Российские власти стимулируют граждан вкладываться в строительство индивидуальных жилых домов. В Петербурге и Ленобласти этот сегмент пока не очень развит.
На прошлой неделе президент РФ Владимир Путин подписал пакет законов, регулирующих применение механизма эскроу–счетов в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с подрядом. Он подразумевает, что денежные средства, переданные заказчиком, размещаются на специальном банковском счёте и остаются там до завершения строительства.
Подрядчик получает доступ к этим средствам только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Работы могут выполняться как за счёт кредитных средств, так и за счёт собственных ресурсов подрядчика. Этот механизм аналогичен тому, который используется с 2019 года при строительстве многоквартирных домов.
Согласно новым правилам, граждане смогут выбирать стандартизированные домокомплекты, изготовленные заводским способом. После приобретения такого дома подрядчик, прошедший регистрацию в информационной системе жилищного строительства, устанавливает его.
В базе данных, которую ведёт "Дом.РФ", будут содержаться полные сведения о таких компаниях, стоимости и сроках работ, а также об уполномоченном банке, где должен быть открыт счёт эскроу.
Подрядчики, работающие с ИЖС по эскроу–счетам, будут освобождены от НДС. Власти полагают, что это позволит снизить себестоимость объектов ИЖС и, как следствие, повысит доступность такого домостроения.
Ещё одним стимулом для граждан должна стать возможность использования для строительства домов материнского капитала.
"Понятно, что все, кто сейчас планирует купить или уже покупает загородные дома, с удовольствием воспользуются такой возможностью, — говорит управляющий партнёр группы компаний Puzzle Realty Марина Шкурко. — Здесь надо учитывать, что основная аудитория рынка ИЖС — это как раз семейные люди, люди с детьми. Поэтому то, что им разрешат использовать маткапитал, значит, что власти своим законом попали в яблочко".
Принятые меры подтолкнут развитие ИЖС, считает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
“
"Рынок станет более прозрачным, начнётся плотная работа с банками (девелоперам придётся оформлять проектное финансирование), будет обеспечиваться безопасность за счёт страхования денежных средств покупателей на счетах эскроу", — говорит она.
Ситуация на рынке ИЖС
По данным "Петербургской недвижимости", за первое полугодие 2024 года на загородном рынке Петербургской агломерации реализовано 4,9 тыс. лотов, что на 22% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Правда, в основном это просто земельные участки, которые только предстоит застроить.
“
"Начало нового витка тренда на высокий спрос на загородном рынке эксперты фиксируют ещё со второй половины 2023 года. Сейчас количество сделок сопоставимо с этим периодом. Наибольший интерес покупателей приходится на участки без подряда. Они составляют около 90% всех сделок, показывая стабильную динамику начиная с пикового 2021 года за счёт пополнения рынка новым предложением. Остальные 10% спроса делят между собой коттеджи и таунхаусы. При этом объём продаж домовладений сопоставим с первым полугодием 2023 года и может обогнать результаты прошлого года", — рассказала Ольга Трошева.
В сегменте участков популярнее всего земли в ценовой группе от 100 тыс. до 300 тыс. рублей за сотку. Сделки с такими наделами занимают около 60% общего спроса. В среднем бюджет покупки участков без подряда сейчас составляет 1,8 млн рублей.
Впрочем, поймать что–то недорогое становится всё сложнее. За год (с июня 2023 года по июнь 2024–го) средняя цена за сотку земли в Петербургской агломерации выросла на 30%. Самое дорогое предложение — это Курортный и Пушкинский районы Петербурга, здесь средняя цена за сотку составляет от 460 тыс. до 2,8 млн рублей.
В удалённых районах Ленобласти (Волосовском, Кингисеппском, Волховском и т. д.) цены начинаются от 90 тыс. рублей, а в наиболее популярных (Всеволожском, Выборгском, Приозерском) — от 352 тыс. рублей.
Сколько стоят готовые дома
Средняя стоимость индивидуальных домов в Ленинградской области за последние 5 лет увеличилась в 1,9 раза и сейчас составляет 15,5 млн рублей, подсчитали аналитики ЦИАН.
Как объясняют эксперты, быстрее всего дорожают проекты, которые уже находятся в стадии реализации.
“
"Чем выше готовность проекта и больше инфраструктурных объектов, тем выше стоимость участка. Индексация стоимости участков в коттеджных посёлках — это стандартная ситуация", — объясняет генеральный директор "Максимум Лайф Девелопмент" Игорь Карцев.
"Цены растут практически по всем направлениям, особенно по тем, где активно строится транспортная инфраструктура. В районе Приозерского шоссе очень сильно выросла стоимость. Во Всеволожском районе подорожало, в Ломоносовском районе, в Гатчинском районе тоже. То есть выросли в цене в принципе практически все наши любимые направления, все места, которые пользуются популярностью у петербуржцев", — констатирует Марина Шкурко.
По её словам, на стоимость участков и домовладений влияет и появление социальной инфраструктуры.
"Например, в Юкках был открыт большой оздоровительный комплекс. Безусловно, в близлежащих коттеджных посёлках стоимость выросла", — рассказывает управляющий партнёр Puzzle Realty.
Стройте сами
Стоимость строительства собственного дома, по оценкам экспертов, выросла с 2020 года почти в 2,5 раза. По оценкам "Максимум Лайф Девелопмент", сейчас построить дом из бруса стоит в пересчёте на квадратный метр 91 тыс. рублей.
Это на 61,2% больше, чем год назад. Кирпичный дом обойдётся за м2 уже в 104 тыс. рублей (+57,1%), дом из газобетона — 82 тыс. (+61,4%), каркасный дом экономкласса — 52,1 тыс. Подорожание связано с увеличением цен на строительные материалы.
“
"Стройматериалы за первое полугодие в среднем подорожали на 5–30%. Наиболее высокий рост стоимости — это дерево, арматура, металл и бетон. Меньше дорожают утеплители и прочие компоненты. Замены им нет", — объясняет Игорь Карцев.
По его мнению, лучше покупать дома у компаний, которые занимаются их производством. "Они могут закупать материалы дешевле за счёт объёмов, что сказывается на более комфортной стоимости конечного продукта", — говорит Игорь Карцев.
