на борьбу с незаконными НТО и самостроями

В нынешнем году Смольный выделил комитету по контролю за имуществом Петербурга (ККИ) 772,4 тыс. рублей на широкий комплекс работ — от мероприятий по сносу самовольно занятого городского имущества (в том числе на пресечение незаконной торговли) до сноса самовольных построек. Для сравнения: в 2023 году в бюджете было предусмотрено 317,8 тыс. рублей, а, например, в 2021–м — всего 131,4 тыс.

Увеличение финансирования в 2024 году также связано с выполнением поставленных задач по освобождению объектов недвижимости от самовольных построек, сообщили "ДП" в пресс–службе ККИ.

В комитете имущественных отношений Петербурга (КИО), по заявкам которого, собственно, и работает ККИ, предоставили статистику расторжения договоров на размещение нестационарных торговых объектов (НТО) из–за нарушения условий аренды. В целом она показывает сокращение числа расторгаемых договоров. К примеру, в 2021 году таких случаев было 86, а с начала 2024–го — всего 12. "Наиболее частым нарушением является несоблюдение цели использования НТО и земельного участка, а также образование задолженности по внесению платы", — уточнили в пресс–службе КИО.

"ДП" вместе с экспертами разбирался в этой коллизии: договоров расторгают меньше, а участков освобождать приходится больше. В чём причины?

Соблюдая баланс

"Действительно, число расторгаемых КИО договоров с бизнесом снизилось, — соглашается управляющий партнёр юридической компании “Экстра юс” Дмитрий Егоров. — Однако нельзя связать это с внезапно возникшей благосклонностью комитета к арендаторам или какими–либо новыми правилами. Просто люди приблизительно поняли правила игры и стараются их не нарушать".

Свою позицию эксперт подкрепляет спором КИО с ООО "Магнолия", занимающимся арендой и управлением недвижимостью. Чиновники просили Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти расторгнуть арендный договор из–за штрафа 6,8 тыс. рублей. По словам Дмитрия Егорова, пользователь земельного участка, на котором расположен НТО, не знал о существовании этого штрафа, иначе бы его оплатил — уж слишком невелика сумма. "КИО утверждает: уведомление направлял. Пользователь заверяет, что не получал. В итоге — через суд КИО требует оплату штрафа и расторжения договора", — поясняет ситуацию эксперт.

В мае этого года суд отказался удовлетворить требования чиновников, в частности, в связи с тем, что штраф был добровольно оплачен "Магнолией".

Это дело отражает сегодняшнюю судебную практику. Арбитраж стремится сохранить договорные отношения между сторонами, если предпринимателем не допущено существенных нарушений. Зачастую в таких ситуациях суды признают требования КИО о расторжении договора несоразмерной мерой ответственности за незначительные нарушения, допущенные владельцами НТО. Таким образом, арбитраж в подобных спорах старается найти баланс интересов сторон.

Отметим, что КИО, скорее всего, учитывает актуальную судебную практику. И не всегда подаёт заявления именно о расторжении договоров, но предъявляет арендаторам иски о взыскании платы и пеней.

Без парадоксов

Партнёр юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев не видит парадокса в статистических данных двух комитетов. "Дело в длительности процедуры очистки участков от НТО, — поясняет юрист. — С момента расторжения договора до ликвидации постройки может пройти и несколько месяцев, и больше года — зависит от активности сопротивления сносу собственника НТО. Значит, число договоров, расторгнутых КИО в одном отчётном периоде, скорее скажется на числе снесённых НТО в следующем периоде, а не в этом же".

Кроме того, отмечает Алексей Агеев, расторгнутый договор не всегда влечёт расходы на непосредственный снос НТО. Если коммерсант понимает, что отбиться от претензий КИО не получится, он, вероятно, сам демонтирует объект. "В этом случае он сможет сохранить его в очевидно лучшем состоянии, чем это сделают городские власти, и использовать его в дальнейшем".

Другая причина, по словам Алексея Агеева, объясняющая цифры Смольного, кроется вовсе не в расторжении договора. "Срок действия договора мог закончиться либо НТО вообще стоит на земельном участке при отсутствии договора аренды", — поясняет эксперт.

Не доводи до суда

Получение уведомления о расторжении договора — это знак предпринимателю досконально изучить ситуацию с арендованным участком. Бывает так, что бизнесмен добросовестно исполняет свои обязанности, но бухгалтерия по какой–то причине не видит его денег и, соответственно, власти считают: арендатор серьёзно нарушил договор.

Бывают в практике и другие случаи: нарушение хотя и несущественное, но надежды отстоять арендный договор в суде мало. В этой ситуации эксперты рекомендуют записываться на приём в комитет и пытаться урегулировать вопрос через процедуры, предусмотренные внутри ведомства. К примеру, через участие в повторных торгах.

При этом эксперты предлагают всё же стараться разрешать проблемы с КИО и ККИ в ходе переговоров, а если уж идти в суд, то только со 100%–ной уверенностью в выигрыше. И просить об обеспечительных мерах против каждого из комитетов — участников процедуры ликвидации НТО, чтобы не допустить демонтажа объекта, и добиваться исполнения этих мер.

"Держать руку на пульсе, наладить доставку писем из городских комитетов, чтобы обладать актуальной информацией, — самый простой совет. Целый ряд проблем возникает из–за того, что коммерсант просто не владеет ситуацией", — резюмирует Алексей Агеев.