Российская структура австрийской Warimpex смогла в суде взыскать с дочерней компании "Газпрома" 125 млн рублей по договору аренды бизнес–центра "Авиор Тауэр".
В октябре 2022 года АО "Атмосфера" (входит в австрийскую группу Warimpex) и ООО "Газпром инвест" заключили договор аренды БЦ "Авиор Тауэр" на Стартовой улице площадью 18,6 тыс. м2 на 10 лет. Ставка составляла 33 120 рублей за 1 м2 в год с учётом НДС плюс 6912 рублей за 1 м2 в год за эксплуатацию. С сентября 2023 года по договору накопились долги, которые в ноябре арендатор пошёл взыскивать через суд. В суде "Газпром инвест" подал встречное заявление, требуя расторжения договора задним числом — с сентября 2023 года "в связи с существенным изменением обстоятельств". В качестве аргумента был указан подрыв газопроводов "Северный поток" и "Северный поток — 2", случившийся в сентябре 2022 года.
Однако, как обратил внимание суд, арендатор ни разу не ссылался на факт диверсии как на существенный в ходе переговоров с владельцем БЦ. Кроме того, уже после происшествия "Газпром инвест" подал документы на регистрацию в Росреестр и в январе 2023 года подписал акт приёма–передачи. А в октябре 2023 года, как указано в материалах дела, ПАО "Газпром" (единоличный владелец ООО "Газпром инвест") запросило у АО "Атмосфера" коммерческое предложение о продаже всех активов австрийской "дочки".
В конце июня суд первой инстанции постановил взыскать с ООО "Газпром инвест" 125,7 млн рублей долга и 8,7 млн неустойки, а во встречном иске (о расторжении договора) — отказать. "Договор не предусматривает право на односторонний отказ ни для ответчика, ни для истца", — говорится в решении суда.
БЦ "Авиор Тауэр" входит в состав МФК "Аэропортсити", строительством которого Warimpex занимается вот уже более 10 лет. Помимо "Авиор Тауэр" в него входят бизнес–центры "Цеппелин", "Юпитер–1" и "Юпитер–2", здание парковочного комплекса и отель Airportcity Plaza. На стадии проекта — вторая и третья очереди "Авиор Тауэр" и трёхзвёздочная гостиница.
В "Газпром инвесте" отказались комментировать ситуацию. В "Атмосфере" сказали, что "АО открыто к диалогу с арендатором об урегулировании спора любым способом". По данным Росреестра, на начало июля договор аренды между ними до сих пор действует.
Консультанты на рынке недвижимости отмечают, что собственникам регулярно приходится взыскивать долги с арендаторов через суд, однако данный случай примечателен. "Споры по аренде на такую сумму в суде оказываются редко. Это связано с тем, что здесь, во–первых, значительная площадь, а во–вторых, очевидно, платёжеспособный арендатор, который не растворится в тумане. Поэтому есть смысл не расторгать аренду, а взыскивать её", — говорит партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов. Он отмечает, что долгосрочные договоры аренды заключаются для того, чтобы не было возможности произвольно отказаться от их исполнения.
"Собственник заинтересован в подписании долгосрочного контракта по аренде. До подписания договора и арендодатель, и арендатор всегда тщательно выверяют все условия договора. Блоку про расторжение всегда уделяется большое внимание. Как правило, при аренде большой площади арендодатели не позволяют арендатору выйти из договора в одностороннем порядке. При подписанном договоре с таким условием выйти из него практически невозможно", — поясняет директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова.
"Если арендатор в целом утратил интерес к аренде, то, вероятнее всего, можно ожидать, что стороны достигнут компромисса: арендатор перечислит деньги за 4–12 месяцев в качестве платы за отказ от договора, а собственник за этот период времени найдёт нового арендатора. В крайне редких случаях стороны не договариваются, и тогда это 8 лет споров и получение аренды исключительно через решения судов", — говорит Дмитрий Некрестьянов.
Один из аргументов "Газпром инвеста" в суде — "Атмосфера" может оперативно сдать объект в аренду. По данным "ДП", "Авиор Тауэр" сейчас предлагается потенциальным арендаторам, но никаких договорённостей пока не достигнуто. На рынке офисной недвижимости Петербурга сегодня зафиксирована низкая вакансия (менее 5% по итогам первого полугодия) и высокий спрос на офисы, включая крупные блоки, говорят опрошенные "ДП" консультанты.
"“Авиор Тауэр” — высококлассный объект класса А, оснащённый передовыми инженерными системами. На сегодняшний день на петербургском рынке насчитывается не более 10 объектов, которые свободно могли бы предложить в аренду площадь более 10 тыс. м2. Как минимум половина из них находится в стадии переговоров. Это говорит о текущем дефиците крупных блоков на офисном рынке. Однако спрос со стороны больших компаний помимо структур “Газпрома” присутствует", — отмечает Нелли Алейникова.
Средняя ставка аренды по офисам класса А сегодня составляет 2,7 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС, говорит руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров. Тем не менее встречаются отдельные предложения выше 3 тыс. рублей за 1 м2.
"Ставка “Газпром инвеста” в БЦ “Авиор Тауэр” составляет 3336 рублей за 1 м2 в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС. Это выше рынка и, скорее всего, включает в себя “премию” за статус моноарендатора — отсутствие диверсификации для арендодателя", — рассказывает Сергей Владимиров.
Эксперты уверены, что объект будет востребован. "При появлении запроса от большого арендатора, заинтересованного в локации рядом с Пулково, данный объект однозначно окажется в коротком списке", — полагает Сергей Владимиров.
